Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – образец

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Не имея нужной суммы на покупку квартиры, можно поискать среди предложений о продаже недвижимости жилье с оплатой в рассрочку. Такие сделки заключаются крайне редко, ведь для продавца высок риск неуплаты полной стоимости квартиры со стороны покупателя, однако попробовать стоит. Аргументом в пользу предоставления рассрочки может стать обязательство своевременного произведения выплат, закрепленное в договоре купли-продажи квартиры.

Нормативно-правовая база составления договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Подписанный сторонами договор — документ, который должен составляться согласно предписаниям Гражданского кодекса РФ. Благодаря корректному изложению сути соглашения обе стороны будут защищены от обмана со стороны оппонента. Накануне оформления договора следует ознакомиться с нормативно-правовыми актами:

  1. ст. 550 ГК РФ о форме договора. Договоренности должны быть оформлены исключительно в письменной форме. Иные способы оформления обязательств о продаже недвижимости недействительны.
  2. ст. 554 ГК РФ о предмете договора. Квартира должна быть четко идентифицирована. Ее отличительные черты подробно описываются в договоре для исключения обмана. Если не указан адрес продаваемого объекта, его место расположения относительно другой недвижимости, документ считается недействительным.
  3. ст. 555 ГК РФ о цене имущества. Стоимость квартиры — существенное условие ДКП. Она указывается за объект целиком или за 1 кв. м. площади, но тогда общая стоимость будет равна цене 1м2, помноженного на площадь.
  4. ст. 556 ГК РФ о передаче имущества. Заключение договора — этап, предшествующий передаче имущества и его госрегистрации. Передача означает, что за сохранность недвижимости отвечает новый владелец. При этом он может не являться полноправным собственником, а только ожидать подачи документов в Росреестр. Передача имущества осуществляется путем подписания передаточного акта.
  5. ст. 489 ГК РФ об оплате товара в рассрочку. В данном случае товар — это квартира. При рассрочке в договоре купли-продажи помимо цены указываются суммы платежей, график их перечисления на счет продавца.
  1. ст. 551 ГК РФ о госрегистрации. При заключении сделки контрагенты должны зафиксировать переход права собственности. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, подать оформленный по всем правилам договор, заявление. Если сделка подлежит обязательному нотариальному заверению, документы на оформление перехода прав собственности передаст сам нотариус. В договоре можно указать, что переход прав осуществиться только после полной выплаты суммы по договору. В противном случае покупатель может обратиться в суд с целью провести принудительную госрегистрацию имущества вопреки воле владельца. Вероятность того, что права перейдут покупателю через суд, ничтожно мала, но для недопущения подобной ситуации рекомендуется составлять договор под чутким руководством юриста.

Последовательность действий при оформлении купли-продажи квартиры в рассрочку мало чем отличается от обычной. Разница только в пролонгации срока оплаты.

Когда жилье продается в рассрочку

Сделки с отсрочкой оплаты оформляются в следующих случаях:

  • Недвижимость продается родственнику, близкому другу. Хозяин соглашается на отсрочку будучи уверенным в регулярности выплат, зная финансовое положение покупателя.
  • Покупатель подтвердил платежеспособность. Продавец соглашается на оформление сделки, если покупатель предложил хорошую цену, документально подтвердил, что вскоре будет получена нужная сумма.
  • Жилье неликвидно, например, находится в неблагоустроенном месте, в пределах района наблюдается неблагоприятная экологическая или криминогенная ситуация. Продавец, ожидающий покупателя несколько лет, будет готов продать такую недвижимость на любых предлагаемых условиях.

В среднем длительность отсрочки не превышает полугода. За этот срок покупатель успевает:

  • Решить материальные проблемы, например — дооформить договор ипотечного кредитования, получить заем у родственников или вступить в наследство.
  • Оформить необходимые документы. Часто в отсрочке нуждаются люди, продающие собственное жилье и приобретающие иное. Если период получения ими денег не совпадает с приобретением альтернативной недвижимости, требуется отсрочка.

Приступать к составлению договора необходимо только после проверки личности Покупателя и его платежеспособности.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Договор состоит из ряда обязательных и дополнительных условий, регламентирующих взаимоотношения сторон и порядок перехода права собственности на квартиру. Документ содержит следующие пункты:

  1. Преамбула. Здесь указывается название договора, его номер, ниже — дата и место подписания. В первом абзаце пишется полное ФИО собственника квартиры и приводится расшифровка, что данное лицо — Продавец; далее указывается ФИО Покупателя. Приводятся паспортные данные обеих сторон.
  2. Предмет договора. Квартиру следует описать максимально точно, указав, сколько в ней жилых комнат, каков их размер; привести данные об общей площади жилья, об этажности дома и месте расположения квартиры относительно иных строений. Покупателю необходимо проверить, соответствует ли адрес, указанный в договоре, зафиксированному в выписке ЕГРН. Грубые ошибки влекут признание договора недействительным.
  3. Сведения о правах собственника. Продавец должен предоставить документ, на основании которого у него возникло право распоряжаться имуществом. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. Следует внимательно изучить документ для выявления скрытых или потенциальных собственников.
  4. Цена. Без ее указания документ не имеет силы.
  5. Условия внесения платежей. При покупке в рассрочку необходимо конкретно установить дату внесения каждого из платежей, а также их величину. Следует акцентировать внимание, что датой платежа является именно дата отправки средств со счета плательщика. В противном случае, если просрочка произойдет по вине банка, продавец может предъявить претензии, сочтя несвоевременное зачисление средств за невыполнение обязательств.
  6. Информация о передаче недвижимости. При оформлении договора указывается, что был произведен осмотр недвижимости, недостатков не выявлено, а если выявлены — указать, какие именно. Если впоследствии Покупатель обнаружит скрытые Продавцом изъяны, которые не были обнаружены, он сможет потребовать отменить договор или возместить стоимость затрат на устранение поломок.
  7. Данные о госрегистрации. Сам договор не регистрируется, однако право собственника на квартиру должно быть зафиксировано. При обращении в Росреестр и указании нового собственника квартира будет находиться в залоге у Продавца до выплаты Покупателем полной ее стоимости. Покупатель не сможет распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять, но до тех пор, пока залог не будет снят по письменному требованию прежнего собственника.
  8. Сведения о гражданах, имеющих право пользования квартирой. Зарегистрированные лица должны быть сняты с учета в срок, установленный договором. Покупателю следует внимательно изучить расширенную выписку, где отражены все зарегистрированные в квартире лица, ведь есть категории граждан, которые даже после продажи квартиры имеют право пользоваться имуществом. Это лица, длительно отсутствующие по объективным причинам: отбывающие наказание в тюрьме, находящиеся на срочной военной службе, пребывающие на лечении в стационаре или по иным обстоятельствам. Свое право на жилье они могут восстановить в суде.
  9. Сведения о том, что квартира ранее не была подарена, что отсутствуют соглашения, которые служат поводом для признания договора недействительным. Также указывается, что в отношении предмета договора отсутствуют споры, квартира не находится под обременением, арестом.
  10. Условия расторжения договора.
  11. Указание количества экземпляров соглашения, подписи сторон.

Покупатель также несет определенные риски. Любое нарушение графика оплаты дает Продавцу право потребовать досрочный возврат всей суммы по договору с учетом процентов (ст. 811 ГК РФ), поэтому каждый пункт необходимо продумать, проанализировать и минимизировать риски потери средств.

Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку

Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:

  • паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
  • кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
  • передаточный акт;
  • выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
  • справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.

Кроме перечисленных документов, может понадобиться:

  • Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Разрешение необходимо, если собственником доли квартиры является несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин.
  • Разрешение банка на продажу. Если жилье является объектом ипотечного кредитования, банк-залогодержатель должен выдать согласие на продажу объекта.
  • Согласие супруга на продажу квартиры. Документ подается в обязательном порядке, если имущество относится к совместно нажитому. В целях предотвращения оспоримости сделки рекомендуется заручаться согласием супруга, даже если квартира была подарена, получена по завещанию или куплена до брака.
  • Отказы всех собственников квартиры от покупки доли, если недвижимость находится в долевой собственности и продается по разным ДКП.

Иногда у Покупателя возникают сложности с получением госсубсидий, кредитов. Продавцу рекомендуется «подстраховаться» и внести в договор пункт о самостоятельной уплате Покупателем стоимости квартиры в случае отказа от субсидирования.

Нотариальное заверение, госрегистрация

Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса при следующих обстоятельствах:

  • квартира находится в долевой собственности;
  • происходит отчуждение имущества несовершеннолетнего, недееспособного гражданина.

При этом оплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (п.5 ст. 333.24 НК РФ). При желании можно удостоверить и иные ДКП, но нотариальный тариф будет рассчитываться согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате и может достигать 100 тыс. руб.

В Росреестре регистрируется не договор, а переход права собственности. При этом ДКП является документом-основанием. Для оформления квартиры на нового собственника достаточно предоставить паспорта обеих сторон, документ-основание в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины, равной 2000 руб. и заявление о регистрации перехода.

В дальнейшем, как только вся сумма поступит на счет продавца, обременение будет снято и новый владелец сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Ошибки и недочеты, допущенные во время оформления договора купли-продажи недвижимости, влекут за собой лишение квартиры или денег. Повышенный риск несут сделки, связанные с покупкой жилья в рассрочку. Помимо вероятности потерь, связанных с нестабильностью финансового рынка, Продавец рискует вовсе не получить деньги за квартиру или отвоевывать стоимость имущества через суд.

Как вернуть деньги от недобросовестного Продавца? Можно ли получить обратно недвижимость, если условия нарушит Покупатель? Удастся ли возместить убытки, связанные с потерей времени? Проверить чистоту сделки и не допустить срыва договоренностей, составить договор поможет юрист сайта. Правильная формулировка пунктов соглашения даст возможность вернуть деньги.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Примерная форма договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

(наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)

Мы, гр. _______________________________________, проживающий (ая) по

паспорт серии _________ N ___________, выдан “__” ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________,

(наименование выдавшего органа)

именуемый (ая) в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и гр. _________

_____________________, проживающий (ая) по адресу: _____________________

________________________________________, паспорт серии ________________

N __________, выдан “____” ____________ 200_ г. ________________________

(наименование выдавшего органа)

____________________, код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий Договор

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в

(Ф.И.О. Продавца полностью)

собственность, а я, гр. ________________________________________________

(Ф.И.О. Покупателя полностью)

обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями

настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру,

расположенную на _____________________ этаже ___________________________

____________________________________ жилого дома, находящуюся по адресу:

(тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)

__________________ область, ___________________________________________,

(населенный пункт: район, город, поселок, деревня)

улица _________________________, дом N ______, корпус (строение) N ____,

квартира N ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади

_____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью

(цифрами и прописью)

_____________________________________ кв. м.

(цифрами и прописью)

2. Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на

основании __________________________________________, что подтверждается

(наименование правоустанавливающего документа)

Свидетельством о государственной регистрации права от “__” _____ 200_ г.

серия ___ N ____, выданным ____________________________________________,

(наименование органа, осуществившего регистрацию)

регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре

прав от “__” ____________ 200_ г.

3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет

____________________ руб., что подтверждается справкой N _____, выданной

(цифрами и прописью)

“__” ________ 200_ г. БТИ ______________________________________________

(наименование муниципального образования)

4. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.

(цифрами и прописью)

5. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости

квартиры путем передачи денег Продавцу в следующие сроки:

в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;

(цифрами и прописью)

в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;

(цифрами и прописью)

в размере ____________________ рублей в срок до “__” ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением

настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был

предупрежден Продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и

техническим состоянием указанной квартиры.

7. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого

платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора, о чем

стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру

с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. С момента государственной регистрации права собственности

Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная

квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права

отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца,

Читайте также:  Справка о размере пенсии из пенсионного фонда

обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения,

пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное

управление и т.п.

10. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего

Договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о

получении оплаты за квартиру в полном объеме и представить заявление о

прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на

11. Покупатель за свой счет осуществляет ремонт и эксплуатацию

указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в

12. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от

проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим

законодательством право пользования данной квартирой.

13. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от “__” _________ 200_

г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на

14. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором

она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее

Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием,

электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности

по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию

придомовой территории и мест общего пользования жилого дома,

коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной,

междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате,

обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые

могут быть предъявлены владельцу квартиры.

15. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не

продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в

споре и под арестом (запрещением) не состоит.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном

действующим законодательством порядке.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне

невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами

в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или предложения, которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или

письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в

соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключенным с момента его

20. Стороны ознакомлены с содержанием ст. 167, 209, 253, 288, 292,

21. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в

равных долях по 50% каждый.

22. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих

одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у

Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную

регистрацию прав на недвижимое имущество

(наименование органа полностью)

Продавец: ______________ _________________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)

от “__” _____________ 200_ г.

(наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)

Мы, гр. ______________________________, проживающий (ая) по адресу:

(Ф.И.О. Продавца полностью)

(полный адрес постоянного проживания Продавца на момент подписания

настоящего Акта, в том числе, если он отличается от указанного в

и гр. _________________________________, в соответствии со ст. 556 ГК РФ

(Ф.И.О. Покупателя полностью)

составили настоящий Акт о нижеследующем:

1. Продавец, в соответствии с Договором купли-продажи от __________

(число, месяц, год прописью)

передал, а Покупатель принял квартиру по адресу ________________________

(полностью как в Договоре)

в качественном состоянии, в каком она есть на день подписания настоящего

Акта, а именно: укомплектована всем необходимым электро-, газо-,

санитарно-техническим оборудованием, без недостатков и дефектов, о

которых Продавец не поставил в известность Покупателя на момент

подписания Договора. Квартира находится в состоянии, отвечающем ее

функциональному назначению, пригодна для постоянного проживания

2. Расчеты между сторонами проведены в соответствии с п. 7 Договора

купли-продажи от “__” ___________ 200_ г.

3. Ключи от квартиры, секции, подъезда Продавец передал, а

Покупатель принял в момент подписания настоящего Акта.

4. Стороны претензий друг к другу не имеют.

5. Настоящий передаточный Акт составлен в трех экземплярах, один из

которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе,

осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество

(указать наименование органа полностью)

Продавец: _____________________ __________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: ___________________ __________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

(наименование органа по регистрации прав)

проживающего (ей) ____________________________,

паспорт серия _____________, N _______________,

выдан ________, _______________________________

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Купить квартиру в рассрочку — реальная возможность обзавестись собственным жильем при отсутствии нужной суммы. Однако трудно найти продавца, готового ждать оплату. Это связано с недоверием к добросовестности и платежеспособности покупателя, нестабильностью курса валют. Если все же покупатель нашел продавца, готового подождать с поступлением денег на счет, необходимо заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа

От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет. Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки. Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:

  • просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
  • необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
  • наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.

Если рассрочка предполагает задержку полной оплаты на несколько месяцев, продавец ничего не теряет. Другое дело, если выплаты растянутся на более длительный период. Для собственника недвижимости увеличиваются риски невозврата средств, значительного снижения покупательской способности расчетной денежной единицы.

Подводные камни

Основная угроза для продавца квартиры в рассрочку — неисполнение обязательств покупателем. Тому может быть множество причин:

  • отказ банка выдать ипотеку;
  • отказ ПФ выдать МК под покупку существующего объекта;
  • трудная жизненная ситуация и прочие обстоятельства, препятствующие сбору нужной суммы в установленный срок.

Чтобы избежать проблем, следует включить в договор пункт о неустойке. Согласно ст. 330 ГК РФ, в соглашении может быть указана конкретная сумма, уплачиваемая покупателем при невыполнении установленных сроков выплат. Для истребования неустойки нужно заключить соглашение в письменной форме.

Содержание договора

Гражданским кодексом установлены правила, которые необходимо соблюсти при составлении соглашения о продаже недвижимости. Форма — обязательно письменная (ст. 550 ГК РФ).

Отличие такого соглашения от остальных — наличие пункта, конкретизирующего порядок оплаты в рассрочку.

Образец договора купли продажи квартиры в рассрочку с обременением между физическими лицами

Подробнее об обязательных пунктах соглашения. В нем нужно указать:

  1. Реквизиты сторон сделки. Если от лица покупателя (продавца) выступает третье лицо, нужно внести его данные, номер нотариально заверенной доверенности и дату ее выдачи.
  2. Предмет договора. Им является продаваемое имущество — дом, дача, квартира, земельный участок. В отношении квартиры указывается ее адрес, этажность, размер с уточнением жилой и нежилой площади.
  3. Сведения о наличии законных оснований для продажи квартиры. Собственник должен указать документ, благодаря которому возникло право распоряжения недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или иной документ, подаваемый в Росреестр для оформления перехода права собственности. Также указываются номер и дата свидетельства о госрегистрации (а с 2016 г. — регистрационный номер и дата, обозначенные в выписке ЕГРН).
  4. Стоимость. Согласно ст. 555 ГК РФ, договор обязательно должен включать цену имущества, иначе он считается незаключенным. Можно указать цену за квартиру целиком, а можно — за 1 м2. Если квартира принадлежит нескольким лицам, допускается указание как полной стоимости, так и цены каждой доли по отдельности.
  5. Условия передачи денег. В обязательном порядке указывается порядок расчетов, конечный срок произведения выплат, их периодичность. Можно обозначить одну дату, до которой покупатель обязуется перечислить деньги за квартиру, а можно составить график внесения платежей, например, раз в месяц или квартал.
  6. Данные о состоянии квартиры, о составлении передаточного акта. Чтобы покупатель не предъявил претензий касательно состояния имущества, составляется передаточный акт. В нем подробно описывается: когда был произведен ремонт, есть ли претензии со стороны покупателя относительно объекта. Для чего это нужно? Дело в том, что согласно ст. 475 ГК РФ покупатель, обнаруживший недостатки, не указанные в соглашении, может потребовать снижения цены, устранения недостатков в ограниченные сроки или возмещения расходов на ликвидацию поломок, изъянов. Согласно п.2 статьи, если недостатки существенны, можно даже отказаться от исполнения договора и потребовать возврат ранее уплаченных денег.
  7. Сведения о необходимости госрегистрации и залоге на квартиру. Подписывая соглашение, следует ознакомиться с положениями ст.488 ГК РФ. По закону, если в договоре указано, что покупатель должен произвести оплату в определенный срок или период, но нарушает данные обязательства, продавец вправе потребовать оплату или возврат имущества. Нахождение имущества в залоге означает наличие обременения, которое не позволит покупателю распорядиться имуществом. Это некая «подстраховка» для продавца, благодаря которой он может быть уверен — за период рассрочки не произойдет смена собственника, и покупатель не сможет увильнуть от исполнения обязательств.
  8. Перечисление лиц, имеющих право пользоваться квартирой. Для продавца представляет интерес заключать соглашение с рассрочкой, если граждане, проживающие в квартире, какой-то период остаются в ней (например, родственники, арендаторы). Покупателю необходимо оговорить конечный срок снятия всех жильцов с регистрационного учета.
  9. Сведения о том, что квартира является собственностью продавца и не была продана или подарена, не является предметом спора.
  10. Сведения о дееспособности сторон.
  11. Данные о необходимости госрегистрации договора.
  12. Количество экземпляров, место регистрации договора и подписи сторон.

Например, если покупатель исправно осуществляет платежи по графику в течение полугода и внес половину или более обозначенной в договоре суммы, а затем исчез с поля зрения, продавец не сможет вернуть статус владельца квартиры. Однако если вписать в соглашение, что «…при нарушении графика выплат покупатель обязуется вернуть квартиру в собственность продавцу, даже если нам момент нарушений условий договора было выплачено более половины стоимости квартиры», продавец сможет требовать квартиру обратно.

Итак, заключая договор купли-продажи квартиры в рассрочку, стороны должны оговорить стоимость, конкретизировать сроки выплаты, утвердить условия возврата к исходному состоянию (продавцу — квартира, покупателю — деньги при неисполнении обязательств).

Передаточный акт

Любая сделка по отчуждению имущества предполагает составление передаточного акта. При оформлении договора с рассрочкой он имеет особое значение, ведь неизвестно, решат ли собственники оставить мебель, сантехнику, или вопреки договоренностям покупатель обнаружит пустую квартиру. Документ представляет собой гарантию, что все указанное в нем имущество передастся покупателю в целостности и сохранности.

Без оформления передаточного акта договор считается неисполненным.

Прочие документы для оформления договора

Для оформления соглашения покупателю потребуется паспорт, а также по запросу продавца — документы о платежеспособности контрагента.

При расчете посредством использования банковской ячейки покупатель должен заключить договор об аренде ячейки с банком для закладки суммы.

Собственнику придется собрать пакет документации:

  • паспорт;
  • свидетельство о госрегистрации или выписку ЕГРН;
  • договор купли-продажи квартиры с рассрочкой;
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • согласие органов опеки, если квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину (в этом случае договор придется заверять у нотариуса);
  • доверенность (при необходимости).

Полный пакет документов можно уточнить у юриста.

О госрегистрации

Согласно ст. 551 ГК РФ при заключении договора должна производиться регистрация перехода права собственности. Если одна из сторон против, контрагент вправе обратиться в суд, чтобы заставить нарушителя оформить перерегистрацию, а также возместить убытки, связанные с задержкой. Но когда лучше обратиться в Росреестр, если сумма по договору купли-продажи квартиры выплачена не полностью?

О возможности оформления права собственности стороны должны договориться лично. Опытные юристы советуют продавцу не торопиться с переоформлением и дождаться поступления всех платежей по договору. В противном случае покупатель становится собственником, а «власть продавца» заключается в снятии залога после выплаты средств.

Иная ситуация — при заключении ПДКП. Он не регистрируется, а значит, переход права собственности не происходит.

Оформляя соглашение о продаже квартиры с рассрочкой, продавцу остается надеяться на добросовестность покупателя, его готовность выплатить оговоренную сумму вопреки неблагоприятным обстоятельствам.

Если нет уверенности в том, что покупатель все же сможет соблюсти сроки выплат, лучше задать вопросы юристу: стоит ли заключать договор купли-продажи с рассрочкой? Какие пункты включить для гарантии оплаты? Что грозит покупателю при несоблюдении сроков выплаты по договору? Бесплатную консультацию предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Отзывов:62Просмотров:106261
Голосов:26Обновлено:27.11.2016

Информация к документу

Порядок и условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в §7 Главы 30 ГК РФ, а понятие рассрочки платежей и условия её предоставления изложены в ст. 489 ГК РФ.

Особенности составления документа

Содержание договора

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимость: здание, сооружение, земельный участок и т.д. в собственность покупателю. Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку составляется:

  • В обязательной письменной форме, составляется одним документом и подписывается сторонами – ст. 550 ГК РФ. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность.
  • Предмет договора должен быть чётко идентифицирован, в договоре должны быть указаны данные позволяющие определённо установить квартиру, подлежащую передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие её расположение в составе другого недвижимого имущества (этаж, номер квартиры). При отсутствии этих данных договор считается не заключённым – ст. 554 ГК РФ.
  • Цена. При отсутствии в договоре условия о цене продаваемой квартиры договор о её продаже считается незаключённым. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нём цена квартиры, включает цену передаваемой с ней соответствующей части земельного участка или права на него. Если цена квартиры в договоре продажи установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества – ст. 555 ГК РФ.
  • Условия передачи имущества, которое осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество – ст. 556 ГК РФ.
  • Порядок, сроки и размер оплаты – наличный, безналичный расчёт, а также дата, до которой должен быть произведён очередной платёж, размер которого устанавливается договором – ст. 489 ГК РФ.
  • В договоре должны быть перечислены лица, которые проживают в продаваемой квартире и согласно закона, сохраняют право пользования этой квартирой, с указанием их прав на пользование жилым помещением – ст. 558 ГК РФ.
  • Условия регистрации недвижимого имущества в государственных регистрирующих органах – ст. 551 ГК РФ.
  • Права и обязанности сторон.
Читайте также:  Бланк заявления на открытие корреспондентского счета (субсчета)

Важно! Если покупатель не выплачивает очередной платёж, предусмотренный договором, в срок который в нём же оговаривается, продавец имеет полное право требовать возврата проданной квартиры, но только при условии, если общая сумма выплат за неё не составляет половину от её общей стоимости – ст. 489 ГК РФ.

Ответственность сторон по договору

Для того чтобы избежать проблем в виде неисполнения обязательств со стороны продавца, а именно отказа заключать договор купли-продажи квартиры в договор необходимо внести условия начисления и выплаты неустойки, предусмотренные ст.ст. 330 – 333 ГК РФ.

Размер неустойки может быть установлен по соглашению сторон. Если этот пункт отсутствует, то применяются правила ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст. 811 ГК РФ за нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку.

Риск случайной гибели наступает у покупателя с момента фактического исполнения продавцом договора – ст. 459 ГК РФ.

Заполненный образец документа

Договор
купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, гр. _______________________________________,
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________,

паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________,
(наименование выдавшего органа)

именуемый (ая) в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны,

и гр. ____________________________________________________
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:______________________________________,

паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г. _____________________________________________________________________,
(наименование выдавшего органа)

код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий Договор

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в
(Ф.И.О. Продавца полностью)
собственность, а я, гр. ________________________________________________
(Ф.И.О. Покупателя полностью)
обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на _____________________ этаже ___________________________
(тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)
жилого дома, находящуюся по адресу:
__________________ область, ___________________________________________,
(населённый пункт: район, город, посёлок, деревня)
улица _________________________, дом № ______, корпус (строение) № ____,
квартира № ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади
_____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью
(цифрами и прописью)
_____________________________________ кв. м.
(цифрами и прописью)

2. Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на основании __________________________________________, что подтверждается
(наименование правоустанавливающего документа)
свидетельством о государственной регистрации права от «__» _____ 200_ г.
серия ___ № ____, выданным ____________________________________________,
(наименование органа, осуществившего регистрацию)
регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре прав от «__» ____________ 200_ г.

3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет
____________________ руб., что подтверждается справкой N _____, выданной
(цифрами и прописью)
«__» ________ 200_ г. БТИ ______________________________________________
(наименование муниципального образования)

4. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.
(цифрами и прописью)

5. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости квартиры путём передачи денег Продавцу в следующие сроки:
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

7. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора, о чем стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

10. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего Договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

11. Покупатель за свой счёт осуществляет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ.

12. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования данной квартирой.

13. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от «__» _________ 200_ г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на отчуждение квартиры).

14. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием, электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию придомовой территории и мест общего пользования жилого дома, коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной, междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате, обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые могут быть предъявлены владельцу квартиры.

15. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключённым с момента его государственной регистрации.

20. Стороны ознакомлены с содержанием ст. 167, 209, 253, 288, 292, 549 – 558 ГК РФ.

21. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в равных долях по 50% каждый.

22. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.
(наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Оставить комментарий к документу

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Образец договора купли продажи с рассрочкой платежа

Для любых сделок с недвижимостью всегда необходима крупная сумма. Впрочем, если необходимой суммы нет на руках, существует вариант с рассрочкой. Договор купли продажи с рассрочкой платежа является разновидностью обычного договора о купле продаже, в отличие от которого допускается выплата суммы на протяжении определённого периода времени.

Участие банка не обязательно в подобных сделках. Согласно законодательству РФ, купля-продажа имущества в ипотеку возможна при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Также как и в случае с обычным договором купли-продажи, данный вариант контракта регулируется главой 30 ГК РФ,

Условия договора с рассрочкой


Договор о купле-продаже квартиры с рассрочкой является разновидностью обычного договора купли-продажи квартиры. Следовательно, существенные условия данных видов договоров по отчуждению материальных ценностей практически полностью совпадают и включают в себя:

  • Информацию о предмете контракта;
  • Стоимость передаваемого объекта;
  • Список граждан, в силу закона сохраняющих право использования жилищной площади.

Однако помимо вышеуказанных пунктов, контракт о купле-продаже квартиры с рассрочкой включает в себя дополнительные пункты, позволяющие определить размер и порядок исполнения платежей с отсрочкой. Также они позволят более точно определить права сторон в случае невыполнения обязанностей, а также порядок расторжения контракта. К этим условиям можно отнести следующие пункты:

  • Цена приобретаемого товара;
  • Порядок расчетов по сделке;
  • Сроки исполнения обязанности по оплате товара;
  • Размер платежей в рамках предоставленной отсрочки.
  • Штрафные санкции за просроченные платежи;
  • Порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • Указание на то, что, в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Предмет договора

Предметом договора купли-продажи с рассрочкой платежа является индивидуально определенное имущество, обладающее конкретными свойствами. В данном случае предметом договора является квартира. В контракте должно быть дано детальное описание предмета, его технических, качественных и иных характеристик.

Детальное описание даётся с целью возможности отличить объект от других, подобных объектов и позволяет совершить сделку с соблюдением интересов обеих сторон. В случае с квартирой, или другими типами недвижимости, необходимо указать следующие характеристики:

  • Адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь и прочие данные, указанные в техническом паспорте объекта;
  • Кадастровый номер объекта;
  • Оценочная стоимость квартиры;
  • Общая этажность дома и этаж, на котором находится квартира;
  • Прочая релевантная информация, позволяющая идентифицировать объект недвижимости.

Список документов

Вместе с договором купли-продажи, для регистрации сделки и перехода права собственности необходимо подготовить пакет документов:

  • Технический план объекта недвижимого имущества;
  • Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества оформляется в бумажном или электронном виде и содержит в себе данные из ГКН;
  • Выписка из домовой книги оформляется в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В ней содержится информация о прописанных и выписанных из квартиры лицах;
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины;
  • Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества;
  • Паспорта покупателя и продавца. Если сделка совершается по доверенности, необходимо предоставить нотариально заверенный документ, подтверждающий право данного лица на совершение сделки.

При оформлении технического плана объекта недвижимого имущества, следует помнить, что срок действия документа составляет один год с момента оформления. Если же срок действия данного документа истёк, вам потребуется обратиться в БТИ и оформить новый экземпляр документа.

Процедура занимает месяц и требует от владельца оплаты госпошлины в размере двух тысяч рублей. Ещё одним важным моментом является оформление копий счёта ЕИРЦ. Данный документ отражает наличие или отсутствие долгов за конкретным объектом недвижимости. В случае наличия задолженностей по квартплате или коммунальным услугам, продажа объекта может быть затруднена.

Обязанности сторон

Как и любое соглашение, договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса. В частности, в статье 454 ГК РФ, указано, что продавец несет две основные обязанности, заключающиеся в передаче товара покупателю и переносе прав собственности продаваемого товара на покупателя.

В свою очередь, согласно положениям статьи 488 ГК РФ, покупатель обязан выполнить две основные обязанности: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. При невыполнении условий, продавец обязан вернуть покупателю затраченные деньги, тогда как покупатель вернуть неоплаченное имущество.

Помимо этого, допускается, что продавец и покупатель могут договориться о дополнительных условиях договора. В данном случае дополнительные условия могут включать в себя уплату начисленных на задолженность штрафных санкций. Либо возврат задатка в двойном размере, в случае если продавец не соблюдает условия договора.

Читайте также:  Образец заявления на реструктуризацию ипотеки

Оплата и проценты


Несмотря на то, что слова «кредит», «рассрочка» и «ипотека» стойко ассоциируются с банками, данные понятия не предполагают обязательного участия в сделке третьих лиц. Их можно оформлять как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.

Статья 488 ГК РФ определяет рассрочку как передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом, на имущество налагается отягощение. Это означает, что новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.

Таким образом, физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, в случае если покупатель ожидает получения средств. При этом существует три вида договоров подобного типа:

  • Задаток с единовременным платежом подразумевает выплату первоначального задатка, являющегося гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается единовременным траншем в установленный срок. Этот вариант подходит в случае, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
  • Задаток с ежемесячными платежами. Также как и в прошлом варианте, выплачивается задаток, как гарант намерения приобрести объект недвижимости. Однако в этом варианте сделки основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Подобная сделка также предполагает выплату дополнительных процентов и штрафных санкций за задержку оплаты. Подобная сделка заключается на срок от одного года.
  • Ежемесячная оплата без задатка является достаточно редким вариантом договора. Он не подразумевает выплаты первичного задатка и в основном встречается при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.

Важно отметь, что задаток отличается от аванса. Основным отличием является то, что в случае отказа от покупки квартиры, задаток останется у продавца. Его сумма может достигать и половины стоимости жилья. В случае если хозяин недвижимости откажется от сделки, то уже он должен будет вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Аванс не даёт сторонам никаких гарантий и возвращается покупателю при отказе от сделки любой из сторон.

Штрафные платежи

Ещё одной гарантией выполнения условий договора о купле-продаже в рассрочку, является установление штрафных санкций. Подобные санкции могут накладываться за нарушение сроков и порядка оплаты и чаще всего они заключаются в начислении процентов на сумму просрочки.

Основанием для подобных санкций может служить нарушение сроков регулярного платежа. При этом проценты начинают начисляться со дня, следующего за последним днем платежа по графику, установленному в контракте. Проценты продолжают начисляться вплоть до полного исполнения денежного обязательства, предусмотренного договором.

Для расчета суммы процентов просроченного платежа имеют значение следующие факторы:

  • Процентная ставка по договору;
  • Дата платежа по графику;
  • Сумма платежа по графику либо указание на порядок ее определения (например, 1/10 от общей суммы договора);
  • Количество дней, включенных в просрочку (если просрочка является длящейся, то начисление процентов производится на момент составления расчета).

Виновная сторона обязана в полном объеме оплатить начисленные по условиям договора проценты. В случае отказа от исполнения такого положения договора, штрафные санкции могут быть взысканы в принудительном порядке через суд.

Срок договора

При заключении договора о купле-продаже квартиры, срок действия договора прекращается после исполнения сторонами своих обязательств, в случае если в контракте не указан иной срок. Поскольку речь идёт не об аренде, по закону нельзя приобрести право собственности лишь на время.

Однако при заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку, дела обстоят несколько иначе. Особенно это касается тех случаев, когда в условиях сделки идёт речь о ежемесячных выплатах. Минимальным сроком действия подобного контракта является один год. Расторгнуть соглашение и признать сделку недействительной можно в течение 1-3 лет с момента заключения.

Нарушение условий и преждевременное расторжение


Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает досрочное прекращение контракта и завершение каких-либо правовых отношений между сторонами. Обе стороны имеют право расторгнуть контракт при нарушении условий договора, либо по обоюдному согласию. В случае если не удаётся найти компромисс, договор расторгается через суд.

При расторжении подобного контракта, продавец имеет право потребовать возврат имущества, в случае если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар. Это возможно при отсутствии иных вариантов, предусмотренных договором (штрафные санкции при просрочке платежа) и когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В свою очередь, покупатель может требовать возврата денег и задатка в двойном размере, при условии несоблюдения продавцом своих обязательств. Помимо этого существует ряд обстоятельств, при которых сделка будет признана недействительной:

  • Содержание сделки не соответствует требованиям действующего законодательства;
  • Сделка была заключена с использованием фальшивых документов, справок, печатей, подписей реквизитов и т.д. Также сделка может быть признана недействительной, если в документах имелись незарегистрированные исправления, подчистки и т.д.;
  • При заключении сделки отсутствовали необходимые лицензии или они были просрочены;
  • Сделка была совершена несовершеннолетним, не достигшим 14-летнего возраста;
  • Сделка была совершена несовершеннолетним старше 14 лет, но без согласия родителей или опекунов, попечителей;
  • Лицо, заключившее сделку, было признано недееспособным или было ограничено в дееспособности;
  • Сделка была заключена вследствие заблуждения, которое имело существенное значение;
  • Сделка была совершена под влиянием насилия, угрозы или обмана, или была совершена лицом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка);
  • Контракт был подписан лицом, не способным руководить своими действиями в период подписания договора. Этот пункт подразумевает общую дееспособность лица, однако допускает, что он мог временно потерять её в силу потребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
  • Сделка была совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны, действующего, например, по доверенности, с другой стороной.

По оглашению решения суда, договор считается расторгнутым или недействительным и обязательства сторон прекращаются и продавец, также как и покупатель, имеют право требовать возмещения денег и имущества. В случае если причиной расторжения договора послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

Регистрация договора


Также как и в случае с обычным договором о купле-продаже, для окончательной регистрации сделки необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, по месту нахождения продаваемой недвижимости. Сделать это можно, лично посетив местный центр МФЦ, подав документы по почте или зарегистрировать контракт через сайт Росреестра.

Для регистрации договора купли-продажи вам потребуются следующие бумаги:

  • Договор купли-продажи недвижимости в 3 экземплярах;
  • Паспорта продавца и покупателя, а также их копии, либо нотариально заверенная доверенность;
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Заявление на регистрацию.

В определённых случаях, для регистрации сделки может потребоваться подача дополнительных документов. При продаже жилплощади в коммунальной квартире, может потребоваться и отказ соседей. А в случае если в квартире проживают несовершеннолетние лица, необходимо разрешение органов опеки.

Срок регистрация в Росреестре составляет до десяти рабочих дней и требует оплаты гос пошлины в размере 2 тысяч рублей. При этом регистрация проводится при условии, что со всеми платежами покупатель рассчитался. Право полного владения и распоряжения перейдет только после снятия обременения продавцом недвижимости после проведения полного расчета.

Образец и бланк

Ниже представлены образцы и бланки договоров купли-продажи квартиры в рассрочку, а также образец заявления на регистрацию в Росреестре.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления

Покупка жилья в нынешних реалиях предусматривает использование разных способов расчётов. Причём это касается не только приобретения недвижимости в новостройках, но и на вторичном рынке.

Одной из схем является сделка по договору купли-продажи квартиры в рассрочку (п. 1 ст.489 ГК РФ). Как понятно из его названия, такая сделка предусматривает оплату приобретенной недвижимости частями.

Вместе с тем, данный вариант таит в себе риски для обеих сторон. На них мы подробно остановимся далее по тексту материала.

Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Финансовая сторона договора

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Риски для сторон

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Продажа в рассрочку и налоги

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Для упрощения задачи продавца или покупателя, за основу можно взять бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку, образец которого любой из участников предстоящей сделки может скачать с помощью нашего ресурса.

Впоследствии предложенную форму можно видоизменить применительно к содержанию конкретной сделки.

Всегда необходимо помнить о том, что приобретение жилья в рассрочку сопряжено с некоторыми нюансами, о которых мы рассказали выше. Поэтому, все условия договора перед его подписанием следует тщательно проработать. Также следует объективно оценить и собственные финансовые возможности.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Ссылка на основную публикацию