Особенности валютной ипотеки: преимущества и недостатки

Валютная ипотека в России

Заключение договора ипотечного кредитования в иностранной валюте имеет смысл только людям, которые получают доход в этой же валюте.

Однако вследствие финансовых сложностей, большинство кредитных учреждений ввело запрет на территории России на выдачу валютной ипотеки.

Смысл валютной ипотеки

Сложности с существующими валютными кредитными продуктами оказались для многих россиян, взявших ипотеку в евро или долларах, очень значительными.

Самостоятельно решить их оказалось невозможно.

В 2010 году лиц, оформивших валютные ипотечные кредиты, по статистическим данным, было примерно 80 тыс. человек.

На основании данных агентства по ипотечно-жилищному кредитованию примерно у 5 тысяч из которых к данному момент уже имелась крупная просрочка по задолженности.

Большинство таких заемщиком, разумеется, оказались жителями федеральных городов РФ: Москвы и Санкт-Петербурга.

По сравнению с ипотекой в рублях такие кредиты обошлись должникам в 5 раз дороже, а средняя величина займа в Москве находилась на отметке 15 млн. руб.

Со временем количество недовольных должников стало меньше, но ситуация все равно остается сложной.

Экономический кризис сильно ударил «по карманам» многих наших соотечественников, многие лишились своих доходов, потеряли бизнес и т.д. Поэтому они не смогли оплачивать кредит на старых условиях, тем более в условиях существенно подорожавшей валюты.

Граждане, взявшие валютную ипотеку, попали действительно в кабальные условия.

Однако такое явление как валютная ипотека все-таки существует в России и по настоящее время.

Банки, использующие ее, сделали правила ее выдачи более строгими. Повысилась процентная ставка, а также нужна более высокая сумма первоначального взноса.

Ужесточились требования по отношению к клиентам и приобретаемым в ипотеку объектам – сейчас можно претендовать на ипотечный займ только на рынке вторичного жилья.

Поэтому оформить такой банковский продукт в условиях экономического кризиса большинству крайне сложно.

Преимущества и недостатки валютной ипотеки

Почему же клиенты банков так охотно шли на выбор иностранной валюты в качестве средства платежа по кредиту?

В ситуации до того, как произошел резкий скачок стоимости иностранной валюты, имелся спрос на предоставление валютных кредитов.

На это граждан мотивировали следующие факторы:

Получение дохода в иностранной валютеили доход привязанный к курсу валюты
Неограниченный оборот иностранной валюты (доллара) в РФоборот и хранение не требует разрешения органов власти
Пониженный начальный взносотдельных банках ниже рублевых кредитов на 4-5%
Выставление цен в валюте самими застройщикамиагентствами недвижимости и продавцами в денежных единицах иных государств
Предоставление кредитаразмером 100% от стоимости недвижимости
Продолжительные срокидействия кредитных договоров
Поддержка государственных органови низкий курс валют

В результате повышенного спроса банки активно использовали недорогие кредитные продукты западных банков.

Напротив, Центральный Банк РФ не мог предложить таких выгодных условий, поэтому коммерческие банки, действующие на территории нашей страны не предоставляли низкие ставки в рублях.

Кроме того, сотрудники банков часто говорили своим клиентам, что валютная ипотека по всем условиям более выгодна.

Некоторые банки намекали будущим клиентам, что заявка на выдачу рублевой ипотеки не будет одобрена.

Однако когда потом должники стали обращаться за реструктуризацией займа в рубли, они получали отказ по различным причинам.

В одних банках сообщали о том, что подходящие программы отсутствуют, в других обращали внимание на неплатежеспособность должника или просто без объяснения причин затягивали время.

В итоге сложилась ситуация, что задолженность валютных должников увеличилась в 2 раза больше при пересчете на рублевый эквивалент.

Риски заемщиков

От внезапно изменившихся обстоятельств при кредитовании никто не застрахован. Если человек лишился работы, утратить здоровье или бизнес, то с выплатой ипотеки возникнут серьезные проблемы.

При росте задолженности на нее начисляются пени и штрафы. Реструктуризация не меняет положения в положительную сторону.

В результате может сложиться ситуация, что семья лишается жилья, причиной этому является валютная ипотека. Суды не могут решить вопрос в пользу должников.

При аннуитетном типе платежей первоначально банком удерживаются проценты по кредиту, но вот основной долг практически не уменьшается.

При такой ситуации для клиентов банка единственным разумным способом не влезать в еще большие долги является продажа заложенного жилья.

Однако рынок жилья практически не меняется, а приобрести заложенную квартиру желающих немного.

Чересчур сложной будет эта процедура, плюс вероятность лишиться денежных средств крайне высока.

Решения правительства по валютной ипотеке

Отдельные экономисты считают, что резкое понижение рубля и прочие финансовые сложности в России могут привести к очередному кризису. При этом должники могут лишиться приобретенного в кредит жилья, в случае отсутствия мер государственной поддержки. Банками было принято решение в 2019 г. закрепить курс доллара на уровне 40 руб. Данное решение может вызвать существенные финансовые убытки кредитных учреждений, а в итоге могут страдать клиенты банков.

Банки не могут выплачивать неустойки по имеющимся депозитам.

Итоговым вариантом государственных мер является предоставление финансирования из бюджета. Указанные средства направляются на компенсации заемщикам, получившим ипотечный кредит в иностранной валюте.

В 2020 году правительство РФ имеет намерение пойти на следующие меры:

  1. Расчет совокупного размера задолженности по ипотеке может осуществляться исходя из стоимости доллара США, существовавшей до кризиса.
  2. В отношении заемщиков могут приниматься меры социальной помощи от государства. Но такая программа не применяется к гражданам, приобретшим недвижимость в рамках коммерческой деятельности.
  3. Процентная ставка по ипотечным займам будет значительно понижена.

В 2018 году начала действовать государственная программа поддержки пострадавшим валютным должникам. Им будут возвращены частично денежные средства из федерального бюджета РФ.

Реструктуризация

Еще в 2015 году Центральный Банк РФ рекомендовал банкам рассмотреть вопрос о реструктуризации.

Эта рекомендация не носит для банков обязательный характер, они по своему усмотрению могут применять его.

Перевод задолженности из валюты в рубли по стоимости 40 рублей за 1 доллар и 50 рублей за 1 евро, мог привести существенным убыткам банков.

В частности, Банк ДельтаКредит во исполнение этого Постановления правительства под номером №373 ввел несколько кредитных программ для содействия валютным должникам.

Заемщики могут так уменьшить размер задолженности на 10 процентов, однако не больше чем 600 тыс. руб., со снижением процентов до 10% на оставшийся срок.

При реструктуризации валютной ипотеки размер ежемесячных платежей может быть снижен на 1 год либо до завершения действия договора при повышении его срока.

ВТБ также с помощью реструктуризации унизило число должников, к началу 2019 г. которых стало на 30% меньше.

Рефинансирование задолженности

Отдельные банки ввели свои программы рефинансирования задолженности в рубли, чем воспользовались многие их клиенты.

По каким причинам могут отказать в ипотеке смотрите статью: почему отказали в ипотеке.

ВТБ установил в качестве базового стандартный курс, однако ввел пониженные ставки.

Валютные заемщики этих банком смогут воспользоваться указанными акциями до 2019 года.

«Газпромбанк», Банк «Хоумкредит», «Совкомбанк» и «Абсолют банк» по валютным ипотечным кредитам установили пониженный курс, который составляет от 45 до 60 руб. за один доллар.

Сбербанк РФ предложил следующие условия:

Перевод иностранной валюты в рублина момент оформления договора ипотеки
Компенсация расходов банкадо 30% от размера задолженности

Однако рефинансирование допускается не только там, где была выдана ипотека, но и в другом банке.

Во время кризиса, безусловно, таких банковских предложений мало, но кому-то это может оказаться очень полезным.

Пересмотр долга

Без мер дополнительной поддержки заемщикам не решить сложную ситуацию.

При этом банки-кредиторы также заинтересованы в том, чтобы восстановить поступление регулярных платежей от должников.

Поэтому банки вводят разные программы.

Кроме прочего, в отношении клиентов банка могут применяться кредитные каникулы, т.е. они могут быть освобождены на срок от 6 месяцев до 1 года от оплаты основной задолженности, в этот срок оплачиваются только проценты.

Пересмотр задолженности по кредитам, как правило, не приводит к выгоде банков.

Отдельные банки могут продлевать срок ипотеки за счет снижения платежей, а другие за счет изменения графика платежей, например, вводя новые схемы оплаты.

Изменение договора

Все изменения в договоре ипотечного кредитования должны быть зафиксированы в договоре. При внесении каких-либо изменений, должно быть составлено дополнительное соглашение, которое подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.

Для изменения условий договора, необходимо следующие условия:

Обращение в отделение банкаузнать у сотрудника банка о том, имеется ли подходящая программа
Реструктуризация, отсрочкаили рефинансирование платежей
Нельзя допускать образование просрочекпо займу

Если должник несколько раз допускает неуплату ежемесячных платежей, то банк имеет право через суд затребовать досрочное погашение задолженности.

Такое право на расторжение ипотечного договора в одностороннем порядке закреплено в гражданском законодательстве.

Банкротство заемщика

Законодательство о банкротстве устанавливает запрет на изъятие единственного жилья либо его реализацию с торгов.

Однако в отношении заложенного жилья по ипотеке данное правило не распространяется.

Поэтому при объявлении гражданина банкротом, недвижимость под обременением в виде залога в пользу банка, может быть продана банком-залогодержателем.

На практике, большинство граждан боятся процедуры реструктуризации и объявления банкротом через суд.

И с гражданина, который был объявлен банкротом, спишется задолженность, не покрытая за счет реструктуризации или реализации недвижимого имущества.

Другие способы

В каждом конкретном случае валютного кредитования необходимо индивидуально искать способы решения сложившейся ситуации.

Для должника, находящегося в тяжелом экономическом положении, имеются меры правовой поддержки.

Обычные граждане, которые рискнули оформить кредит в валюте, зачастую не знают о своих правах и не могут уладить вопрос с ипотекой.

Весной 2017 г. было принято постановление правительства РФ, дающее право на получение необходимой поддержки отдельным группам населения.

Постановление Правительства направлено на содействие около 22 тыс. заемщиков, получивших валютную ипотеку.

В рамках реализации программы на 4 млрд. руб. повышен уставной капитал АО «Дом.рф» (бывшее АИЖК).

Многие принятые программы поддержки, действующие в различных кредитных учреждениях, не приносят на деле банкам какой-либо выгоды.

АРИЖК — дочерняя компания АО «Дом.рф», занимается реструктуризацией ипотечных жилищных кредитов, граждан для предоставления последним времени для восстановления их финансового положения и возобновления самостоятельной оплаты своих ипотечных займов в будущем. С 2011 года агентство стало выполнять еще и функции коллекторского агентства. Заемщику менялся график оплаты с учетом его платежеспособности на срок до 1 года.

Заемщик платит в данное время столько денежных средств, сколько может себе позволить.

По истечению 12 месяцев применялся один из 2-ух вариантов:

  1. Увеличение срока ипотеки.
  2. Повышение величины ежемесячных платежей до 10%.

Даже учитывая не самые выгодные условия, в программе участвовало множество соотечественников.

При помощи мер государственной помощи граждане смогли сохранить недвижимость.

Кто может рассчитывать

Поддержка государства и некоторых банков направлена на отдельных лиц, на нижеуказанных условиях:

Заемщикам по валютной ипотекекоторые попали в тяжелую финансовую ситуацию
Если залоговое жильеявляется у семьи единственным местом проживания
Заемщик не допускал просрочекдо момента уменьшения его дохода
Понижение доходови увеличение размера платежей на 1/3
При наличии детей у заемщикаМногодетные семьи, дети-инвалидами и другие важные социальные факторы

Особенности

Для того, чтобы не попасть в сложное положение, рекомендуется при подписании ипотечного договора внимательно знакомиться со всеми его пунктами.

Имеют значение следующее:

Тщательно читать условия договора, возможно привлечение юристалюбой пункт сделки может привести к непредвиденным для заемщика обстоятельствам
Ипотеку следует брать только в валютев которой заемщик получает свой доход, в этом случае в кризисной ситуации это не так сильно скажется на его платежеспособности
Возможностисвязанные с реструктуризацией и т.д.
Наличие комиссийвключая скрытые

Ипотека для молодой семьи смотрите статью: ипотека для молодой семьи.

Видео: Валютная ипотека в России:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска


Как правильно брать ипотеку


Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества

Читайте также:  Как взять в Сбербанке в ипотеку квартиру в 2020 году


Ипотечный калькулятор

Преимущества и недостатки ипотеки и какие плюсы и минусы ипотеки нужно знать для принятия важного решения в 2020 году

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – «Ипотека плюсы и минусы». Какие есть «подводные камни»? Выгодно ли это заемщику? Каковы условия банков? В чем заключаются преимущества ипотеки? Обо всем этом в нашем посте.

Что такое ипотека

Для многих, ипотека – это единственный шанс купить жилье «здесь и сейчас». Стоимость недвижимости довольно велика и не каждый имеет возможность накопить на квартиру. Ипотечный кредит в этом случае позволит приобрести собственное жилье, а расплачиваться за него в течение нескольких десятков лет.

Ипотека – это одна из распространенных услуг, предлагаемых банковскими структурами. Вид кредита, подразумевающий под собой систему долгосрочных взносов по займу. Особенность ипотечного кредита – это выдача денег на приобретение жилья со сроком погашения до 30 лет.

Банк выдает не полную сумму, которая нужна на покупку жилья. От 10 до 30% заемщик должен внести из своих денег – это называется первоначальный взнос. И лишь оставшуюся часть выдает банк.

Ипотечные программы – это не новшество на российском рынке недвижимости и кредитования. Плюсы ипотечного кредитования делают этот вид займа востребованным среди россиян, но есть ряд нюансов, которые стоит знать, перед принятием столь важного решения, как ипотека.

Плюсы

Ипотечное кредитование имеет ряд довольно существенных плюсов.

  1. Первое и самое основное достоинство – это возможность приобретения квартиры или частного дома, не имея на руках необходимой суммы. Для тех, кто не приемлет аренду или проживание с родителями, ипотечный кредит — это единственный вариант, когда накопить всю сумму не получается. С помощью ипотеки можно обзавестись своей квартирой и жить там, платя каждый месяц ипотечный взнос.
  2. Оформляя ипотеку, заемщик становится, своего рода, инвестором. Стоимость недвижимости на рынке растет с каждым годом. Кредит можно закрыть и досрочно, а затем продать квартиру по более высокой стоимости, при этом выручив приличную сумму. Причем не обязательно досрочное погашение, можно закрыть долги и ровно в срок. Возможность продажи за более высокую стоимость все равно будет.
  3. В ипотечной квартире можно делать любой ремонт, перепланировку и все, что вписывается в рамки дозволенного и законного.
  4. Есть различные государственные программы поддержки: военная ипотека, ипотека молодая семья, ипотека с господдержкой и т.д.. Они позволяют получить заем на льготных условиях и значительно сэкономить на процентах.
  5. Для тех, кто не попадает под вышеописанные категории граждан предусмотрены налоговые вычеты. Любой заемщик после окончания выплат по кредиту или же каждый год может оформлять налоговый вычет, как на сумму основного долга, так и по уплаченным процентам (возврат процентов по ипотеке). Также можно сделать погашение ипотеки материнским капиталом или воспользоваться программой помощи ипотечным заемщикам.

Семья наших читателей из Новосибирска, благодаря нашему проекту, только за 2017 год смогла погасить задолженность по ипотеке более чем на 1 млн. рублей за счет средств государства. Подпишитесь на новости проекта, чтобы быть всегда в курсе изменений в мире ипотеки и узнавать первыми о льготах и поддержке государства.

Далеко не на каждое жилье может быть оформлена ипотека. У банка есть ряд требований, предъявляемых к недвижимости. В доме обязательно проведено индивидуальное или централизованное отопление и вода. На жилплощадь не должен быть наложен арест или иные санкции. В противном случае банк откажет в одобрении заявки.

Это были плюсы ипотечного кредитования, и их немало. Но перед подписанием договора заемщику стоит знать, что есть еще и недостатки ипотечного кредитования.

Минусы

Минусы ипотеки могут кардинально изменить решение заёмщика на оформление такого рода займа.

К недостаткам ипотечного кредитования можно отнести:

  1. Огромные переплаты. Если недвижимость берется на большой срок, то сумма переплат может быть равна двум, а то и трем стоимостям жилплощади.
  2. Заемщик при оформлении ипотечного кредита, платит не только первоначальный взнос, есть еще и другие траты, например, ипотечное страхование, которые в итоге составляют немалую сумму, порой доходящую до 10% от стоимости жилья.

В зависимости от выбранного банка, заемщик при оформлении ипотечного кредита платит за: оформление документов у нотариуса, страхование жизни и приобретаемой жилплощади, за открытие счета в банке, за услуги оценщика.

  1. Недвижимость, которая приобретается, служит залогом у банка в случае, если заемщик перестает платить по долгу. Если такое случается, то банк просто изымает жилплощадь и продаст ее в счет погашения оставшейся суммы займа. Поэтому всегда есть шанс потерять недвижимость в случае неуплаты.
  2. Жилплощадь, взятую в ипотеку, нельзя продавать и разменивать до тех пор, пока не будет выплачен весь долг. О том, можно ли продать квартиру в ипотеке мы говорили ранее.
  3. У банка строгие требования не только к недвижимости, но и к заёмщику. Он проходит банковскую проверку, собирает множество документов, среди которых основной — это сумма официальной заработной платы, подтвержденная работодателем. Не факт, что банк одобрит заявку. Основными причинами отказа служит плохая кредитная история и низкая заработная плата.

Читайте наш пост «ипотека с плохой кредитной историей«, если есть сомнения в одобрении кредита из-за проблем с БКИ.

  1. Первоначальный взнос может сдать загвоздкой в оформлении ипотеки, так как не у всех есть возможность накопить даже 15-30% от стоимости жилья.

Как обойти первый взнос вы можете узнать из нашей статьи «Ипотека без первоначального взноса».

  1. Это еще не все минусы ипотеки. Моральное обязательство, которое порой приводит к психологическому дискомфорту и чувству постоянного долга банку – еще один недостаток ипотечных займов.

В каких случаях стоит оформлять ипотеку, а в каких нет

Так как ипотека имеет как свои плюсы, так и минусы, стоит знать ситуации, когда этот вариант будет действительно разумным и выгодным, а когда нет.

Если заемщик ответственный и осознает, что ему каждый месяц в строго оговоренных числах нужно отдавать 1/3, а то и больше со своих личных доходов или с дохода семьи, и он готов к этому, то ипотеку оформить можно. Для несерьезных людей такой вариант точно не подходит.

Порой накопить нужную сумму сложно, деньги обесцениваются, стоимость недвижимости растет. Да и копить не все умеют, когда вокруг столько соблазнов и рекламы. Человеку со стабильным хорошим доходом порой проще оформить кредит, и вносить каждый месяц большую сумму, тогда и ипотека погасится быстрее и переехать в собственное жилье можно сразу после оформления. А платить арендную плату за съемное жилье и при этом копить на собственное — это морально и физически очень тяжело.

Каждый заемщик должен сам понимать, что для него ипотека. Для кого-то это «кабала на всю жизнь», а для кого-то хороший шанс для покупки своего жилья. И в том, и в другом случае нужно предварительно изучить преимущества и недостатки ипотечного кредитования, выбрать подходящий банк и внимательно ознакомиться с условиями договора, прочитав буквы мелким шрифтом и сноски под звездочкой. Только после этого стоит принимать решение.

Ждем ваших вопросов. Давайте обсудим в комментариях плюсы и минусы ипотечного кредитования.

Если вам нужна ипотека, то рекомендуем пройти по ссылке и в разделе «Ипотека» оставить заявку. Специалисты быстро подберут нужный вариант в вашем регионе.

Просьба поддержать проект и нажать кнопки соцсетей.

INFASTAR

great news

Ипотека в валюте: понятие, преимущества и недостатки, самые выгодные предложения по валютной ипотеке

Ипотека в валюте — довольно редкое явление в нашей стране. Большинство людей предпочитают брать кредиты в рублях, а многие даже не слышали такого понятия, как валютная ипотека. О том, что такое ипотека в валюте, выгодно ли ее брать, каковы ее преимущества и недостатки, а также в каких банках ее можно оформить, пойдет речь в статье.

Валютная ипотека: что это такое

Валютная ипотека представляет собой целевой кредит на покупку жилья, выданный в иностранной валюте. Получить такой займ можно в валюте любой страны, начиная от долларов и евро, заканчивая менее популярными денежными единицами, такими, как фунты, йены, франки и другие.

В целом валютная ипотека практически не отличается от рублевой. Требования банков к желающим оформить эти два вида жилищного кредита одинаковые, также как и пакет документов, которые необходимо предоставить для одобрения заявки. Единственная разница между валютной и рублевой ипотекой состоит в валюте, в которой вносятся ежемесячные платежи. В первом случае — это рубли, во втором — денежные единицы другой страны. В переводе на наши деньги размер ежемесячных платежей и суммы долга по валютной ипотеке нестабильны и постоянно меняются в зависимости от курса валюты.

Основные преимущества и недостатки валютной ипотеки

Валютная ипотека имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам ипотеки в валюте можно отнести:

  • Низкие процентные ставки. В связи с повышенным риском для заемщика банки предлагают взять ипотеку в валюте на 3-5% годовых меньше, чем в рублях;
  • Шанс оказаться “в выигрыше”. Если курс рубля по отношению к валюте, в которой выплачивается ипотека, станет выгоднее, размер ежемесячного платежа в рублевом эквиваленте уменьшится;
  • Возможность взять ипотеку на длительный срок. Максимальный срок, на который возможно оформить жилищный кредит в валюте, больше, чем для рублевой ипотеки.

Недостатки валютной ипотеки следующие:

  • Вероятность понести значительные убытки в случае “обвала” рубля;
  • В рублевом эквиваленте ежемесячный платеж не фиксирован;
  • Постоянное напряжение заемщика в ожидании изменения курса рубля.

Резкий скачок доллара в 2014-2015 году поставил валютных заемщиков в тяжелое финансовое положение. После этого популярность валютной ипотеки в России резко упала. Однако при стабильной финансовой обстановке в стране плюсы ипотеки в валюте перевешивают минусы.

Выгодно ли сегодня брать валютный кредит

По мнению большинства экспертов, экономическая ситуация в стране сейчас нестабильна. Курс доллара по отношению к рублю в последние годы удерживается на отметке около 65 рублей за доллар, но периодически поднимается. Не исключено резкое падение рубля в ближайшее время. Ипотека в валюте на данный момент представляет большой риск и невыгодна для желающих сэкономить на процентной ставке.

Ипотека в валюте подходит тем, кто получает доход в этой же валюте и не зависит от скачков курса рубля. Для таких граждан рост доллара ( или любой другой валюты) будет даже выгоден, ведь платеж по ипотеке вносится фиксированной суммой.

В каких банках можно оформить ипотеку в валюте

После резкого обвала рубля в 2015 году крупнейшие банки страны свернули ипотечные программы в валюте. В результате скачка доллара и евро тысячи ипотечных заемщиков оказались неспособны рассчитываться по своим обязательствам. Это привело к убыточности банков, которые вовремя не получали платежи по кредитам.

На сегодняшний день ипотеку в валюте можно оформить лишь в нескольких банках. Среди них:

Действующим владельцам валютной ипотеки многие банки предлагали рефинансировать их кредиты и перевести в рублевые. Кроме того, государство запустило программу помощи ипотечным заемщикам от АИЖК, в ходе которой должникам списали до 30% суммы кредита. К концу 2018 года программы помощи ипотечным заемщикам завершились.

На сегодняшний день ипотека в валюте невыгодна для большинства граждан нашей страны. Для кредитных учреждение предоставление ипотеки в валюте также довольно рискованно. Именно поэтому популярность ее в последние годы резко упала. При условии укрепления рубля и стабилизации экономического положения валютная ипотека может вновь занять свою нишу на рынке кредитных услуг.

Автор: Ольга Васильева.
Фото: Instagram, Infastar, YouTube.
Если Вы являетесь автором одного из фото и не согласны с его публикацией — обратитесь в администрацию и мы исправим ошибку.

Валютная ипотека на покупку жилья

На территории Российской Федерации государственной валютой является рубль, и большинство финансовых операций проводятся в данном эквиваленте. Однако получить кредит или открыть вклад можно и в иностранной валюте. Выдача жилищных займов не стала исключением. В свое время особой популярностью пользовалась валютная ипотека. Попробуем разобраться, в чем особенности оформления такой ссуды, какие риски несет заемщик и какие положительные стороны имеются у такой формы кредитования.

КредиторВремя полученияМаксимальная суммаГПС(%)*Возрастное
ограничение
Возможные срокиПроцент одобрения(%)
1 дн.50000000 руб.
Оформить
8.09 %21-703-30 г.74 %

КредиторВремя полученияМаксимальная суммаГПС(%)*Возрастное
ограничение
Возможные срокиПроцент одобрения(%)
1 дн.15000000 руб.
Оформить
6.49 %20-753-25 г.68 %

Понятие валютной ипотеки

Ипотека представляет собой заем, выдаваемый финансовым учреждением на приобретение жилья, а валютная ипотека – это ссуда с тем же целевым использованием, но оформленная в иностранных денежных единицах.

Ключевым отличием валютного займа от рублевого является зависимость долговых выплат от действующего курса.

Если по ссуде, полученной в рублях, устанавливается фиксированный ежемесячный платеж, жилищная ипотека в валюте такой особенности не имеет. Взнос будет зависеть от того, в каком состоянии находится рубль по отношению к другим валютам. Если российские деньги дорожают, то выплаты уменьшаются и можно выгодно рассчитаться с таким займом. Но, если рубль падает в цене, а курсы доллара и евро растут, платежи могут стать непосильными для заемщика. В этом и заключается главный риск подобного типа заимствования.

Ранее считалось, что получить валютный кредит могут лишь богатые люди. На самом же деле при оформлении такой ссуды получалась экономия. Это как раз и было выгодно тем, у кого доходы не столь высоки. Такая тенденция наблюдалась вплоть до 2014 года, в конце которого стоимость доллара и евро резко подскочила. Размеры ежемесячных выплат увеличились, и валютные заемщики по ипотеке стали заложниками своих долговых обязательств.

Первым на данную ситуацию отреагировал Центробанк. По его инициативе банки начали разрабатывать способы реструктуризации жилищных ссуд. В течение 2015 года правительством неоднократно рассматривались законопроекты, направленные на улучшение условий выплаты ипотечным заемщикам. В настоящее время действует программа помощи валютным должникам, регулируемая АИЖК (об этом ниже).

Условия кредитования

Параметры валютной ипотеки мало чем отличаются от рублевой. Средний срок заимствования 20 лет. Получить кредит могут физлица и корпоративные клиенты. Допускается привлечение созаемщиков и поручителей. Минимальный стартовый взнос – от 15% годовых.

Разумеется, предпочтение отдается заявителям, которые получают заработную плату в иностранной валюте. Однако это вовсе не означает, что гражданам, которым выплачивается заработок в рублевом эквиваленте, не может быть выдана ипотека в долларах или евро. Кандидатура каждого заемщика рассматривается в индивидуальном порядке, в соответствии с требованиями банка.

Требования к заявителю

В большинстве случаев требования кредитора стандартны, как и при оформлении рублевого займа. Основные параметры оценки заемщика следующие:

  1. Гражданство РФ.
  2. Возрастные ограничения: не младше 24-25 лет, максимальный возрастной ценз – 60-65 лет (на момент полного погашения долга).
  3. Постоянная регистрация на территории России.
  4. Наличие официального трудоустройства и стабильного заработка.

Остальные требования зависят от выбранного финансового учреждения.

Процентная ставка

Именно размер платы за пользование кредитными средствами в свое время стимулировал клиентов получать жилищную ссуду в иностранной валюте. Процентная ставка по такому продукту на 2-3 пункта ниже — ранее она составляла 8-9 % годовых.

Сейчас актуальные ставки варьируются от 9,5 до 11,5%, что аналогично плате за пользование займами в рублях. Соответственно, брать такую жилищную ссуду с учетом роста курса доллара и евро стало финансово невыгодно. В связи с этим количество заявок на подобную ипотеку снизилось, как и число банковских предложений.

Оформление поручительства

Ипотека в валюте допускает привлечение поручителей. Это способствует не только повышению шансов получить одобрение банка на сделку, но и увеличению суммы кредита.

Поручители должны соответствовать тем же требованиям, что и основные заемщики. Они заполняют аналогичные анкеты, собирают такой же пакет документов и подвергаются проверке, связанной с оценкой платежеспособности. На поручителя перекладывается обязанность по выплате долга, если заемщик перестал выполнять свои обязательства перед банком.

Обеспечение

Приобретаемая недвижимость становится предметом залога и по валютным жилищным ссудам. Это служит гарантией возврата долга банку. Если заемщик прекращает выплаты, финансовое учреждение вправе подать иск в суд на изъятие предмета залога.

После удовлетворения искового заявления банк приступает к реализации залогового имущества. Кредитная организация заинтересована быстро продать квартиру. Для этого имущество должно быть востребованным на рынке недвижимости.

В связи с этим банк оценивает не только претендента на получение займа, но и покупаемое жилье. Квартира должна быть ликвидной, юридически чистой и не выступать обеспечением по другим сделкам.

Процесс оформления

Процедура получения валютной ипотеки ничем не отличается от оформления займа, выдаваемого в рублях. Процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Подача заявки. После этого банком проверяется личность заявителя, его кредитная история и финансовая состоятельность. На рассмотрение ходатайства уходит от 2 до 7 дней.
  2. Поиск недвижимости, соответствующей банковским требованиям и пожеланиям клиента. На это выделяется 2-3 месяца. Если жилье не найдено за этот период, придется подавать заявку снова.
  3. Проверка недвижимого объекта банком.
  4. Оформление сделки купли-продажи.
  5. Подписание кредитного договора с последующей регистрацией прав собственности на имущество в Росреестре.
  6. Передача денежных средств продавцу.

Подаче заявки предшествует еще один этап, связанный со сбором необходимого комплекта документов.

Документация

Все бумаги, необходимые для получения жилищного кредита, можно разделить на три комплекта:

  • Общие документы, подтверждающие личность заявителя. В первую очередь это гражданский паспорт. Также может потребоваться второй документ – СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт, ИНН. Мужчины младше 27 лет должны представить военный билет. Некоторые банки запрашивают свидетельства о семейном положении и/или рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие доходы и занятость клиента — справка 2-НДФЛ или по форме банка, копия трудовой книжки или контракта.
  • Документация по недвижимому имуществу – выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, технический паспорт, отчет независимого оценщика.

Это стандартный пакет документов для любого финансового учреждения. Каждый банк оставляет за собой право потребовать дополнительные документы.

Реструктуризация валютного ипотечного займа

В связи с резким ростом курса иностранной валюты в конце 2014 года проблема выплат по валютным займам стала особенно острой. Центробанк рекомендовал российским кредиторам пересмотреть условия реструктуризации для проблемных должников, у которых платеж после курсового скачка ощутимо превысил первоначальное значение. Реструктуризация кредита – это пересмотр стартовых условий договора на более лояльные, позволяющие заемщику продолжать обслуживать кредит.

Решение правительства сыграло большую роль в этом вопросе. В 2015 году в силу вступило Постановление Правительства от 20 апреля о реструктуризации ипотеки. Многие банки пошли навстречу своим клиентам, ведь просрочка по ипотечным займам означала потерю денег для кредитной организации. Несмотря на то что большинство граждан с недоверием отнеслось к этой мере, уже сейчас можно оценить ее результаты.

В рамках программы предлагаются следующие этапы решения проблемы:

  1. Кредитные каникулы на срок до одного года.
  2. Перевод валютного долга в рублевый эквивалент.
  3. Снижение процентной ставки после пересчета, так как кредиты в рублях отличаются повышенной платой за пользование.
  4. Составление индивидуального графика платежей.

Кроме плана реструктуризации, были выделены категории клиентов, которым помощь оказывалась в первую очередь. К ним относятся:

  1. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми.
  2. Молодые семьи (супруги младше 35 лет), у которых родился ребенок.
  3. Ветераны боевых действий.
  4. Инвалиды и семьи, воспитывающие детей-инвалидов.
  5. Бюджетники.
  6. Граждане, оформившие ипотечный кредит в рамках какой-либо государственной программы.

Для проведения реструктуризации необходимо обратиться в банк, в котором был получен кредит, с соответствующим заявлением. Также рефинансирование валютной ипотеки в рубли возможно путем обращения в другое финансовое учреждение, если кредитор по каким-либо причинам отказывает в пересмотре условий ипотечного соглашения.

Реструктуризация ипотечного кредита возможна при соблюдении следующих условий:

  • на недвижимость в момент обращения не наложен арест;
  • срок просроченного платежа от 30 до 120 дней.

Кроме того, обязательно оценивается соответствие размеров и стоимости объекта недвижимости. Если после выяснится, что цена за квадратный метр превышает установленный для данного региона предел, жилье признается элитным и считается, что помощь такому клиенту не требуется.

Поддержка для валютных ипотечников

В августе 2017 года в силу вступили изменения в госпрограмме реструктуризации ипотеки. Теперь на помощь государства могут рассчитывать не только валютные заемщики, но и те, кто оформил ипотеку в рублях. Однако в первую очередь будут рассматриваться заявления все же по валютным кредитам. К числу новых в программе относятся следующие требования:

  • с момента оформления кредита до подачи заявления на реструктурирование долга прошло не менее одного года;
  • ежемесячный платеж после курсовых скачков вырос не менее чем на 30%;
  • залоговое имущество – единственное жилье у клиента.

Оператором программы выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Помощь государства составляет 30% от суммы долга, но не более чем 1,5 млн рублей.

Долговые обязательства переводятся в рубли по ставке, не превышающей 11,5%.

Преимущества и недостатки

Главным аргументом против валютной ипотеки является нестабильность рубля и зависимость размера платежа от курсовой разницы. Для кредитов, оформленных на небольшой срок, это неощутимо. Но ипотечный заем предполагает длительный период, за время которого рубль может существенно снизится в цене. Это, в свою очередь, приведет к росту ежемесячных выплат, а для тех, кто не сможет справиться с увеличением финансовой нагрузки на семейный бюджет, – и вовсе к потере жилплощади. Когда уверенности в стабильности российской валюты нет, ипотеку в долларах или евро брать не следует.

Положительными аспектами, которые повлияли на массовое оформление ипотечных валютных займов до 2014 года, были:

  • низкая процентная ставка по сравнению с рублевыми кредитами;
  • снижение стартового платежа до 0%.

Валютную ипотеку рекомендуется оформлять гражданам, получающим заработную плату в иностранных денежных единицах.

5 правил комфортной ипотеки: Видео


Преимущества и недостатки валютной ипотеки

Еще четыре года назад валютная ипотека была достаточно популярна у россиян. Традиционно ставки по таким кредитам ниже рублевых на 3-4 процентных пункта. Финансовый кризис поумерил аппетит заемщиков – многие до сих пор не могут расплатиться по долгам.

Хотели как лучше – получилось как всегда

До кризиса 2008 года российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах: в евро, долларах, японских йенах и швейцарских франках. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. К плюсам такого займа относили и то, что с 2006 по 2008 годы курс доллара периодически снижался. Это привело к тому, что в начале 2008 года доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте, а максимальная доля валютных ипотечных кредитов (40%) зафиксирована в 2006 году. В регионах ситуация была несколько иная. По данным официального сайта ЦБ РФ в Самарской области, по итогам 2008 года было выдано валютных ипотечных кредитов на 2,24 млрд рублей (в рублевом эквиваленте на тот период), что составляло 8% от всех выданных кредитов на покупку жилья. Впрочем, финансовый кризис надолго отбил охоту у заемщиков брать ипотеку в валюте. После 2008 года курс доллара за несколько дней вырос более чем в шесть раз. Для большинства россиян, получающих зарплату в рублях, ежемесячный платеж тоже увеличился в несколько раз. И стал непосильным. В этот момент возникли задолженности по ипотеке, взятой в валюте. Ко всему прочему добавились проблемы с работой, с выплатой зарплат и т.д. Банки также не смогли своевременно предложить варианты по переводу валютных кредитов в рублевые, что позволило бы заемщикам вовремя погасить ипотеку. В результате за 2009 год объем просроченной задолженности по валютной ипотеке в Самарской области вырос с 16,7 до 73,4 млн рублей. К 2013 году кредитный портфель банков по валютной ипотеке снизился до 1,2 млрд рублей.
Привлекательная дешевизна Несмотря на снижение спроса, банки продолжают предлагать ипотеку в долларах и евро. Основным преимуществом кредитов в иностранной валюте всегда была невысокая ставка, которая может быть ниже ставки по рублевым ссудам на несколько процентных пунктов. Средневзвешенная ставка по ней составляет 9,8%. Для сравнения — аналогичный показатель по рублевой ипотеке – 12,7%. Эксперты не сомневаются, что при грамотном финансовом планировании заемщик может сэкономить на ипотеке за счет более низкой ставки. Однако все зависит от колебания курса рубля, который сейчас достаточно сложно предсказать из-за проблем в мировой экономике. Казалось, что подобные кредиты востребованы разве что при сделках с недвижимостью премиум-класса или покупке жилья теми, чей доход номинирован в иностранной валюте, например, работающими в России иностранцами. Но таких заемщиков мало, особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Доход в условных единицах закреплен у редких заемщиков, в основном топ-менеджеров транснациональных компаний. В прошлом году лишь примерно 1,5% кредитов выдавалось в валюте. Те же, кто брал валютные кредиты, в 2012 году делали все, чтобы избавится от них как можно скорее. Слухи о возможном кризисе еврозоны подогревали тогда страхи нового ослаблении рубля и, соответственно, роста платежей в валюте. За первое полугодие объем досрочно погашенных валютных ипотечных кредитов достиг 14,9 млрд рублей, или 10% от их совокупного объема. Темпы погашения рублевой ипотеки были несколько ниже — за полугодие объем погашений составил 7,7% от текущего портфеля. Однако и объем просрочки по валютным ипотечным кредитам был выше.К 1 июля 2012 года она составила 14,4% (20,4 млрд рублей) против 11,77% на начало года (19,4 млрд). Доля просроченных кредитов по рублевым ипотечным кредитам, напротив, снизилась — до 1,7%. Соответственно, уменьшилось и количество банков, выдававших валютные ипотечные кредиты – их осталось лишь около десятка, причем японские йены вообще ушли с рынка.

Есть потенциал для роста
Тем не менее, по данным Центробанка РФ, определенный рост показателей по валютным ипотечным кредитам есть. Так, объем рублевых жилищных кредитов, выданных в январе-сентябре 2013 года, вырос, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, на 29% – до 925 миллиардов рублей. Также увеличился объем валютных жилищных кредитов, выданных за первые девять месяцев текущего года – по данным Центробанка, он составил 14,5 миллиарда рублей, что на 20% превышает аналогичный показатель 2012 года. Получается, что россияне, несмотря на постоянные предостережения о том, что ипотечный кредит надо брать в той валюте, в которой получаешь зарплату, вновь заинтересовались возможностью сыграть на относительно низких ставках и плавающем курсе валют. Насколько это окажется перспективным – пока неясно. Следует отметить, что после кризиса 2008 года в нескольких странах, в том числе на Украине, в Австрии и Венгрии, где жители также столкнулись с проблемами погашения валютных ипотечных кредитов, законодательно запретили их выдачу.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри оформлении жилищного кредита заемщик может столкнуться с рядом нюансов, о которых желательно знать заранее, чтобы обеспечить достойные условия оформления и погашения кредита, а также обезопасить сделку от возможных рисков.

Что нужно знать при оформлении ипотеки

Если вы решились оформить жилищный заём, возвратность кредита должна быть обеспечена залогом приобретаемого имущества. Чтобы не остаться без денег и жилья, необходимо уделить особое внимание двум основным моментам: пунктам договора и чистоте сделки.

Пункты договора

Правильней будет говорить о двух договорах, поскольку в рамках ипотеки, помимо кредитного соглашения, заключается еще и договор залога. Перед подписанием ипотечной документации обращать внимание нужно на следующие моменты:

  1. Ограничения, которые могут устанавливаться банком в отношении прописки, возможности сдачи заложенного жилья в аренду и проведения капитального ремонта. Кроме того, ограничения могут быть введены и в отношении досрочного погашения: по сумме, срокам и частоте вносимых досрочных платежей.
  2. Сборы и комиссии, большинство из которых признаны незаконными. Банковские учреждения по-прежнему продолжают их включать в договора, давая им немного другое название.
  3. Страхование. Это дополнительные расходы заемщика, по которым также могут устанавливаться всевозможные ограничения: оформление полиса только в аккредитованных при банке компаниях, увеличение размера процентной ставки при отказе от страховки, требование застраховать риск утраты права собственности и т.п. (подробнее: об обязательном и добровольном страховании при ипотеке).
  4. Описание предмета залога. Оно должно быть максимально подробным и точным, без двусмысленных определений. Идентификация заложенного имущества должна совпадать в обоих договорах.
  5. Возможность снижения процентной ставки в титульном периоде. Если банк не снижает размер процентов после оформления права собственности, ипотечный кредит будет проигрывать другим банковским предложениям.
  6. Право банка на одностороннее изменение процентной ставки. В случае дефолта такое условие договора может оказаться катастрофой для заемщика.
  7. Досудебное изъятие. По закону заложенное жилье должно изыматься по решению суда. Но если в договорах ипотеки прописано право банка на досудебное изъятие, приставы могут реализовать имущество и без решения суда.
  8. Подсудность споров. Все судебные разбирательства должны проводиться по месту проживания должника.

Изучать проект договора и озвучивать претензии к тексту нужно заранее. В момент подписания банк уже не станет менять прописанные в нем условия.

Чистота и сумма сделки

Для того чтобы стать полноценным владельцем жилой площади, недостаточно просто взять ипотеку и погасить ее. Важно досконально проверить как самого продавца, так и покупаемую квартиру на предмет юридической чистоты: в случае, если вдруг появится гражданин, права собственности которого были нарушены, сделка будет признана недействительной. Взыскать полную сумму расходов с продавца не всегда представляется возможным. Вот и остается заемщик и без жилья, и без денег.

Чтобы избежать подобной ситуации, лучше потратить еще немного денег и нанять грамотного риелтора, который сможет проверить законность сделки и отсутствие заинтересованных лиц. С той же целью желательно выбирать оценщиков, страховые компании и застройщиков из списка тех, что аккредитованы при банке. Ведь в этом случае банк проделал для вас огромную работу – проверил контрагента на добросовестность. Кроме того, банковский список одобряемых организаций не так скуден, как о нем привыкли говорить. Например, в Сбербанке в него входит более 1 500 компаний.

И еще один важный момент касается договорной стоимости жилья. Если помещение находится в собственности менее 3 лет, его продажа подлежит налогообложению по НДФЛ. Для снижения суммы многие продавцы входят с покупателями в сговор, указывая в договоре купли-продажи меньшую стоимость. В отношении же ипотеки такая ситуация недопустима, поскольку банк кредитует объект в зависимости от цены, указанной в договоре. Потому прежде, чем вносить задаток и собирать пакет документов, поинтересуйтесь у продавца, согласен ли он озвучивать реальную стоимость продажи.

Особенности «первички» и «вторички»

Помимо района проживания и его транспортной доступности важно учесть особенности первичного и вторичного рынка жилья.

Итак, для вторичного рынка характерны следующие нюансы:

  1. Разноплановое окружение. В одном многоквартирном доме могут встретиться не просто люди разных поколений и устоев, но и с кардинально отличающимся уровнем жизни и доходов.
  2. Как правило, вторичный ранок представлен домами старой постройки, в большинстве которых изношены инженерные сети. Кроме того, планировка в них однотипная и не отвечающая современным веяниям.
  3. Можно выбрать район с той инфраструктурой, которая вас полностью устраивает.

И самая главная особенность (она же – плюс) вторичного жилья состоит в возможности безотлагательного заселения в приобретенные квадратные метры. В отличие от новостроек, в которых сначала нужно делать грандиозный ремонт.

Новостройки обходятся всегда дешевле, но у них есть 3 основных минуса:

  • невозможность немедленного заселения;
  • дополнительные затраты на хороший ремонт (иначе в квартире просто нельзя будет проживать);
  • риск затягивания сроков строительства или банкротство застройщика.

В то же время у новостроек есть огромный плюс – современные технологии и материалы. Инфраструктура со временем «догонит» уже заселенные районы, но и здесь есть небольшой риск – вряд ли застройщик предупредит, что в скором будущем рядом начнут строить какой-нибудь завод, вокзал, аэропорт и т.п.

Плюсы и минусы ипотеки

Основной плюс жилищного займа – это возможность приобрести квартиру прямо сейчас, а не копить годами, рискуя потерять часть средств в результате инфляции. К остальным преимуществам можно отнести:

  1. Равенство сумм по уплате кредита и арендных платежей. Если у семьи нет собственной жилой площади и она является нанимателем жилого помещения, то размер арендной платы в большинстве случаев будет равен ипотечному взносу. Только в первом случае вы выплачиваете средства постороннему человеку, а во втором – платите за собственные квадратные метры.
  2. Рост стоимости жилья. При нынешних темпах увеличения стоимости квартир накопить на собственное жилье получается не у многих.
  3. Налоговые вычеты. Получив возмещение от государства за приобретение жилья, а также по уплате процентных платежей, можно быстрее рассчитаться с кредитом.

Наряду с преимуществами у ипотеки, существует и ряд недостатков:

  1. Необходимость внесения первоначального взноса, которым располагает не каждая семья.
  2. Высокая переплата. Несмотря на небольшие ставки, общая переплата по кредиту получается огромной за счет длительного срока кредитования.
  3. Не каждое жилье банк примет в залог. Например, если вашей платежеспособности не хватает на приобретение нормальной квартиры, и вы «наскребли» только на комнату в коммуналке, есть риск, что такое обеспечение будет неудовлетворительным для банка. Возможно, придется предоставлять дополнительный залог.
  4. Дополнительные платежи, которые увеличивают и без того немаленькую переплату: страховые взносы и оценка имущества.
  5. Ипотечное жилье нельзя продать или обменять без разрешения банка. А такое разрешение он вряд ли когда-то выдаст.

‘ alt=””>

Кроме всего прочего, ипотека – это постоянное ощущение долга на протяжении многих лет. Некомфортное состояние, с психологической точки зрения.

Какие риски сопряжены с ипотечным кредитом

Сразу скажем, что рискуют здесь обе стороны: и банк, и заемщик. Для банка риск выражается в первую очередь в вероятности неплатежей со стороны клиента. В этом случае кредитная организация непросто не получает своевременные взносы, но и теряет запланированные доходы. А ведь те средства, которые были выданы на жилищный заём, не взялись из ниоткуда. Банк тоже взял их в долг и под проценты.

Процентный риск для финансовой организации не менее важен, чем кредитный. Если на межбанковских рынках происходит колебание курсов, банк может оказаться в приличном убытке. Покрывать этот риск кредитные организации стараются за счет установления плавающей процентной ставки по ипотеке.

И последний – риск ликвидности. Если недобросовестных или неплатежеспособных заемщиков окажется много, банк не сможет исполнять свои обязательства перед контрагентами.

Заемщик рискует не меньше банка. Для него опасность представляют следующие моменты:

  1. Утрата квартиры. В случае длительной просрочки банк может через суд реализовать заложенное имущество.
  2. Изменение курса валют. Если ипотека оформлена в иностранной валюте, ежемесячный платеж может сильно возрасти при повышении ее курса.
  3. Одностороннее изменение банком условий кредитования. Именно поэтому чуть выше рекомендовалось обращать внимание на то, что написано в договоре.
  4. Требование досрочного возврата средств. Если банк в каких-либо действиях заемщика усмотрит нарушение кредитного соглашения, он может потребовать вернуть всю сумму.
  5. Непредвиденное затягивание сроков сдачи жилья или заморозка стройки.

Кроме всего прочего, всегда присутствует риск утраты права собственности. Если на этапе подбора квартиры заемщик пренебрег дополнительными проверками продавца и покупаемого жилья, сделка может быть признана недействительной. А добросовестное приобретение еще надо доказать в суде.

Читайте также:  Условия ипотеки «Молодая семья» от Сбербанка в 2020 году
Ссылка на основную публикацию