Как продать ипотечную квартиру от ВТБ24

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке ВТБ 24

Сейчас люди очень редко покупают квартиры без кредитов, поэтому многих продавцов интересует вопрос, как продать квартиру, которая находится в ипотеке ВТБ 24 или другого банка. Бывает такое, что ипотечный кредит за недвижимость еще не выплачен, но квартиру требуется продать. Сделать это по обычной схеме у вас не получится, поэтому следует сначала узнать обо всех нюансах, а также трудностях, с которыми вы можете столкнуться. Из данной статьи вы узнаете, как продать квартиру, если она с ипотекой ВТБ 24, что вам нужно учитывать при этом.

Причины

Для продажи квартиры, которая была куплена в ипотеку, может быть много причин, например:

  • Человек захотел взять другое жилье с большей площадью, так как в семье родился ребенка. Также за какое-то время у человека могли поменяться доходы. Если они стали выше, то он захочет приобрести в дальнейшем более дорогое жилье.
  • Заемщик не может больше выплачивать банку необходимую сумму ежемесячно. Возможно, что его понизили на работе или уволили. В таком случае оплачивать кредит вовремя у него больше не получится, а значит стоит просто избавиться от квартиры.
  • Необходимость продажи недвижимости может возникнуть в том случае, если вы переезжаете в другой город.
  • Желание получить дополнительный доход. Дело в том, что если жилье изначально покупалось еще в строящемся доме, то через время квартиры в нем могут очень сильно подорожать. Соответственно на этом можно очень неплохо заработать. Продаваемая квартира может подняться в цене, в некоторых случаях, в два раза.

Трудности

Если вы решили продать квартиру, которая находится в ипотеке у банка ВТБ 24, то вам следует знать обо всех трудностях, с которыми вы можете столкнуться во время ее продажи. Основные проблемы заключаются в следующем:

  • Могут возникнуть сложности на этапе поиска покупателя. Дело в том, что мало, кто захочет приобретать квартиру, которая находится в ипотеке, ведь с ней могут возникнуть проблемы. Кроме того, в качестве аванса потребуется внести сумму, которую еще осталось отдать банку, чтобы полностью погасить кредит. Такое может смутить некоторых, а значит, желающих купить вашу недвижимость будет значительно меньше.
  • Продать квартиру, если она в ипотеке в ВТБ 24, без погашения кредита у вас не получится, так как это является основным условием, которое прописано в договоре.
  • Банки не заинтересованы в том, чтобы вы досрочно погасили кредит, так как при этом они теряют часть своей прибыли в виде процентов. Заемщику потребуется обосновать необходимость таких действий. В некоторых случаях решение данного вопроса может занять очень много времени, к чему вы должны быть заранее готовы.
  • Сделка по продаже ипотечного жилья может занять больше времени, чем обычно. Этот момент может привести к тому, что покупатели будут требовать снизить цену на недвижимость. Стоит отметить, что вам, скорее всего, действительно, придется продавать квартиру по меньшей стоимости, если вы хотите конкурировать с «чистыми» квартирами.
  • Есть огромная вероятность того, что вам придется внести в банк сумму, которая равна 1% от общей суммы займа, чтобы получить разрешение на оформление сделки. В некоторых случаях это может оказаться не самой маленькой суммой. Например, если квартиру вы купили за 5 миллионов рублей, то банку вам придется дополнительно заплатить еще 50 тысяч. Если этого не сделать, то продать квартиру просто не получится.
  • После того, как банк даст свое согласие на продажу ипотечной недвижимости, вам потребуется выписаться из квартиры и выписать всех членов семьи. Это ускорит процедуру продажи жилья.

Варианты продажи

Как продать ипотечную квартиру? Существует несколько способов продать свое жилье, которое находится в ипотеке. Наиболее приемлемый и простой – продажа за наличные. Осуществляется сделка следующим образом:

  • Две стороны – покупатель и продавец, подписывают соглашение, которое в обязательном порядке заверяется нотариально.
  • Далее покупатель должен внести аванс, который полностью перекрывает долг по кредиту. То есть, получается, что квартира полностью выкуплена у банка и никаких обязательств продавец больше не имеет.
  • Следующий этап – подписание договора купли-продажи. Здесь сделка осуществляется в самом обычном режиме.

Как уже писалось выше, мало кто из покупателей готов рассмотреть такой вариант покупки жилья. Поэтому, скорее всего, вы очень долго будете продавать свою квартиру, если не рассмотрите другие варианты.

Если покупатель согласен, то ему можно передать долговые обязательства. Однако и тут есть некоторые нюансы. Переоформление договора производится только в том случае, если желающий купить квартиру имеет стабильный доход (и может подтвердить его документально, что немаловажно), а также у него хорошая кредитная история. Стоит отметить, что далеко не каждый покупатель соответствует данным требованиям.

Осуществить сделку можно через финансовую организацию. Это очень удобно, если вы не хотите заниматься этим самостоятельно или вы вообще находитесь в другом городе. Вам не придется тратить свое время и силы, что для многих окажется очень важным моментом. В таком случае всеми этапами сделки будут заниматься сотрудники банка. Если будет иметься какой-то остаток денежных средств – то есть, разница между погашенной ипотекой и суммой продажи, то деньги поместят в специальную банковскую ячейку. Средства можно будет забрать в любое удобное время.

Процедура продажи

Как продать квартиру в ипотеке в ВТБ? Сделка по продаже квартиры состоит из нескольких этапов. Если вы будете заниматься продажей самостоятельно, то у вас это может вызывать некоторые трудности. Однако не стоит паниковать, необходимо просто внимательно изучить всю информацию:

  1. Покупатель обращается в организацию с целью приобрести конкретную квартиру.
  2. Банковские работники оформляют договор, который покупатель должен подписать, после чего этот договор заверяется нотариально. Данный этап обязателен.
  3. Покупатель должен внести в банк средства за квартиру. Однако эти средства должны быть разделены на две части. Первая часть необходимо для того, чтобы погасить долг, который остался по ипотеке. Вторая – денежные средства, которые переходят продавцу.
  4. После того, как деньги будут внесены, с квартиры будут сняты все обременения, и она больше не будет считаться ипотечной.
  5. Жилье регистрируется, так как у него меняется собственник.
  6. Банк забирает свои денежные средства, а продавец свои.

Важно! Банки войдут в ваше положение только в том случае, если вы являетесь добропорядочным заемщиком, который всегда вовремя оплачивает ипотеку. Если у вас были просрочки, то будьте готовы к тому, что в продаже квартиры вам будет отказано.

Да, продажа квартиры, которая еще находится в ипотеке – это не самая популярная процедура. Чаще всего такую сделку приходится совершать в случае безвыходных ситуаций. Однако это не является чем-то из ряда вон выходящим, а значит, вы можете обратиться в банк с такой просьбой. Теперь вас больше не будет волновать вопрос, можно ли продать квартиру, за которую еще не выплачен весь кредит.

Как мы продавали квартиру с непогашенной ипотекой в банке ВТБ

Это последняя запись из нашей девяткинской эпопеи. Здесь я расскажу о том, как мы продавали квартиру, которая на момент продажи еще находилась в залоге у банка, а ипотечный кредит по ней не был погашен.

Зачем продавать, когда можно сдавать?

На первый взгляд, идея со сдачей квартиры в аренду кажется логичной и правильной. Платежи от арендаторов постепенно закрывают кредит и на выходе мы получаем закрытую ипотеку и квартиру в собственности

На практике аренда сможет покрыть максимум 2/3 ипотечного платежа. И то если повезёт. А может не повезти и съёмщики что-нибудь сломают. Это что-нибудь нужно будет починить, иначе стоимость аренды придётся снизить. Хорошо, если съёмщики оплатят работы, а ведь могут и сбежать. Такие расходы на пустом месте мало кому понравятся.

К тому же стоит учитывать всё то, что я уже ранее писал о районе. Дорого тут квартиру не сдашь. За счет большого количества предложений цена никогда не поднимется выше нижней границы рынка. А если кто-то хочет сдать быстрее, то он начинает демпинговать, потому что других способов заинтересовать арендаторов тут нет.

Да и банки против аренды ипотечных квартир. В кредитном договоре ВТБ есть отдельный пункт на эту тему, который явным образом запрещает подобную практику.

Вот такой пэрсик продавали. Не бит, не крашен. Сам бы жили, да дела

Разве можно продать квартиру не погасив кредит?

Долгое время я думал, что единственный наш шанс покинуть гетто – досрочное погашение ипотеки. Именно с этой мыслью я и затевал рефинансирование. Ведь в ВТБ досрочно гасить ипотеку гораздо удобнее, чем в колхозном газпромбанке.

Как бы мы не планировали экономить, но погасить ипотеку до появления на горизонте вопроса Машкиной школы у нас никак не получалось. А уж после нашего переезда в съёмную квартиру у детского сада в городе, о досрочном гашении можно было совсем забыть – аренда однушки в Московском районе, дело не очень дешевое.

После непродолжительного поиска в сети и консультации с банком выяснилось, что продать квартиру с обременением не намного сложнее, чем обычную квартиру. В двух словах всё сводится к следующему:

  1. Ищем покупателя.
  2. Извещаем банк о планируемой сделке.
  3. Подписываем в банке все необходимые бумажки.
  4. Закрываем ипотеку за счет части средств покупателя.
  5. Снимаем обременение с квартиры.
  6. Переводим квартиру в собственность покупателя.
  7. Получаем оставшиеся от сделки средства.

На деле там есть несколько развилок, но сильно упрощённо всё выглядит именно так. Если у покупателя не свои средства, а заёмные, то добавится еще пункт про сбор бумажек для одобрения объекта и последующее обременение после сделки (в рамках ипотеки покупателя).

Агенты, риелторы и прочие посредники

Обычно к агентам при продаже обращаются, чтобы не бегать с бумажками и самим квартиру не показывать. В нашем случае все наши бумажки либо заполнялись в банке, либо уже были готовы, и эта часть функционала агентов была бы бесполезна.

А вот на счет общения с покупателями всё не так просто, как кажется. Да, общаться по телефону с покупателями и ездить на просмотры с Парка Победы в Девяткино – то еще удовольствие. Но кроме владельцев никто не сможет нормально рассказать о квартире, доме и квартале. Большая часть агентов, с которыми нам пришлось общаться, про Девяткино знает либо очень поверхностно, либо вообще ничего.

Предыдущий наш опыт взаимодействия с агентами по недвижимости чаще был негативным. Они или не приезжали в назначенное время, или не выполняли обещаний, или предоставляли недостоверную информацию. Так было и в астраханских делах, и в питерских. Один раз из-за косяков агентов дело даже дошло до суда, который агенты проиграли.

И вот после всего этого, платить агентам 50 000 – 100 000 рублей (минимум) как-то не хотелось. Но, как выяснилось позже, многие покупатели предпочитали обращаться к агентам и в итоге в нашей сделке агент со стороны покупателя всё же присутствовал. Могу сразу успокоить дорогих читателей, проблем с этим у нас не возникло. Были даже плюсы.

Зелёный развивающийся район. Под окнами парк. Во дворе детский сад. Конфетка, а не квартира!

Ценообразование и срок продажи

Продажей квартиры мы занялись в тот момент, когда ремонт в двушке на Парке Победы уже подходил к концу. Платить две ипотеки, снимать однушку в городе и платить за платный летний детский сад – очень разорительно. Поэтому вопрос продажи старой квартиры и въезда в новую решался параллельно.

Платный сад в Девяткино оказался дешевле, поэтому до продажи квартиры мы решили из Девяткино не съезжать, чтобы сэкономить. По этой причине на всех фотографиях в объявлениях квартира выглядит жилой.

Имея на руках две ипотеки мы были крайне не заинтересованы продавать квартиру долго. Тут даже имело смысл немного демпинговать, потому что 3 месяца продажи уменьшали наши средства на 100 000 рублей. И это без учета стоимости поездок туда-сюда через весь город. Учитывая конкуренцию – 3 месяца это еще оптимистичный прогноз. Некоторые объявления висят на сайтах больше года.

В нашем девяткинском доме одновременно на продажу было выставлено 15 таких же, как у нас однокомнатных квартир. С учетом соседних домов в квартале их было больше сотни. А если еще посмотреть на ЖК под окнами за речкой, то количество конкурентов переваливало за несколько сотен.

Средняя цена в объявлениях была около трёх миллионов рублей. Всё, что стоило дороже, висело уже очень давно и явно продавалось неспешно. На такие объявления мы не ориентировались.

Помимо самой бетонной коробки с отделкой от застройщика мы оставляли еще кухню со всей техникой, но без нашего любимого холодильника. Шкаф в комнате тоже оставался покупателям, потому что в новую квартиру он никак не вписывался. Ну и всякие полочки с вешалками не было смысла откручивать. Неизвестно было: пригодятся ли они на новом месте, или нет. Правда, на цене продажи все эти «богатства» сказались очень несущественно, скорее они немного нивелировали минусы от облупившейся краски в ванной комнате и треснувшего порога на балконе.

Стартовав на отметке в 3 000 000 рублей за время продажи мы опустились до ранее неприемлемой суммы в 2 700 000 рублей. Это и стало окончательной ценой продажи. Причем даже на шаге в 2 800 000 у нас еще оставалось полно конкурентов и спрос был не то чтобы огромным (бывало, что неделю никто не звонил), но об этом позже.

До ремонта в ванной у нас руки так и не дошли. Огромный привет отделочникам «Русской сказки», покрасившим стены неводостойкой краской.

Это всё в глазах покупателей стоит примерно нисколько

Объявлений много не бывает

Для начала продаж я устроил фотосессию квартиры и сочинил текст объявления.

В процессе выяснилось, что навык фотографирования интерьеров у меня полностью отсутствует. Правильно расположить камеру и выбрать ракурс в помещении – это не про меня. В то же время выбор ракурса это очень важный вопрос, потому что некоторые странные сервисы ограничивают объявления десятью фотографиями. Тут уже не до видов из окон и фотографий из общих помещений (коридор, лифт и т.п.), получилось бы все углы в комнатах показать.

К выбору площадок для публикации объявлений я подошел очень ответственно. Из классических досок объявлений были: авито, яндекс.недвижимость и юла. Также я зарегистрировался на циане (cian.ru) и его более древнем проекте emls.ru. Там обитает много агентов и логично их тоже окучить.

На каждом сайте я оплатил минимальное продвижение, чтобы объявление не пропадало из виду. На одном сайте даже был пункт – подать объявление в газету. Я им воспользовался, но не проверял, публиковалось ли объявление там.

Проще всего было идентифицировать покупателей с яндекса, так как там во время звонка робот сразу предупреждает, что клиент пришел оттуда. Это делается через скрытие реального номера в объявлении. Неплохая штука для продвижения сервиса.

Читайте также:  Ипотека с господдержкой в 2020 году: виды, преимущества и недостатки

Много звонили с авито и иногда звонили с юлы. Живых людей, которые говорили бы, что они с циана или с емлс я не встречал. Возможно, какая-то часть агентов была оттуда.

Человейник типа «конюшня», средних размеров.

Общение с потенциальными покупателями

С большинством агентов всё просто. Они объявление не читают, сразу звонят и прогоняют по стандартному опроснику, обещая потом перезвонить. Полезность таких звонков стремится к нулю.

Многие покупатели также не читают объявление и просят рассказать подробнее о квартире. С такими тоже каши не сваришь.

Некоторых пугал тот факт, что квартира с обременением и они также отказывались продолжать беседу. Хотя все нюансы будущей сделки были подробно описаны в объявлении.

Остальные, как вполне разумные люди, устраивают «чёс». Они обзванивают все объявления в квартале и назначают просмотры на смежное время, обходя сразу несколько объявлений за поездку. Таких большинство.

Во время чёса люди просматривали уйму однотипных квартир с одинаковым ремонтом, поэтому удивить их чем-то кроме цены довольно сложно. Часто покупатели прямо с порога начинали торговаться, не осматривая особенно квартиру. Потому что в конечном итоге решающим параметром для них будет именно стоимость.

Недавно я увидел рекламу в метро, где агенство Плюс предлагает «чёс-тур» на автобусе сразу по нескольким адресам. Вот это сервис!

Иногда приходили люди и на единичные просмотры. При этом они часто интересовались: как дойти до метро пешком? Я, конечно, показывал им дорогу с балкона и на картах в телефоне, но неужели нельзя было самостоятельно оценить этот вопрос заранее?

Абсолютно все спрашивали про магазины, поликлинику, дороги, парковку и т.п. Также спрашивали про управление домом, квитанции и организационные вопросы. Я на все вопросы отвечал честно и никому не обещал райских садов под окнами и свободного Токсовского шоссе.

Самое выигрышное место в квартире. Все переговоры лучше всего вести было здесь.

Кому интересны квартиры в Девяткино?

Звонили разные люди, но запоминающихся категорий было две: разводящиеся и из других регионов.

Первые почему-то обязательно сообщали о своём разводе, как будто это должно было что-то изменить в обсуждении будущей сделки. А вторые были наиболее перспективными для продажи. Они всё внимательно расспрашивали, чтобы не потратить время зря. Ведь ехать из другого региона на сделку – дело ответственное.

Были также люди уже живущие в Девяткино и подыскивающие квартиры своим родственникам или на размен. Многие искали квартиры бабушкам/дедушкам, или детям студенческого возраста.

Все интересовались нашим ребёнком: «Не будет ли проблем с органами опеки?». Это вполне логичное опасение, потому что при наличии оформленной собственности на ребёнка алгоритм продажи сильно усложняется. Но у нас с этим проблем не было.

Первым нашим потенциальным покупателем была девушка из Петрозаводска. Мы даже взяли с неё малюсенький задаток и начали активно общаться с её противным менеджером по сделке из ВТБ, которая хамила нам в почте. Но в итоге всё сорвалось.

Вторым потенциальным покупателем стала девушка студентка из Ярославля. Она действовала через агента, потому что оплачивали всё её родители, но общались мы и с ней и с её агентом примерно одинаковое время. Люди оказались приятные и никаких проблем у нас с ними не было. В итоге им мы квартиру и продали.

Из этого всего остался только шкаф и ковёр. Остальное мы перевезли

И как это всё прошло я кратко опишу ниже. А то и так длинно получается.

Единственный ипотечный центр ВТБ

Оформить ипотеку в ВТБ можно в любом отделении. А вот внести какие-либо изменения или закрыть договор в Санкт-Петербурге обязательно нужно в офисе у станции метро Лесная на лесном проспекте. В других отделениях этого делать нельзя (я пробовал).

Это довольно бредовое ограничение дополнительно усугубляется отсутствием электронной регистрации в отделении (талончиков, которые теперь даже на почте есть). С утра люди стоят в очереди, хвост которой заканчивается на улице. Естественно, настроение у всех так себе.

Дополнительных проблем доставляет тот факт, что сюда приходят клиенты с агентами и родственниками с обеих сторон сделки. В итоге по одному договору в очереди стоит от трёх до семи человек. Атмосфера на входе в отделение – так себе.

Менеджер сделки

Общение с менеджером из банка можно вести только по электронной почте, потому что публичных добавочных телефонных номеров у сотрудников нет, а дождаться переключения у диспетчера с общей линии нереально.

С менеджером нам повезло. Девушка попалась спокойная, аккуратная и грамотная. На все наши переносы дат из-за косяков МФЦ она реагировала стрессоустойчиво и ни разу не предложила пойти лесом (об этом будет ниже)

Первый этап – совместное подписание документов в банке

С документами для сделки и у нас, и у покупателя проблем не было. Поэтому на первый этап в банке мы записывались на ближайшее возможное время.

Для осуществления взаиморасчётов мы выбрали аккредитив. Это когда средства перемещаются между счетами в банке без участия наличных и банковских ячеек. До подтверждения успешного окончания сделки мы бы не смогли получить средства с этого аккредитива. Для покупателя такой вариант самый оптимальный.

Мы бы хотели, чтобы вообще всё (в первую очередь регистрация в Росреестре) происходило в электронном виде, как в случае с оформлением нашей двушки в сбербанке. Но у ВТБ это пока только тестируется в Московском регионе, в Питере всё по старинке.

Комиссия за погашение

ВТБ берёт комиссию в 25 000 рублей в тех случаях, когда ипотека погашается не за счет личных средств заёмщика, а в результате продажи. Единственный способ не платить эту комиссию — уговорить покупателя перевести деньги на свой счет до окончания сделки. Но это глупость и не один вменяемый покупатель на такое не пойдёт. Потому что, получив деньги, продавец может сразу испариться без обязательств.

Второй этап – нотариальная сделка

При продаже квартиры с несколькими собственниками обязательно оформлять сделку у нотариуса. Это как раз наш случай. Об этой процедуре рассказать особенно нечего. Подождали, почитали, исправили ошибки, подписали.

Третий этап – областной МФЦ

После оформления всех бумажек в банке и у нотариуса нужно было ехать в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Но нам подходил не любой МФЦ, а только тот, где в этот день работал сотрудник ВТБ (как при рефинансировании). И, раз квартира у нас областная, то и ехать нужно в Лениградскую область, а конкретно – в единственный доступный МФЦ во Всеволожске.

По этой причине агент покупателя забронировала нотариуса также во Всеволожске, чтобы нам не кататься лишний раз туда-сюда.

В МФЦ всё прошло быстро. Они прикрепили наши документы к номеру дела (который нам сообщила менеджер сделки из банка). И выдали бумажки о приёме.

Сделки это замечательно, но обед по расписанию =)

Четвёртый этап – ожидание регистрации документов в Росреестре

Это был самый волнительный и нервный момент во всей сделке.

При подаче документов мы получили код, по которому можно было отследить статус сделки. И если в сбербанке в электронном виде у нас вся регистрация заняла три дня, то тут в назначенный день ни по коду, ни по телефону ничего уточнить было невозможно.

Хуже всего было то, что как раз к моменту предполагаемой даты готовности наших документов Всеволожский МФЦ решил устроить переезд в новое здание. Как обычно это бывает – в момент переезда что-то узнать и получить было нереально.

Ситуацию усугублял тот факт, что у нашего покупателя заканчивалось общежитие и нужно было срочно перевозить вещи в почти уже купленную квартиру. Нам же, в свою очередь, очень не хотелось заселять людей в почти проданную квартиру, пока Росреестр не подтвердит что всё нормально. Иначе мы бы могли столкнуться с неприятной ситуацией отсутствия денег и необходимости выселения только что заехавших покупателей.

Очень удачно получилось, что агент покупателя проживала в этом самом Всеволожске и имела возможность лично потеребить МФЦ. Нам из Санкт-Петербурга это делать было бы не с руки. В итоге мы таки подписали акт сдачи квартиры еще до получения документов из МФЦ. Но в этот момент мы уже знали, что всё готово – осталось только чтобы курьер агента привёз все бумажки в банк.

Пятый этап – раскрытие аккредитива и получение денег

Но с курьером как-то не сложилось. Покупательница сама съездила за бумажками во Всеволожск, привезла их к моей работе. И я уже с этими бумажками поехал в банк показывать, что сделка состоялась и аккредитив можно раскрывать.

На этом этапе моя рефинансированная ипотека была закрыта, а разница средств между остатком долга и суммой продажи была переведена на расчётный счет.

Потом была покупка машины, но это уже другая история, о ней я напишу в следующей записи.

Можно ли продать ипотечную квартиру от ВТБ 24?

Ипотечное кредитование для кого-то – единственная возможность купить жилье. Но в некоторых случаях ипотека – это совершенно непосильная статься расходов, связанных с обслуживанием долга. В соответствии с этим, многие заемщики, взявшие ипотеку в ВТБ 24, интересуются тем, как продать свою квартиру.

Можно ли избавиться от квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, и как это сделать с наименьшими потерями, мы расскажем далее.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Многие заемщики банка ВТБ 24, запуганные условиями ипотечного договора и недостоверной информацией, услышанной от менеджеров банка, даже не пытаются продать купленную квартиру, предвидя массу сложностей, ожидающих их в процессе совершения сделки.

Главная сложность: квартира, в которой они живут, и за которую выплачивают заемные средства по кредиту – не принадлежит им. Она, является залоговым имуществом. Иными словами, до тех пор, пока заемщик полностью не погасит долг по ипотечному кредиту и не переоформит право собственности на свое имя, он не имеет право распоряжаться этой недвижимостью.

С точки зрения закона все правильно. И действительно, по собственной инициативе заемщик, проживающий в ипотечной квартире, не может подыскать покупателя, заключить с ним сделку купли-продажи, получить на руки деньги, равные стоимости квартиры и считать себя свободным от обязательств перед банком.

Для того, чтобы инициировать продажу залогового имущества, должны быть веские аргументы:

  • прекращение платежей по кредиту;
  • изменение финансового положения заемщика;
  • стойкая утрата трудоспособности, изменившая материальное положение покупателя квартиры;
  • форс-мажорное обстоятельство, влекущее расторжение или изменение договора кредитования.

к содержанию ↑

Как инициировать процесс продажи квартиры

Учитывая, что самостоятельно продать квартиру заемщик не может, он должен подвигнуть к этому банк-залогодержатель. В подавляющем большинстве случаев банку не выгодно продавать залоговое имущество по ряду причин:

  • потребуются определенные затраты, связанные с поиском посредников;
  • оплаты услуг посредников;
  • затраты на переоформление права собственности.

По сравнению с тем, что банк теряет в стоимости квартиры – это малый процент.

Причины продажи недвижимости

Теоретически, для расторжения договора займа (ипотечного кредитования) заемщик не обязан указывать причины, по которым он принял решение досрочно расторгнуть договор. Другое дело, что банк, не заинтересованный в досрочном расторжении или погашении кредита, может на стадии заключения договора выдвинут условия, ставящие заемщика в крайне невыгодные условия. Если причины будут не уважительными, заемщик понесет существенные финансовые траты, и даже в случае успешной продажи квартиры, останется должен банку некоторую сумму денег.

Поэтому, следует апеллировать к причинам, являющимся весомыми:

  • резкое ухудшение финансового положения (банкротство, потеря работы в связи с ликвидацией градообразующего предприятия);
  • стойкая утрата трудоспособности (заболевание, инвалидность, несчастный случай);
  • форс-мажорное обстоятельство.

Менее значимыми для банка являются:

  • временная потеря работы (например, увольнение по собственному желанию или в связи с сокращением штатов);
  • изменение семейного положения (обычно связанное с рождением ребенка);
  • неудовлетворенность заемщика жилищными устройствами (малая площадь, неудобный район, удаленность от центров социального обеспечения, дошкольных или досуговых организаций).

Пути решения проблемы

Досрочное погашение займа

Продажа с помощью банка

Самостоятельная продажа

Возможна в том случае, если банк предварительно дает согласие на продажу. Все вопросы по поиску клиента и согласованию стоимости продаваемой квартиры ложатся на заемщика. Покупатель обязательно должен быть уведомлен о том, что квартира находится в залоге у банка.

Далее – существует два варианта:

  1. покупатель погашает стоимость кредита с учетом процентов, взамен банк – снимает запрет на реализацию залогового имущества;
  2. покупатель перезаключает договор ипотечного кредитования, становясь новым заемщиком на условиях, которые существовали для прежнего заемщика.

к содержанию ↑

Продажа долговых обязательств (перевод долга)

Чистая продажа долговых обязательств – разновидность перевода долга с одного заемщика на новое лицо, которое по тем или иным обстоятельствам является должником перед заемщиком по ипотечному кредиту. Если заемщик банка, купивший квартиру по ипотеке, но утративший интерес к ней, имеет в арсенале заемщика, который готов исполнить обязательства по оплате долга перед банком, он может заключить трехсторонний договор, по которому плательщиком будет выступать не он, а его должник.

Возможны следующие варианты:

  • новый плательщик оплачивает стоимость ипотечного кредита, без перемены права на квартиру первоначального заемщика;
  • после выплаты кредита новый заемщик приобретает право собственности на оплаченную недвижимость.

Каждый из рассмотренных вариантов продажи квартиры в ипотеке банка ВТБ 24 имеет множество нюансов, самостоятельное соблюдение которых бывает затруднительным для рядового заемщика. Оптимальный вариант – подключить к совершению сделки опытного юриста, специализирующегося на оказании юридической помощи в сфере ипотечного кредитования.

Как продать квартиру с обременением по ипотеке (ВТБ 24)?

Статья раскрывает тему продажи ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 – эта процедура имеет много нюансов, но почти не отличается от реализации недвижимости, приобретенной в ипотеку у любой другой крупной финансовой организации.

Для осуществления сделки от продавца и покупателя потребуется выполнение определенных обязательств, а также предоставления пакета необходимых документов. Список бумаг, для осуществления операции отчуждения огласит представитель банка.

Прежде чем подробно рассмотреть порядок действий каждой стороны договора купли-продажи, предлагаем ознакомиться с причинами реализации залогового имущества и возможных способах это сделать.

Мотивы для продажи ипотечной недвижимости

Вопросом, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, задается несколько категорий заемщиков. Опишем самые популярные причины.

  • Срочно нужны деньги для каких угодно нужд.
  • Утеряна возможность продолжать производить ипотечные выплаты.
  • Необходимо расширение жилплощади (покупка новой квартиры).
  • Извлечение прибыли (квартира поднялась в цене, её стало выгодно продать).

Часто ипотечное жильё продают семьи, в которых родился ребенок – им нужно увеличить удобства, поэтому, взамен, например, двухкомнатной квартиры, они хотят приобрести трехкомнатную. Нередки случаи, когда клиент банка утратил платежеспособность и у него нет другого выбора, кроме продажи недвижимости.

Способы продажи

Существует 2 способа произвести отчуждение прав на ипотечную недвижимость: самостоятельная продажа и реализация жилья с помощью банка.

Читайте также:  Поручитель в ипотеке в Сбербанке

Обратите внимание! Любой из способов продажи начинается с того, что продавец получает разрешение у банка на проведение этого мероприятия. Без одобрения кредитора, продать залоговое имущество не получится.

Первый вариант подразумевает, что собственник найдет покупателя, заключит с ним предварительный договор, который обяжет стороны сделки выполнить свои обязанности.

Второй вариант наиболее легкий для продавца, что от него потребуется, так только предоставление документов по требованию банка и соблюдение выдвинутых организацией условий.

Собственник ипотечного жилья столкнется с штрафными санкциями от банка, как правило, эти сведения указаны в договоре ипотечного кредитования. В договоре купли-продажи можно оговорить этот момент, то есть установить, что обе стороны будут выплачивать комиссию от банка поровну.

Важно! Найти гражданина, согласного купить квартиру без участия банка довольно сложно, потому что такой способ наиболее рискованный для покупателя. Он подразумевает, что приобретатель жилья сначала заплатит деньги, затем продавец погасит свой долг перед банком и только потом передаст право собственности на недвижимость покупателю.

При втором способе продажи кредитная компания может взымать с продавца дополнительную плату за осуществление сделки и её контроль.

Оптимальным вариантом продажи недвижимости будет обращение в риэлторскую фирму за помощью. Профессионалы проанализируют ситуацию собственника и найдут способ с минимальными финансовыми издержками продать жилье. Такие услуги будут стоить от 1,5% до 3% от стоимости недвижимости. Эти траты продавец и покупатель могут уплатить поровну (это выгодно каждому, ведь такой формат снижает риски сторон), если подобное оговорено в договоре.

Порядок действий продавца

В первую очередь продавцу нужно понять, как продать ипотечную квартиру ВТБ 24 – изучить все способы продажи и выбрать удобный. Процесс продажи недвижимости любым из возможных способов приводится ниже.

  1. Нахождение покупателя.
  2. Получение разрешения на продажу у банка.
  3. Оценка стоимости недвижимости.
  4. Заключение предварительного договора.
  5. Удовлетворение требований банка (сбор всех документов).
  6. Снятие обременения по ипотеке.
  7. Заключение основного договора.
  8. Передача прав на имущество, получение денег.

При самостоятельной продаже квартиры, на продавца накладывается больше обязанностей, чем при реализации имущества с помощью банка. Кроме поиска покупателя, собственнику нужно позаботиться о том, чтобы он предоставил все необходимые для сделки документы.

Обратите внимание! Предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры заключается не всегда. Его наличие снижает риски сторон сделки. Если реализация недвижимости происходит с помощью банка, такой договор заключить придется по настоянию финансовой организации.

Что требуется от покупателя?

Если основные обязанности продавца в том, чтобы предоставить все необходимые документы на залоговую недвижимость, то покупателю нужно доказать, что покупка ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 его действительно интересует. Для этого он предоставляет справки, удостоверяющие его платежеспособность.

Чтобы продавец смог реализовать недвижимость, ему нужно закрыть долг перед банком. Покупатель ипотечной квартиры берет на себя обязательство рассчитаться с финансовой организацией, вместо продавца. Чтобы ликвидировать возможность мошенничества, деньги передаются под надзором банка, часто для этого используется депозитарные ячейки. Операция передачи права собственности на жильё также контролирует банк.

Покупателю нужно собрать бумаги, которые потребует финансовая организация. Список необходимых документов, а также разрешение на продажу получает владелец квартиры у представителя банка, при личной встрече в офисе. Далее он передает покупателю сведения о том, что потребуется для проведения сделки. Как правило, если у приобретателя жилья действительно есть средства на покупку недвижимости, никаких сложностей в ходе проведения сделки он не заимеет.

Покупка ипотечной квартиры в ВТБ 24 не за наличный расчет, а в ипотеку – это стандартная для покупателя процедура заключения с банком ипотечного договора.

Документы

Ниже приводится список необходимых бумаг для продажи залогового имущества за наличный расчет.

  1. Ксерокопии паспортов участников сделки.
  2. Документы покупателя, доказывающие платежеспособность (справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, государственный сертификат, выписка из банковского счета и т.п.).
  3. Договор купли-продажи.
  4. Закладная по ипотеке.
  5. Документ из банка об отсутствии задолженностей по займу.
  6. Справки об отсутствии долгов перед ЖКХ, интернет-провайдером, домофонной компанией и т.д.
  7. Документы на квартиру: выписка из домовой книги, кадастровый паспорт, свидетельство на право владения недвижимостью.
  8. Квитанция об оплате покупателем суммы, необходимой для закрытия ипотеки.
  9. Справка из ЕГРН об отсутствии обременений на недвижимости.

Данный перечень бумаг является основным. В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные документы, например, нотариально заверенное согласие супруга, разрешение ООиП, брачный договор, справка об инвалидности и т.п.

Важно! Если покупатель хочет приобрести квартиру в ипотеку, ему нужно предоставить банку стандартный пакет документов, необходимый для оформления ипотечного кредита, а также документы на приобретаемое имущество. При таком формате банк является третьей заинтересованной стороной и четко контролирует порядок и юридическую чистоту сделки.

Налоги

Существует популярный вопрос: можно ли продать квартиру, если она в ипотеке ВТБ 24 меньше 3-х лет? Реализовать такую недвижимость можно, но продавцу придется заплатить налог равный 13% от вырученной суммы. Поэтому продажа квартиры собственником, который владеет ей меньше 3-х лет не очень выгодное решение, такие сделки осуществляются при наличии веских причин у продавца или по настоянию банка (если заемщик не погашает ипотеку, фирма вынудит продать квартиру, при этом считаться с интересами неплатежеспособного клиента она не будет). Кроме указанного налога, распространяющегося только на граждан, недавно ставших собственниками реализуемой недвижимости, ничего платить в ФНС не требуется.

Заключение

С помощью представленной в статье информации легко разобраться, как продать квартиру в ипотеке ВТБ и купить другую в ипотеку или потратить деньги на иные нужды. Если у вас остались вопросы по данной теме, задавайте их в комментарии – редакция сайта даст подробные ответы при первой возможности.

Похожие записи

Зная, как продать квартиру в ипотеке, можно обрести финансовую свободу и даже заработать. Оформление прибыльной…

В Сбербанке есть обязательное требование: прежде чем заключить договор купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно обзавестись…

Стать наследником недвижимости можно двумя способами: по завещанию, и в соответствии с законом. Во втором…

Подарить несовершеннолетнему квартиру часто планируют их родители или пожилые родственники. Такие решения обоснованы и понятны:…

Можно ли и как продать квартиру в ипотеке: инструкция для всех ситуаций

Граждан оформивших ипотеку интересует такой вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, если наступили некоторые материальные трудности, или принято решение об увеличении своей жилой площади. Закон это не запрещает, но существуют некоторые тонкости, зная которые можно провести такую сделку по всем правилам.

Процедура продажи, если продаваемая квартира взята в ипотеку

Сразу нужно отметить, что продажа квартиры в ипотеке существенно отличается от других аналогичных сделок, тем, что продавец не обладает теми правами, которыми наделены другие граждане, решившие продать свое жилье, не находящее в залоге.

Вызвано это тем, что такой объект жилого имущества вносится в специальный государственный реестр обременений, то есть на него распространяется мораторий на продажу, дарение и иные действия, связанные с отчуждением недвижимости. А как известно, ипотека это тоже способ обременения квартиры.

Но наличие такого ограничения не лишает собственника жилой недвижимости права совершать такие сделки, как продажа квартиры с обременением по ипотеке.

Если придерживаться специальных правил, выработанных юридической практикой, то совершить отчуждение такого имущества можно без лишних проблем и дополнительных затрат.

Перед тем как рассмотреть пошаговую инструкцию, в которой будет рассказано, как продать квартиру если она в ипотеке, нужно рассмотреть три возможных способа отчуждения.

  1. Первый способ состоит в том, что владелец недвижимого имущества, самостоятельно подыскивает покупателя, не уведомляя об этом банковское учреждение. После чего получает задаток в сумме, необходимой для погашения своих кредитных обязательств, погашает кредит, снимает обременение и продает новому владельцу. Реализовать, таким образом, взятую в ипотеку квартиру проблематично, поскольку можно испортить свою репутацию добросовестного заемщика.
  2. Второй способ заключается в том, что банк, по согласованию со своим заемщиком самостоятельно занимается продажей квартиры. Такой способ получил большое распространение, поскольку вся процедура прозрачна для кредитного учреждения.
  3. Третий способ заключается в перекредитовании. Он также получил большое распространение, поскольку новый покупатель оформляет на себя ипотечный займ, в этом банковском учреждении, или иной кредитной организации. Далее кредитные финансовые средства переходят на счет ипотекодержателя, с объекта недвижимости снимается обременение, а старый собственник получает оставшуюся сумму в виде разницы стоимости и оставшегося кредита. Вот такие особенности перекредитования.

Только таким образом, происходит продажа квартиры находящейся в ипотеке.

Пошаговая инструкция

Теперь можно рассказать как продать квартиру купленную в ипотеку, в виде пошаговой инструкции.

  1. Первоечем нужно заняться, это внимательно изучить кредитный и ипотечный договор. В первом соглашении нужно обратить внимание на условия досрочного погашения займа, а также порядок внесения необходимой суммы. Если договор разрешает досрочно погасить кредит, значит можно переходить к поиску покупателя, либо доверить это банку. В ипотечном договоре необходимо обратить внимание, на то какие документы от продавца квартиры и кредитного учреждения нужно будет предоставить нотариусу, чтобы он снял обременение с жилого помещения.
  2. Следующий этап, это поиск покупателя. Сразу нужно отметить, что это не так просто, поскольку последний рискует потерей своих финансовых средств, в случае если сделка не состоится. Поэтому люди к таким покупкам относятся с осторожностью. Для того чтобы покупатель стал участником сделки купли-продажи такой квартиры, лучше прийти с ним в банковское учреждение, и вместе узнать, сколько нужно будет заплатить денег, и в течение какого времени будет переоформлено право собственности.
  3. Когда согласие банка получено, стороны готовы к сделке, нужно идти к нотариусу, и заключать предварительный договор. Более детально о таком договоре будет рассказано ниже. Главное требование состоит в том, что предварительное соглашение обязательно должно быть заверено нотариусом.
  4. Теперь можно отправляться в банк с предварительным договором, и заниматься финансовыми вопросами, куда входит полное погашение кредита, получение специальных документов, на основании которых будет снято обременение.
  5. Последний шаг это регистрация права собственности на жилье новым владельцем недвижимого имущества. Чтобы это сделать надо будет обратиться к должностным лицам специального государственного реестра.

Перечень необходимых документов

Продажа квартиры покупателю с ипотекой требует тщательного сбора необходимых документов. Если этого не сделать, то такая сделка не состоится, либо будет признана недействительной.

Перечень необходимых документов будет следующий:

  • справка из банковского учреждения, в которой должна быть указана сумма, необходимая для внесения, чтобы кредит был полностью погашен, обычно покупатель и продавец договариваются провести сделку в определенный день, поэтому сумма указывается с учетом назначенного времени;
  • предварительный договор, его особенность состоит в том, что в нем прописываются намерения покупателя приобрести недвижимое имущество, а продавца продать, кроме этого в таком соглашении указывается сумма задатка, который передается ипотекодателю (обычно это финансовые средства необходимые для полного погашения кредита), плюс сам договор заверяется нотариусом;
  • соглашение о предоставлении кредита с другого банка, если стороны договорились о том, что квартира будет куплена покупателем в ипотеку (касается тех случаев, когда происходит покупка жилого помещения с помощью перекредитования);
  • справка с банка о том, что заемщик решивший продать предмет ипотеки, не имеет штрафных и иных санкций, возникающих в случаях прострочки обязательных платежей по кредиту (касается всех ситуаций, кроме продажи без участия банка);
  • договора об открытии двух депозитных ячеек, они нужны в том случае, когда покупатель будет сначала вносить первоначальную сумму на погашения ипотеки, а вторую сумму во время оформления договора купли-продажи;
  • финансовые документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств (чеки) в счет погашения кредита, и остатка стоимости недвижимости;
  • последний документ, это уведомление банка, что он разрешает снять обременение с квартиры, которая нужна для нотариуса, который будет оформлять следку.

Отдельное внимание заслуживает ситуация, когда продажа ипотечной недвижимости происходит без уведомления и письменного согласия банка.

В таком случае, предварительный договор не рекомендуется заверять у нотариуса, так как он его не утвердит, имея информацию об обременении.

После получения задатка, владелец недвижимости сразу направляется в банк, уведомляет его сотрудников о полном погашении своих обязательств, а после оплаты получает справку, что кредит погашен и отправляется к нотариусу для снятия обременения. Далее происходит подписание соглашения о продаже квартиры, и право собственности переходит от одного гражданина к другому.

Нюансы продажи в частных случаях

Некоторые условия продажи ипотечного жилья, взятого под государственные программы, или в крупных банках, требуют отдельного внимания. Так как не всегда вышеуказанный стандартный пакет документов будет полным.

Поэтому нужно рассмотреть ситуации, связанные с продажей квартиры которая:

  • находится под ипотекой в банке ВТБ;
  • находится под ипотекой в сбербанке;
  • при оформлении ипотеки использовался материнский капитал;
  • использовалась военная ипотека;
  • если квартира находится в ипотеке менее 3-х лет.

Эти частные случаи требуют отдельного рассмотрения.

Если квартира в ипотеке ВТБ 24

ВТБ 24 является крупнейшим банковским учреждением. Чтобы купить, жилье в ипотеку заемщик обязан иметь идеальную кредитную историю, а также собрать большой пакет документов.

Тем более, банк будет всячески препятствовать продаже ипотечной квартиры другому лицу. Но не нужно отчаиваться. Существует два законных способа решить такую проблему.

  1. За наличный расчет. В первом случае, заемщик решивший продать свое ипотечное жилье, должен предупредить о намерениях работников данного кредитного учреждения, и получить их письменное согласие. После этого будущий покупатель должен быть готов сделать две предварительные выплаты. Первая достигает 1% от общей суммы задолженности по кредиту (такой платеж идет до подписания предварительного договора). Вторая выплата это полное погашение всех кредитных обязательств. Только после этого можно оформлять договор купли-продажи и передавать оставшуюся сумму продавцу.
  2. За безналичный расчет. Данный способ предусматривает возможность оформления ипотечного кредита новым покупателем квартиры только в банке ВТБ 24. Старый владелец жилого помещения получает финансовую выплату в виде разницы между оставшейся суммой кредита и реальной стоимостью квартиры (цена продажи), а новый переоформляет на себя право собственности, и сразу банк накладывает обременение на жилье, пока кредит не будет выплачен.

Ипотека Сбербанка

Этот банк занимает лидирующее место при выдаче ипотечных кредитов, поэтому тоже сформировал обязательные требования к тем, кто хочет продать свою кредитную квартиру. Договор купли продажи квартиры с ипотекой сбербанка также имеет свои особенности, состоящие в следующих моментах.

  1. Процесс продажи ипотечного жилья в сбербанке ничем не отличается от других аналогичных финансовых учреждений, но существует определенный порядок оповещения сторон по кредиту. Поэтому когда принято такое решение, за месяц до начисления нового обязательного платежа, нужно письменно уведомить главный офис банка о принятом решении. В нем детально расписать, почему появилось такое желание.
  2. После этого нужно ждать ответа, где банк даст свое согласие. Важно запомнить, что никаких устных договоренностей с банковскими работниками не должно быть, только письменные уведомления друг друга.
  3. В сбербанке отсутствует такое требование, как обязательный платеж, составляющий определенный процент от оставшейся суммы кредита, перед получением разрешения на продажу, а также запрет на досрочное погашение займа.
Читайте также:  Ипотека под материнский капитал в ВТБ 24

Единственным минусом может стать испорченная кредитная история.

Ипотека с материнским капиталом

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом имеет свои правовые особенности, и вызвано это тем, что в семье владельцев такого жилья имеются несовершеннолетние или малолетние дети.

Особенности такой продажи будут состоять в следующем.

  1. Первый шаг, это получение всех письменных разрешений от банка, который выдал кредит. Сбор таких документов ничем не отличается от аналогичных случаев рассмотренных выше.
  2. Следующий шаг, это получение разрешения опекунского совета. Это государственный орган, на который возложена функция контроля за соблюдением прав несовершеннолетних и малолетних детей. Если данного документа не будет, то нотариус никогда не оформит сделку купли-продажи, при наличии одного согласия кредитного учреждения. Об этом важно помнить.

Военная ипотека

Продать квартиру купленную по военной ипотеке также возможно, но нужно учесть ряд правовых особенностей.

  • военное ипотечное кредитование могут осуществлять только банки, что прошли специальную аккредитацию в государственных органах, так как данный вид займов предусматривает низкие проценты, поэтому при покупке ипотечного военного жилья (через перекредитование, или путем внесения реальных финансовых средств), новый собственник должен обратится в банк выдавший такой займ, или иное кредитное учреждение имеющее право на предоставление военных ипотечных кредитов;
  • процесс оформления всех необходимых документов по военной ипотеке занимает не более 7 дней, в других случаях около 1 месяца.

Минусов покупки такого жилья нет. Неоспоримым преимуществом военной ипотеки является то, что по ней ставятся низкие проценты, поэтому покупатель будет платить меньший залог, а продавец сможет больше заработать.

Если квартира в ипотеке менее 3 лет

Некоторых граждан, которые испытывают финансовые трудности, интересует вопрос, возможно ли осуществить продажу жилья, которое находится в ипотеке менее 3 лет. Ответ на него будет однозначный, такое допускается, но нужно знать один нюанс.

Такие сделки можно проводить только в том случае, если кредитодателем выступает крупное кредитное учреждение, например, Сбербанк, ВТБ 24. Мелкие банки стараются не разрешать такие сделки, поскольку заинтересованы, чтобы заемщик платил свой долг на протяжении длительного времени.

Поэтому те, кто хотят взять жилье в ипотеку, с желанием поскорее его продать, или не уверены в завтрашнем дне (насчет своевременной оплаты по кредиту), должны обращаться в крупные и стабильные банки. Сам процесс продажи такого жилья не отличается от других вариантов.

Советы тех, кто продавал квартиру в ипотеке

Сергей из Москвы советует перед подписанием договора купли-продажи такой квартиры, продавцу убедиться, что деньги за жилье находятся на банковском депозите или в ячейке. В противном случае, придется отменять такое соглашение в судебном порядке.

Елена из Томска рекомендует все шаги по таким сделкам согласовывать с банком, и оформлять их письменно. В случае отказа сторон, или банковских работников, единственным подтверждением намерений по продаже квартиры будут документы, которыми можно оперировать в суде.

Екатерина из Воронежа рекомендует перед принятием решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку по материнскому капиталу, сначала обратится в опекунский совет, и согласовать с его должностными лицами спорные моменты такой сделки. Только после того, как опекунский совет сообщит, при каких условиях будет дано разрешение, можно начинать дальнейший процесс продажи ипотечного жилья.

Продажа ипотечного жилья существенно отличается от аналогичных сделок с жилой недвижимостью, которая не имеет обременения. Поэтому чтобы провести такую сделку по всем юридическим правилам, нужно согласовывать все действия с банками, выдавшими займ.

ВТБ – отзыв

Как банк ВТБ обманул и не дал продать ипотечную квартиру

Честно, я была уверена, что мои отзывы будут касаться исключительно здоровья. Ну, может быть, немножечко красоты, но в основном – здоровья. Я правда этого хотела, но банк ВТБ все решил за меня и теперь я не могу молчать, потому что мы с мужем оказались в омерзительнейшей ситуации, о которой мне очень хочется предупредить всех-всех-всех.

  1. Я и мой супруг, собственники ипотечной квартиры
  2. Банк ВТБ отделение города Нижнекамск
  3. Руководитель ипотечного отдела банка ВТБ в городе Нижнекамск

Предыстория: полтора года назад мы с супругом купили квартиру, оформив ипотеку в банке ВТБ. До настоящего момента проблем ни с чьей стороны не возникало. Мы исправно вносили платежи, ни разу не было ни единой просрочки, все ок. Месяц назад нами было принято решение о продаже квартиры.

История: купили квартиру, пожили-пожили полтора года и решили двигать дальше, переезжать в другой город. Причем надо было делать это достаточно срочно. Предварительно я читала, что продажа ипотечной квартиры, вне зависимости от банка – дело сложное, и, в первую очередь, надо получить согласие этого самого банка на сделку. Для этого надо прийти в ипотечное отделение и написать заявление, чтобы банк в ответе сообщил, что разрешает выставить квартиру на продажу и, соответственно, одобрит сделку, когда заемщик найдет покупателя. В 20х числах сентября мой супруг идет в отделение банка, в котором полтора года назад получал ипотеку. Обращается к одному специалисту, мол, квартиру продавать хочу, заявление написать хочу. А ему отвечают, что не знают, что за заявление такое. Ко второму специалисту обращается – тот же ответ. Обращается к руководителю ипотечного отделения, а та ему и говорит, что никакое заявление писать не надо, все ок, продавайте, разрешаем (дословно). Согласитесь, если руководитель отделения говорит тебе, что заявление не нужно, то не возникает мыслей, что это может быть ошибка или ложь. Муж мой, удовлетворенный ответом, спокойно возвращается домой, составляет объявление о продаже квартиры, конечно, поясняет в нем, что квартира ипотечная, у ВТБ, остаток по ипотеке такой-то. Проходит месяц, у нас много звонков и просмотров, но, к сожалению, людям то одно не нравится, то другое – не угадаешь и не угодишь. Нет покупателя. И вот вчера, 23 октября, к нам по направлению своего риелтора приходит смотреть квартиру семья, а сегодня нам звонит этот их риелтор, пытается торговаться и в итоге говорит, что его клиенты хотят квартиру, она им нравится. “Супер!” – думаем мы, неужели лед тронулся. Но через какое-то время риелтор перезванивает и говорит, что он подал заявление в ВТБ о переуступке ипотечного кредита (потенциальным покупателям ВТБ уже одобрил ипотеку), а ему приходит отказ, причем без каких-либо пояснений. Мы не понимаем в чем дело, муж звонит по горячей линии, чтобы узнать, а ему там отвечают: вы обязательно должны были писать заявление в банк на одобрение продажи квартиры. На резонный вопрос “почему руководитель отдела сказала, что этого делать не надо” ему ответили, конечно, что не знают, почему она так ответила. Ок, заявление так заявление, напишем. Супруг срывается с работы, я срываюсь из дома с документами, мы мчим в отделение, которое закроется через 45 минут, и тут начинается цирк с конями.

Мы попадаем к руководителю ипотечного отделения, которая начинает говорить (дословно), что технически невозможно оформить переуступку. Я понимаю, что это бред, потому что технически это как раз возможно, заемщик имеет на это право, значит, нам чего-то не договаривают. Я пытаюсь выяснить, что это за технический аспект такой, но руководитель юлит, не отвечает и продолжает твердить, что именно в нашем, индивидуальном, случае это технически невозможно. Я спрашиваю, что же тогда делать, квартиру-то продать надо, на что следует ответ, что сделка в таком случае возможна только за наличные (что значительно сужает круг потенциальных покупателей). Я прошу дать официальный отказ, в котором будет нормально сформулирована причина, а не вот это “просто технически невозможно”, потому что это все явная лапша на уши. Руководитель отвечает, что для того, чтобы получить отказ, надо написать запрос. Мы согласны писать запрос, потому что нужно как-то решать. После этого она пытается до кого-то (как выяснилось позже – до начальницы отдела) дозвониться, долго говорит по телефону, ей долго что-то объясняют, потом она предлагает передать трубку моему мужу, чтобы ему все объяснили. Муж берет трубку, сам пересказывает быстро ситуацию, потом долго молчит.

В итоге выясняется, что закладная по нашей квартире буквально 10 октября (“вам должно было прийти смс-уведомление”) была продана сторонней компании, которая запрещает переуступку по ипотечному кредиту, поэтому все, что мы можем сделать – провести сделку по продаже только за наличные. На мой вопрос “какого хрена мы не в курсе” мне ответили, что такую возможность подтверждает сам заемщик, подписывая кредитный договор, в котором есть пункт, говорящий о том, что согласие на передачу закладной другому лицу кредитором он, заемщик, дает, подписывая этот самый договор, а оповещать заранее нас не должны, только постфактум.

После этого я еще раз прошу дать официальный отказ в переуступке ипотеки другому человеку. Муж пишет заявление, я прошу дать нам копию, чтобы было подтверждено, что заявление принято, мы получаем копию, нам говорят, что ответ будет через 14 дней (“с вами свяжутся”) и мы уходим.

Таким образом получается следующий расклад: в 20х числах сентября мы обращаемся в ВТБ, руководителю ипотечного отдела сообщаем о своем намерении продать квартиру, руководитель отдела говорит, что заявление писать не нужно и можно просто продавать квартиру, проходит 2 недели, закладная каким-то волшебным образом оказывается передана сторонней фирме, переуступка невозможна, только полное досрочное погашение наличными, а заявление писать нужно было обязательно. Совпадение? Нет, не думаю. Вряд ли руководитель отдела просто ошиблась.

В итоге те покупатели, конечно, “отвалились”, потому что сами хотят ипотеку, а мы продолжаем искать покупателя, но теперь только с наличными, что очень усложняет продажу и отдаляет наш переезд в другой город.

Я на 100% уверена, что это все – мерзкий отработанный ход, потому что, придя домой, я прочитала о нескольких ровно таких же ситуациях, которые произошли с другими людьми. Очень жаль, что я не видела тех жалоб раньше, но как мы могли знать, что руководитель отдела специально даст ложную информацию, что в итоге выльется вот в такую проблему.

Я надеюсь, что позже смогу дополнить свой отзыв и сказать, что нашелся покупатель, а сделка успешно завершена, но это будет точно не благодаря банку ВТБ.

В завершении я хочу сказать, что, во-первых, категорически не рекомендую сотрудничать с банком ВТБ в принципе; во-вторых, настоятельно рекомендую заранее не оповещать банк о намерении продать квартиру, если это будет только на словах – обязательно пишите заявление, даже если Вам будут говорить, что оно не нужно. В-третьих, я просто желаю удачи всем, кто прочтет этот отзыв и не попадется в такую гадкую западню.

UPD от 30.11.2018

Хочу дополнить свой отзыв и рассказать, как обстоят дела на сегодняшний день со всей этой ситуацией.

Итак, после этого отзыва мной была написана жалоба на сайте [ссылка]. Оказывается, с одной стороны, ресурс очень полезный, потому что там реально разбирают проблемы, а с другой – нам ничем не помог. Там была описана претензия, прямо по пунктам, на что сначала последовал форменный ответ “мы начали работу по вашей претензии”, потом представитель банка дал ответ, в котором было букв больше, а смысла ноль. Ни одного конкретного ответа на мои претензии, только вода, которую льют “на отвали”.

Потом банк прислал смс, мол, ваша закладная по такому-то договору продана такой-то фирме. Мало того, что смс не может считаться официальным уведомлением, которое обязан отправить банк, так еще в номере договора была допущена ошибка, то есть, фактически, нас оповестили о продаже закладной по несуществующему договору.

Потом из банка последовал звонок, что мы можем забрать наше заявление. Мы его получили, прочитали и посмеялись. Конечно, было написано просто “уведомляем, что вам отказано”. Все. Ни причин, ничего. Просто отказано. На наш вопрос, что нам бы причины узнать, работница отделения сказала, что банк может отказать без объяснения причин. Ну конечно, кто бы сомневался, банк защитил себя стандартными ответами.

Тогда же, забирая ответ на запрос, мы попросили предоставить нам документы, подтверждающие продажу закладной. И какой ответ мы получаем? Конечно о том, что мы должны были получить смс) Мы, говорим, хотим нормальные документы, продажа якобы совершилась месяц назад, смс нам ни о чем не говорит, тем более ошибочное. И тогда мы узнаем, что никаких документов нет! Они не печатались даже. То есть произошла продажа закладной, но, дословно, подтверждающие документы, которые могут быть нам предоставлены, еще не напечатаны. Месяц-то спустя, действительно, зачем создавать такие документы. В общем, банк ВТБ – та еще шарага. Омерзительнейшее место, защитившее себя стандартными ответами.

В скором будущем нам предстоит оформление сделки по квартире и, соответственно, возврат закладной. Полагаю, что это будет хоть и финальная, но такая же непростая часть Марлезонского балета, потому что банк будет тянуть три недели, хотя, по закону, обязан вернуть закладную незамедлительно. Я сюда еще вернусь и все расскажу.

UPD от 31.01.2019

Второе и последнее, к счастью, дополнение моего отзыва.

В общем, только в конце декабря был погашен ипотечный кредит (вины ВТБ тут нет, это обстоятельства первого звена). Погашение прошло идеально. Накануне была создана заявка через банк-онлайн, чтобы завтра была списана полная сумма кредита. На следующий день на счет от покупателей пришла сумма (вносили в самом банке, деньги поступили сразу) и до 19 часов этого же дня произошло полное досрочное погашение. Тут все идеально, без нареканий.

Следующий этап – получить закладную. Супруг позвонил на горячую линию, сделал запрос на возврат закладной, ему сказали, что на это уйдет 15 рабочих дней. Поскольку был конец декабря, захватывались нерабочие январские праздники и в итоге закладная пришла в город проведения сделки только 17 января. Тут мы сами немного ступили. Мужу позвонили 10 января (около 7 рабочих дней после заказа закладной) и спросили, где он хочет ее получить, в Казани (она там хранилась) или в Нижнекамске. Муж ступил и сказал, что заберет в Нижнекамске, поэтому из Казани до Нк закладная шла еще неделю, хотя можно было бы 11ого выехать из нашего города в Казань, сразу забрать закладную и тогда сделка прошла бы 14ого, а не 18ого, как получилось на деле. Но это наш косяк. Банк вернул закладную вовремя, так что и тут все прошло идеально.

Подведу итоги: начало истории отвратительное и ничто не перевесит ужасные впечатления от сотрудничества с банком, но за то, что конец истории получился положительным – спасибо. Как бы там ни было в конце, больше мы в этот банк ни ногой и другим не советуем.

Ссылка на основную публикацию