Как погасить ипотеку быстрее

Как погасить ипотеку быстрее

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Ипотечный кредит – единственный способ купить жильё для большинства граждан нашей страны, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от нового дома или квартиры заёмщику достаётся груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Как быстро расплатиться с ипотекой, расскажем в статье.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

  1. Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
  2. Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
  3. Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
  4. Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
  5. Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

  • Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
  • Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Брать или не брать ипотеку?

Принимая решение об оформлении займа, клиент должен оценить собственные риски. Не стоит брать на себя обязательства, если нет стабильной работы или у заёмщика несколько действующих кредитов. В этом случае вероятность быстро закрыть ипотеку резко снижается, плюс появляется шанс столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями, вплоть до дефолта.

Лучше подождать с ипотекой, когда экономика страны нестабильна в целом. Если застройщик разорится или будет затягивать сдачу объекта, возникнут проблемы.

Основное условие оформления ипотеки – стабильный доход. Аргументом «за» будет наличие обеспеченного созаёмщика.

Вопрос о получении денег решается индивидуально, но чем надёжнее положение клиента, тем больше шансов на успех.

Как быстрее закрыть ипотеку

Предлагаем несколько лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее.

1. Накопите большую сумму на первоначальный взнос

Всё логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдаёт долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.

Некоторые банки, например НС Банк с программой «Большая квартира без первоначального взноса», готовы выдать заём и без первого платежа. Это выгодно, если ипотека нужна любой ценой.

Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то и больше). Например ипотека по двум документам Россельхозбанка с первоначальным взносом от 40% стоимости жилья.

Здесь важно найти баланс. Если клиент старается накопить больше на первый взнос, но при этом доходы не растут и приходится платить за съёмное жильё, время не идёт на пользу. Вместо пустого ожидания лучше заняться сбором документов в банк.

2. Найдите минимальную ставку

Если вы покупаете квартиру в новостройке, выбирать приходится из списка банков, в которых аккредитован застройщик. При оформлении сделки на вторичном рынке выбор ипотечных программ намного больше.

Разница в ставке даже на десятую долю процента приведёт к экономии с учётом большого срока займа.

Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.

Ещё один способ получить сниженную ставку – льготная ипотека. С 2018 года государство поддерживает заёмщиков с детьми при покупке недвижимости. По условиям программы получить помощь могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй, третий или последующий ребёнок.

По программе можно купить строящееся или готовое жильё от застройщика. На вторичный рынок предложение не распространяется. Требуемый первоначальный взнос – 20%.

Преимущество программы в сниженной процентной ставке – 6% годовых. Со вторым ребёнком в семье процент действует 3 года, когда родился третий – 5 лет. Если ипотека оформляется при рождении второго ребёнка, а после (до 31 декабря 2022 г.) рождается третий, клиент может продлить действие господдержки.

3. Все деньги – в досрочное погашение

Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Ежедневная экономия поможет быстрее рассчитаться по обязательствам. Если откладывать по 200 руб. каждый день в течение месяца, вы получите 6000 руб., которые можно отправить на погашение. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:

  • Используйте материнский капитал.

Ещё один вариант ответа на вопрос «Как быстро расплатиться с ипотекой?» – уменьшение долга с помощью материнского капитала.

Сертификат на материнский капитал выдаётся женщине, родившей второго ребенка до 31 декабря 2021 года. Допускается несколько вариантов для использования средств, в том числе и улучшение жилищных условий. В 2018 году сумма материнского капитала равна 453 026 руб.

  • Получите налоговый вычет.

При покупке недвижимости заёмщик может получить налоговый вычет. Максимальная сумма – 260 000 руб. (13% от стоимости жилья). До 390 000 руб. можно вернуть с выплаченных по ипотеке процентов.

Чтобы получить деньги, нужно подготовить для налоговой службы документы:

  1. справку 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год;
  2. заполненную форму 3-НДФЛ (можно заполнить в электронном виде);
  3. договор купли-продажи недвижимости (копия);
  4. копию ипотечного договора;
  5. подтверждение перечисления денег продавцу;
  6. копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.

Распределять вычет с недвижимости между супругами есть смысл, если стоимость квартиры превышает 2 млн руб. Например, жильё обошлось в 3,2 млн руб. Если распределить сумму на двоих, каждый из супругов получит вычет с суммы 1,6 млн руб., то есть максимум по 208 000 руб.

Налоговая возвращает сумму в пределах 13% дохода за год. В зависимости от зарплаты суммы будут выглядеть так:

Зарплата за год, руб.Сумма возврата, руб.
180 000 (15 000 в месяц)23 400
300 000 (25 000 в месяц)39 400
420 000 (35 000 в месяц)54 600
540 000 (45 000 в месяц)70 200
660 000 (55 000 в месяц)85 800

За каждый прошедший год клиент будет возвращать рассчитанную сумму, пока суммарная величина не достигнет 260 000 руб.

Покупатель недвижимости может получить компенсацию за год одной суммой или оформить возврат через бухгалтерию работодателя. В последнем случае из зарплаты не будет удерживаться налог 13%.

Когда вся сумма вычета получена, заёмщик обращается за вычетом по процентам. Для этого потребуется ежегодная справка из банка, информация из которой переносится в налоговую декларацию.

Чтобы быстрее выплатить ипотеку, направьте полученные деньги на досрочное погашение займа.

  • Пустите пожить квартирантов.

Вариант подходит для тех, у кого приобретённая недвижимость – не единственно возможное место жительства. Наиболее он привлекателен при условии, что ежемесячная плата квартирантов будет составлять минимум 70% платежа. В результате у вас появятся свободные деньги для погашения долга сверх установленного договором минимума.

Другое преимущество способа – возможность переждать финансовый кризис, не доводя до просрочки.

Сдавать в аренду можно не всю жилплощадь, а только часть, например одну комнату. И не обязательно на всё время. Короткие периоды, такие как отпуск, тоже принесут дополнительный доход.

4. Воспользуйтесь рефинансированием

Рефинансирование – оформление нового ипотечного договора для погашения действующего кредита на жильё. Клиент получает деньги, погашает ими задолженность и выплачивает долг по графику уже другому банку.

Преимущество способа в разнице процентных ставок. Например, вы оформляли ипотеку по ставке 13%, а рефинансировали со ставкой 8%.

При оформлении договора рефинансирования клиент получает максимальную выгоду, если платить ипотеку еще минимум 5 лет.

Получение нового займа под залог жилья сопровождается затратами времени и денег. Квартиру снова нужно оценивать, собирать документы и подтверждать финансовое положение. Поэтому, если платить осталось недолго, просчитайте собственную выгоду.

5. Изучите график погашения

Существует два вида платежей, которыми погашаются кредиты: дифференцированные и аннуитетные:

  • Аннуитетные платежи подразумевают погашение равными суммами, что удобно для клиента. Платёж состоит из двух частей (основного долга и процентов), соотношение которых меняется со временем. В начале выплат преобладают проценты.
  • Дифференцированные платежи уменьшаются по мере выплат. Сумма основного долга распределяется по месяцам поровну, а процент начисляется на остаток основного долга. По мере выплат основная сумма уменьшается, как и начисляемый процент, что приводит к уменьшению платежа.

Клиенту выгоднее погашать ипотеку дифференцированными платежами, но не все банки предоставляют возможность выбора.

Рассмотрим два варианта выплат при условии суммы кредита 2,5 млн руб., срока для погашения 15 лет и процентной ставки 8% годовых.

При выборе аннуитетных платежей ежемесячный взнос составит 23 891 руб. Величина не будет изменяться на протяжении всего периода кредитования.

Если выбраны дифференцированные платежи, сумма ежемесячного взноса в начале выплат составит 30 780 руб. (на 6889 руб. больше, чем при аннуитетной схеме погашения). С учётом времени платеж будет меняться:

  • через 6 лет – 23 907 руб.;
  • через 9,5 лет – 20 100 руб.;
  • через 13 лет – 15 771 руб.

Последний платеж составит 13 983 руб.

Первые годы оплаты нагрузка на семейный бюджет больше, чем в случае с аннуитетным платежом, но когда сумма ежемесячного взноса уменьшается, клиент может использовать свободные деньги для досрочного погашения ипотеки. После первых 6 лет оплаты получится ежемесячно вносить минимум на 6000 руб. больше.

Резюме

«Как быстро расплатиться с ипотекой?» – первая мысль клиента банка по утрам. Чтобы максимально оперативно рассчитаться по обязательствам, направляйте все свободные средства на досрочное погашение кредита, следите за предложениями банка по рефинансированию и не упускайте возможности получить помощь от государства.

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могуПлатеж после мая 2017Срок последнего платежаПоследний платежПереплата по ипотеке
Сократить срок15 719 Рмарт 2020 г.4110 Р498 754 Р
Уменьшить платеж8261 Роктябрь 2023 г.8486 Р612 239 Р
Не вносить 400 000 Р15 719 Роктябрь 2023 г.15 578 Р786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный методМетод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 РМинимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 РВносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 РУменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняетсяПродолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

8 способов быстро выплатить ипотеку – схемы и методы погасить кредит досрочно

Если дом, квартира или другая недвижимость в ипотеке, а из семейного бюджета можно выделить средства, чтобы досрочно выплатить часть или всю сумму задолженности, следует знать, как все правильно сделать, чтобы банк остался доволен сотрудничеством, а человек сэкономил на выплате процентов. Рекомендации, как быстро выплатить ипотечный кредит, которые будут даны, помогут найти в случае необходимости подходящий выход из сложившейся ситуации.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки

Условие регулируется кредитным договором. Большинство банков и финансово-кредитных учреждений предоставляет такую возможность. Выплатить досрочно ипотечный кредит можно полностью и частями без процентов, комиссий, штрафных санкций, быстро и с минимальными затратами. У некоторых организаций существуют определенные ограничения по сумме или другие условия.Так, допустим, кредитор вправе потребовать от заемщика, чтобы тот за несколько дней до конца платежного периода сообщал в письменной или устной форме о том, что он планирует погашение ипотеки досрочно.

В любом случае условия изменения графика взносов для того, чтобы быстро закрыть ипотеку, обсуждаются индивидуально перед оформлением кредитного договора. В нем должны быть четко прописаны пункты, регламентирующие порядок, процесс и возможность погашения ипотечного займа досрочно, минимальный и максимальный ежемесячный платеж, который заемщик вправе выплатить дополнительно.

Как быстро погасить ипотеку

Досрочное погашение ипотечного кредита гарантирует снижение размера переплаты, экономию собственных средств и сокращение срока кредитования. Чем быстрее у заемщика получится выплатить долг, тем меньше будет переплата. Большинство должников оформляет ипотечный кредит на срок до 15, 20 или 30 лет, но выплачивает его гораздо быстрее. Для тех граждан, которые учитывают разные форс-мажорные обстоятельства (снижение зарплаты, появление новых финансовых обязательств и проблем, которые потребуется быстро решить, незапланированные покупки) – это нормальная практика.

Досрочное гашение ипотечного кредита бывает полным и частичным. Под полным погашением понимают внесение всей суммы долга сразу. При частичном погашении заемщик, помимо обязательного ежемесячного взноса, вносит дополнительные денежные средства, их размер не ограничивается конкретными требованиями. Быстро выплатить долг можно, используя материнский капитал, страховку, личные средства, дотации, т.д.

В соответствие с действующим законодательством, граждане РФ могут частично и полностью гасить свои займы. Для этого они должны за 30 дней (другой срок указывается в договоре) до планируемой даты погашения уведомить банк о своем намерении. Проценты выплачиваются только за фактический срок пользования заемными денежными средствами. Заявление может подаваться в устной или письменной форме, по телефону или в онлайн-режиме.

После частичного возврата основного долга банк осуществляет выдачу заемщику нового графика взносов, в соответствие с которым ежемесячная оплата и проценты уменьшаются. Если должнику удалось быстро выплатить долг в полном объеме, то выдается документ, свидетельствующий о том, что займ закрыт. Эта справка защитит от возможных проблем в будущем. Она становится доказательством того, что должник выполнил перед банком все обязательства.

Снижение размера платежа

Один из 8 эффективных способов быстро выплатить ипотеку – это снизить ежемесячный взнос по займу. Прибегнуть к нему рекомендуют заемщикам, которые не уверены в том, что смогут всегда вовремя собрать требуемую сумму, чтобы погасить ежемесячный взнос. Снижать размер выплаты по договору ипотечного кредитования можно, если:

  • заемщик имеет стабильную работу, но желает перестраховаться;
  • нет 100% уверенности в своем финансовом положении;
  • финансовое положение нестабильное – заработки периодически падают и возрастают, должник может быстро заработать крупное денежное вознаграждение.

Снижая размер взноса, заемщик существенно не уменьшит объем переплаты, но сократит финансовое обременение, защитит себя от просрочки, поскольку сможет в любой ситуации выплатить обязательный ежемесячный взнос, а это уже важное и существенное преимущество. Срок кредитования в случае снижения размера взноса остается прежним, как и процентная ставка, схема погашения долга и т.д.

Чтобы снизить размер выплаты, требуется периодически или постоянно вносить помимо основного ежемесячного дополнительный взнос. Если у заемщика появились свободные деньги, которые помогут быстро выплатить кредит, он должен связаться с банком или другим финансовым учреждением, сообщить о своем намерении. Ориентироваться всегда следует на договор. В нем указываются все нюансы процедуры. Не менее эффективный способ решения данного вопроса – консультация у сотрудника банка: он предоставит всю требуемую информацию об услуге.

Уменьшение срока кредитования

Если снижать размер взноса нет смысла, то можно воспользоваться другим из 8 способов быстро выплатить ипотеку. Уменьшать срок кредитования эксперты рекомендуют в таких случаях:

  • когда заемщик имеет стабильный хороший доход, в котором он уверен на 100%;
  • когда есть возможность в скором времени получить необходимую денежную компенсацию, которая позволит полностью покрыть долг (человек еще не успел продать старую квартиру, но не может отсрочить переезд, ему приходиться оформить ипотечный займ, который он сразу закроет, когда реализует свой объект недвижимости).

В таких случаях можно без рисков делать дополнительный взнос в счет погашения займа и значительно уменьшать срок кредита. Но не стоит забывать, что материальная нагрузка должна быть посильной. Преимущество уменьшения срока кредитования очевидно. Этот способ максимально снижает переплату. Его недостаток – непосильные для большинства должников ежемесячные взносы.

Виды платежей по кредиту

Перед тем, как взять ипотеку, приходится учитывать много разных нюансов. Один из первых – вид выбираемого взноса по кредиту. Он бывает аннуитетным и дифференцированным. У каждого из них есть свои плюсы и минусы, каждый вид оказывает огромное влияние на эффективность досрочного погашения взятого займа. Поэтому если планируется закрытие ипотеки раньше срока, тогда этот нюанс требует к себе пристального внимания.

Вид платежа играет важную роль при ипотечном кредитовании, поскольку:

  • он определяет, по какой схеме будут начисляться проценты;
  • он влияет на размер ежемесячного взноса;
  • от него зависит, как будет распределяться «тело кредита» на весь его срок.

Если говорить о досрочном погашении взятого займа, то тут ситуация сложнее, и чтобы понять, какую стратегию лучше всего выбрать для скорейшего погашения займа, требуется индивидуально проводить расчеты, учитывая при этом срок, размер кредита, способ начисления процентов, ставку, финансовые возможности заемщика, т.д. Единственного и правильного совета относительно того, какой тип платежа выбрать, нет. Все зависит от конкретных условий и ситуации.

Аннуитетный

Этот вид взноса подразумевает разбитие основного долга и начисленных процентов на равные части. Другими словами, должник ежемесячно должен оплачивать один и тот же платеж на протяжении всего срока кредитования. Как правило, финансовые учреждения предоставляют клиентам график, в котором указывается порядок выплат аннуитетных взносов. Но при желании провести все расчеты можно самостоятельно.

Величина ежемесячных аннуитетных платежей по ипотеке рассчитывается по формуле – х = S * (Р + (Р/(1+Р)N-1)), где х – размер ежемесячного взноса, N – срок кредитования в месяцах, Р — годовая ежемесячная процентная ставка. Чтобы рассчитать процентную составляющую рассматриваемого взноса, требуется умножить остаток кредита на указанный период на годовую процентную ставку, полученный показатель разделить на 12 месяцев.

Используется следующая формула – Рn = Sn * Р / 12, где Sn – оставшаяся задолженность, Рn — сумма начисленных процентов по ипотеке. Та часть ежемесячной оплаты, которая позволит погасить основной долг по ипотеке, рассчитывается по формуле – s = х — рn, где s – искомый показатель, х – размер ежемесячного взноса по ипотеке, рn – проценты, установленные на момент осуществления n-го платежа.

Чтобы узнать, какая часть уходит на то, чтобы выплатить основной долг, месячную плату уменьшают на начисленные проценты. Поскольку величина s зависит от предыдущих выплат по ипотеке, то ее рассчитывают последовательным способом по каждому месяцу, начиная с первого. Точность получаемого показателя зависит от точности проведенных расчетов. Облегчить задачу проведения расчетов помогает специальный кредитный калькулятор.

Аннуитет подразумевает выплату на первоначальных этапах 80-90% начисляемых процентов по кредиту, только 10-20% из всей оплачиваемой суммы идет на то, чтобы выплатить основной долг. Выбирая рассматриваемый способ погашения займа, должник сначала платит проценты, а только потом основной долг. Как утверждают специалисты, аннуитет выгоден сначала кредитору, а только потом должнику.

Преимущества рассматриваемого схемы следующие:

  • возможность получения более крупного займа;
  • щадящая нагрузка на должника на начальных этапах;
  • удобство выплаты кредита благодаря тому, что ежемесячные платежи фиксированные, как результат – исключение возможности случайного возникновения задолженности;
  • удобное планирование бюджета;
  • более длительный срок кредитования.

К недостаткам аннуитетной схемы относят большую переплату и неизменную величину выплачиваемых взносов на протяжении всего срока погашения ипотеки. Если сравнивать аннуитет и дифференцированную схему, то можно без проведения расчетов сказать, что должнику, который выбрал первый способ гашения основного долга, кредит обойдется дороже, поскольку тело займа уменьшается медленнее, а проценты начисляются на него.

Должник знает, какую оплату должен делать каждый месяц, планирует свой бюджет и заранее предусматривает все возможные проблемы во избежание штрафных санкций, которые применяет банк или другое финансовое учреждение в случае несвоевременной оплаты ежемесячного взноса. Но гораздо удобнее, когда размер обязательных выплат по ипотечному займу постепенно уменьшается.

Аннуитетная схема выгодная прежде всего для кредиторов. Они получают максимальную прибыль от выданного займа. Должник на первых этапах погашает в основном проценты за пользование взятыми средствами, как результат – медленное уменьшение величины основного долга и более весомая переплата по ипотечному кредиту, чтобы ее уменьшить, есть только один выход – воспользоваться правом на полное или частичное досрочное погашение долга. Каким способом это сделать – путем уменьшения ежемесячной выплаты или срока кредитования – решает должник.

Дифференцированный

Этот способ погашения ипотеки называют коммерческим или классическим. Он предусматривает начисление процентов на остаток долга. В переводе с английского языка differentiate (дифференцировать) означает отличать, различать – и размер каждой последующей ежемесячной выплаты по ипотеке постоянно отличается от предыдущей. Этот способ погашения кредита обязует должника выплачивать тело зама равными частями и проценты, которые начисляются на остаточную сумму, она каждый месяц уменьшается, что обуславливает снижение их величины.

Преимущества дифференцированного способа, которым можно выплатить ипотеку:

  • небольшая переплата по кредиту по сравнению с аннуитетом за счет того, что тело займа постепенно уменьшается, а вместе с ним и сумма начисляемых процентов;
  • постепенное снижение финансовой нагрузки на должника за счет снижения ежемесячных платежей;
  • простой и понятный принцип расчета, который осваивает даже ребенок.

К минусам дифференцированного способа относят:

  • сравнительно высокие первые платежи;
  • меньшая сумма кредита по сравнению с той, которую можно получить, выбирая аннуитет;
  • всегда разный размер платежей, необходимость постоянной сверки с графиком платежей, выбранным банком или другой финансовой организацией.

Этот способ выплаты ипотеки более выгоден для заемщиков. Даже при условии, что первые выплаты по займу будут существенными, переплата по сравнению с аннуитетом в 1,5-2 раза меньше. Дифференцированный займ можно частично или полностью выплатить в любое удобное время. Способ, как это выгодно и быстро сделать, выбирает должник. Эксперты рекомендуют прибегать к сокращению срока кредитования на последних этапах возврата ипотеки, к сокращению суммы выплат – на первых порах, чтобы максимально уменьшить размер обязательного платежа.

Как быстро и выгодно выплатить ипотеку: пошаговая схема

Сегодня многие покупают квартиры или дома благодаря ипотеке. Однако образовавшийся долг заставляет заемщиков искать способы быстрой выплаты ипотечного кредита. Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку и уменьшить переплату, рассмотрим, что нужно делать на этапе получения кредита. В конце статьи приведем пошаговую схему, которой нужно следовать, чтобы выплата ипотеки была максимально выгодной.

Как досрочно погасить ипотечный кредит и можно ли это сделать?

Российское законодательство запрещает взимать штрафы и комиссии за досрочное погашение кредита. Поэтому каждый заемщик имеет право выплатить ипотеку раньше срока, указанного в соглашении. Однако будьте внимательны к условиям досрочного погашения, прописанным в кредитном договоре. Кредитор вправе установить собственный порядок закрытия ипотеки раньше срока.

Как правило, банки придерживаются следующей схемы:

  • Заемщик сообщает за 30 дней до даты очередного платежа о своем намерении. Данный период может варьироваться, о чем указывается в договоре.
  • Заявление может быть передано в устной или письменной форме, в том числе по телефону.
  • При этом уплачивается сумма основного долга и начисленные проценты.

Досрочное погашение проводится:

  • В полном объеме — внесение суммы оставшегося долга и начисленных процентов единым платежом с закрытием задолженности.
  • Частично — уплата очередного взноса в сумме, превышающей размер ежемесячного платежа.

Если с банком вы расплатились, то следующим этапом надо запросить официальную справку, подтверждающую данный факт. Это избавит от возможных проблем и недоразумений в будущем.

Что выгоднее уменьшать после досрочного погашения: сумму или срок?

Считается, что выгоднее сократить срок кредита. Здесь действует простая математика: чем меньше платежей внесешь, тем меньше переплатишь. Однако на практике чаще оказывается наоборот. Именно уменьшение суммы ежемесячного взноса приносит большую выгоду.

И вот почему:

  • Экономя часть средств каждый месяц, можно откладывать их для досрочного погашения ипотеки одной суммой.
  • Эти же накопления будут служить своего рода финансовой подушкой безопасности, благодаря которой не придется влезать в новые долги в случае непредвиденных ситуаций.
  • Психологически меньшая сумма платежа воспринимается как реальный результат и мотивирует к дальнейшим действиям.

Выбор во многом зависит от приоритетов заемщика и его финансового положения. При стабильном доходе и надежном рабочем месте можно подумать о сокращении срока. Но если заработок невысок и непостоянен, то лучше уменьшить ежемесячные взносы.

Какой платеж выбрать — аннуитетный или дифференцированный?

Кредитные организации применяют 2 схемы погашения долговых обязательств. Чаще это аннуитетные платежи, но иногда можно выбрать дифференцированную систему.

  1. Аннуитетная схема. График выплаты займа состоит из равных ежемесячных взносов. При этом большую часть платежа составляют проценты, которые начисляются на всю сумму кредита. Этот вариант выгоден банкам, большинство из которых практикуют только такой способ погашения долга. Кредитор получает максимальную прибыль, минимизируя свои риски. Для заемщика такая схема невыгодна, но деваться некуда. Она приводит к большой переплате в начале срока, когда основная часть платежей идет на уплату процентов.
  2. Дифференцированная схема. Сумма взноса уменьшается по мере оплаты займа. Большую долю платежа составляет основной долг. Начисленные проценты с каждым месяцем становятся меньше из-за постепенного погашения кредита. Такой расчет предпочтительней для заемщика, поскольку значительно снижает итоговую сумму переплаты. Но не все так однозначно.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Дифференцированная схема

Преимущества:

  • Более простая схема расчета, понятная заемщику.
  • Минимальная переплата за счет снижения долга.
  • Меньшие суммы взносов в конце срока, что снимает лишнюю финансовую нагрузку.

Недостатки:

  • Размер взносов в первые месяцы может быть непосильным для семей с низким доходом.
  • Меньший кредитный лимит, который банк может предоставить.
  • Сложности с графиком платежей из-за постоянно меняющейся суммы.

Аннуитетная схема

Преимущества:

  • Первые платежи уравниваются с последующими, поэтому не так сильно бьют по семейному бюджету.
  • Кредитор может предложить большую сумму и более длительный срок займа.
  • Меньшая вероятность ошибиться с суммой платежа, поскольку его величина фиксированная.

Недостатки:

  • По итогу заемщик выплачивает почти двойную стоимость квартиры или дома, приобретенных в ипотеку.
  • Величина обязательных взносов не меняется со временем.

8 советов, как быстрее рассчитаться с ипотекой

Каждый мечтает быстрее скинуть с себя такое финансовое бремя, как ипотека. Вот 8 рабочих советов, следуя которым, вы можете рассчитаться по ипотечному займу в максимально короткие сроки.

Совет 1. Найдите банк с минимальной ставкой

Здесь все понятно — чем ниже процентная ставка, тем меньше величина ежемесячного взноса. А значит, есть возможность отложить часть средств и направить их на погашение тела кредита.

Совет 2. Внесите большую сумму на первоначальный взнос

Та же закономерность. С большим первоначальным взносом сумма займа уменьшиться, его легче будет погасить. Многие банки предлагают заманчивые кредитные программы без первоначального взноса. Но стоит помнить, что это увеличивает долговую нагрузку семьи. Поэтому разумнее сначала накопить на 1 взнос (чем больше, тем лучше), а потом оформить ипотеку на недостающую сумму.

Совет 3. Воспользуйтесь налоговым вычетом

По закону, заемщик имеет право на налоговый вычет. он составляет 13% от стоимости приобретенного имущества, но не больше 260 000 рублей. Если для покупки была использована ипотека, то можно оформить возврат уплаченных процентов. Максимальная сумма в этом случае составит 390 000 рублей. Подробнее об этом читайте в этом руководстве.

Оформить налоговый вычет возможно двумя способами:

  • В налоговой инспекции — общей суммой на указанный банковский счет. Ежегодно на счет будет приходить положенная сумма, пока не исчерпается лимит налогового вычета (260 000 и 390 000 рублей).
  • В бухгалтерии при официальном трудоустройстве — каждый месяц заемщику будет начисляться полная сумма зарплаты (без вычета НДФЛ) в рамках максимально возможного лимита налогового вычета.

Совет 4. Используйте материнский капитал

Один из самых распространенных способов погашения ипотеки на сегодняшний день. Для оформления сертификата надо обратиться в Пенсионный Фонд с необходимым пакетом документов для подтверждения своего права воспользоваться средствами, а затем — в кредитную организацию. Этими деньгами можно частично загасить действующую ипотеку или направить их на первоначальный взнос при оформлении кредита.

Совет 5. Рефинансируйте ипотеку

Как и любой кредит, ипотеку можно рефинансировать. Процедура заключается в оформлении нового займа на более выгодных условиях в другом банке. Полученный кредит направляется на погашение существующей ипотеки. Этот процесс занимает немало времени и связан с определенными тратами. Необходимо заново оценивать имущество, платить госпошлину, и т. д. Поэтому важно хорошо изучить условия других банков, прежде чем решиться на перекредитование.

Совет 6. Участвуйте в программах господдержки

В рамках этих программ ипотека оформляется со сниженной процентной ставкой и субсидируется на уровне государства. Больше всего шансов воспользоваться этим способом у молодых и многодетных семей. Подобного рода социальные программы могут быть федерального и регионального значения. Так, если у вас рождается 2 или последующий ребенок, вы можете претендовать на получение ипотеки под 6 процентов.

Совет 7. Сократите расходы, больше и чаще вносите платежи

Принцип простой: меньше потратили — больше накопили. Когда наберется приличная сумма, направьте ее на частичное погашение займа.

Экономить можно на:

  • Покупке ненужных вещей.
  • Оплате коммунальных услуг, оптимизировав расход ресурсов.
  • Продуктах, покупая их на оптовых базах.

Также можно вносить платежи чаще, чем предусмотрено стандартной ипотечной программой. Например, 2 раза в месяц вместо одного. Это поможет уменьшить количество начисленных процентов.

Совет 8. Сдавайте жилье

Если недвижимость, приобретенная в ипотеку, не единственное жилье заемщика, то он может сдавать его в аренду. Деньги, полученные от квартирантов, пойдут на досрочную оплату залогового кредита.

Что можно делать, а чего не стоит?

Вот еще несколько способов быстрого погашения ипотеки благодаря дополнительному доходу:

  • Найти еще одну работу.
  • Разобрать шкафы и сдать в комиссионный магазин ненужные вещи.
  • Монетизировать свое хобби.
  • Если есть обеспеченные родственники или друзья, то можно взять взаймы у них часть суммы, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и выплаты по процентам.

Но есть и сомнительные схемы заработка, которые лучше обходить стороной:

  • Бинарные опционы.
  • Лотереи.
  • Финансовые пирамиды.
  • Любые подозрительные предложения, сулящие золотые горы при минимальной занятости.

И еще несколько рекомендаций:

  1. Не зацикливайтесь на цели — отдать ипотеку. Живите полноценной жизнью, поскольку с ипотекой со временем рассчитаетесь, а пустота внутри от отсутствия других интересов и планов может остаться.
  2. Не вводите режим жесткой экономии, если пока к этому не готовы. Такое строгое ограничение может стать причиной срыва и нервных расстройств. Часто все заканчивается еще большим расточительством.
  3. Не оформляйте потребительский заем, чтобы закрыть часть ипотеки. По обычным займам процентные ставки, как правило выше. Поэтому такая схема погашения залогового кредита просто невыгодна.
  4. Если позволяет финансовое положение — выберите меньший период кредитования. В этом случае ежемесячные платежи будут больше, но сумма итоговой переплаты может отличаться на сотни тысяч.

Выводы

Чтобы быстро выплатить ипотеку, продумайте стратегию ее погашения перед тем, как идти в банк. Взвесьте все возможные варианты, оцените свое финансовое положение и рассмотрите любые доступные способы дополнительного заработка.

В идеале пошаговая схема должна быть такой:

  1. Накопить средства для первоначального взноса.
  2. Найти выгодные предложения от кредиторов с минимальной процентной ставкой.
  3. Использовать все доступные социальные программы и субсидии, включая материнский капитал.
  4. Выбрать кредитную программу с меньшим сроком погашения.
  5. Экономно вести семейного бюджета.
  6. Соблюдайте принцип 10% — с каждой зарплаты откладывайте десятую часть, чтобы накопить сумму для досрочного погашения.
  7. Рассмотрите возможные варианты подработки.
  8. Найдите более оплачиваемую основную работу или развивайте профессиональные навыки с целью повышения должности.
  9. Монетизируйте свое хобби — выпекайте торты на заказ, шейте, вяжите, продавайте через социальные сети сувениры ручной работы, создавайте и раскручивайте сайты и т.д.
  10. Сдавайте жилье в аренду, если оно не единственное. Как вариант — сдать в аренду одну комнату или половину дома.
  11. Следите за рынком кредитования, чтобы найти более выгодные предложения для рефинансирования текущего займа.
  12. Оформите налоговый вычет и направьте полученные средства на закрытие ипотеки.

Следуйте приведенному плану, чтобы как можно быстрее избавиться от ипотеки. Но не зацикливайтесь на этой цели, и не урезайте себя во всем, действуйте разумно и обдуманно.

Как мы погасили восьмилетнюю ипотеку за год и два месяца, пользуясь советами Лайфхакера

Наталья Копылова рассказывает, как предварительный расчёт и разумная экономия помогли досрочно выплатить кредит и не умереть с голоду.

В 2018 году мы с мужем купили квартиру. Нам не хватало 1,4 миллиона рублей, и именно их мы взяли взаймы у банка под 10% годовых на восемь лет. 14 августа учреждение перечислило деньги бывшим владельцам квартиры. Если бы всё пошло по плану банка, мы бы полностью расплатились с ним в августе 2026 года и переплатили бы 639,5 тысячи рублей.

Мы внесли последний платёж в октябре 2019 года и переплатили 91,5 тысячи — в семь раз меньше. При этом мы не выиграли в лотерею и не получили наследство, а просто рьяно экономили, много работали и всё просчитывали на каждом этапе. На Лайфхакере много статей, которые рассказывают, как это делать, и они работают — проверено.

Это не первый мой текст, в котором я делюсь личным опытом, поэтому сразу проясню один момент. Если разделить 1,4 миллиона (а с процентами — 1,5 миллиона) на 14 месяцев, то получится достаточно большая сумма. Кто‑то может не дочитывать текст, а сразу написать в комментариях о маленьких зарплатах в регионах и о том, что полстраны живёт на 15 тысяч в месяц на семью. Это справедливое замечание, однако для нас с мужем первоочередной целью было выплатить долг, а не провести эксперимент в условиях, справедливых для кого‑то ещё. Поэтому мы исходили из собственных доходов, кстати, весьма средних Итоги социально‑экономического развития Санкт‑Петербурга за январь‑август 2019 года по Санкт‑Петербургу по Санкт‑Петербургу.

К счастью, финансовые советы прекрасно масштабируются. Если вы задумались об ипотеке и у вас есть на неё деньги, рекомендации вам подойдут. Возможно, за год вы долг не отдадите, но сможете сделать это быстрее, если сочтёте целесообразным.

Решили, стоит ли брать ипотеку

Многие негативно настроены по отношению к ипотеке и считают, что проще копить или жить всю жизнь на съёмной квартире, лишь бы не попадать «в рабство к банку». Разумеется, здесь каждый делает свой выбор. Но хорошо, когда он основан на вычислениях и подкрепляется здравым смыслом, а не просто беспочвенной ненавистью к кредитным продуктам.

Для нас ипотека стала наиболее выгодной стратегией. Это было понятно до покупки квартиры и стало ещё более очевидно после. Вот несколько соображений:

  • Перед покупкой мы почти три года снимали квартиру за 22 тысячи рублей в месяц и успели отдать 748 тысяч. Обязательный ежемесячный платёж при ипотеке был практически таким же, значит, мы ничего не теряли.
  • Мы могли бы продолжать жить на съёмной квартире, а деньги первоначального взноса положить на депозит. В итоге сумму, за которую мы купили жильё, мы бы собрали только через пять лет. Правда, практически нет шансов на то, что потом мы бы нашли аналогичную квартиру за такие деньги.
  • Мотивация экономить и копить без ипотеки была бы гораздо ниже. Одно дело, когда ты отдаёшь долги, и другое — когда откладываешь на будущее. Возможно, это не про вас, но у нас сработало отлично.
  • В плане квартирного вопроса ипотека очень повысила наше качество жизни. За 22 тысячи рублей мы снимали жильё на окраине, хоть и близко к метро. У спальных районов есть свои плюсы, но для нас это был не лучший вариант. С тем же платежом в виде ипотеки мы поселились в центре. Все любимые места, заведения, учреждения в шаговой доступности. Практически не тратишь время на дорогу, а если тратишь, то прогуливаешься, а не висишь на поручне в метро.

Так что для нас решение было очевидным.

Если вы раздумываете, брать ли ипотеку, учитывайте все факторы, а не только материальные. Может, вы прекрасно живёте в съёмной комнате недалеко от работы, а в ипотеку сможете себе позволить однушку, но на окраине, и аргумент «зато своя» для вас — пустой звук. Как покупка жилья повлияет на ваше качество жизни? Защитит от проблем или, наоборот, создаст новые? Это важные вопросы, на которые необходимо ответить.

Что почитать по теме

Следили за действиями банка

Как только вы подпишете кредитный договор, и вы, и банк будете обязаны следовать его условиям. Поэтому, чтобы не попасть в невыгодное положение, нужно следить буквально за каждым шагом кредитного менеджера и за каждой строчкой в документах.

Разумеется, прежде чем решиться на союз с каким‑то финансовым учреждением, необходимо сравнить все предложения на рынке, вчитываясь в каждую букву. Допустим, один банк выдаёт ипотечный кредит под 9,5%, а другой — под 10,5%. Кажется, что выбор очевиден. Но оказывается, что процентная ставка в первом банке действует только при оформлении титульного страхования сделки. В итоге больший процент может быть выгоднее.

Наш дом возведён в 1904 году, так что выбор банков был невелик: чаще всего ипотеку выдают на квартиры в зданиях не ранее 60–70‑х годов постройки. Перечень сократился до одного учреждения, но и там проблем хватило.

Если вкратце, изначально нам посчитали неоправданно высокую ставку, хотя мы собрали весь пакет документов. Пришлось отбивать с боем каждые полпроцента. В итоге менеджеру всё-таки удалось проигнорировать справку 2‑НДФЛ, хотя то, что она приложена, удалось легко подтвердить благодаря электронному документообороту. Однако мы уже не успевали скандалить: сделка была назначена на завтра, так что пришлось остановиться на 10% вместо 9,5%. Изначально речь шла о цифре, близкой к 12% (да, в 2018 году).

Так что имейте в виду: процент, который предварительно высчитал вам банк по ипотеке, не обязательно конечный. За него можно побороться.

Уточняйте, есть ли специальные условия, какие документы нужно донести, чтобы повлиять на процент. И внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Нам, например, указали в договоре не ту дату сделки купли‑продажи и допустили несколько ошибок помельче, но их удалось вовремя отловить.

Что почитать по теме

Выбрали оптимальный платёж

Наш ежемесячный платёж составлял 21 243 рубля. Мы могли вносить больше, но остановились именно на этой цифре как на наиболее комфортной. Почти столько же — 22 тысячи рублей — мы отдавали за съёмную квартиру, значит, эти расходы дались бы нам без труда. Если бы один из нас потерял работу, доходов второго хватило бы на ипотеку и еду. Так что мы просто подстраховали себя на случай форс‑мажоров.

Тезис о необходимости выбирать комфортный платёж было бы отлично проиллюстрировать ситуацией из жизни. К счастью, такой за год не возникло. На более продолжительном отрезке времени в 8, 10, 15 лет это будет очень кстати.

Обязательно позаботьтесь о безопасности. Комфортный платёж, резервный фонд, страхование на случай смерти или потери трудоспособности — это важные вещи. О них не хочется думать, когда всё хорошо. Но если однажды ситуация изменится, то вы не пожалеете, что предусмотрели это.

Что почитать по теме

Присмотрели квартиру с ремонтом

Интерьеры нашей квартиры вряд ли соберут много лайков в Instagram. Но она выглядела прилично, чтобы въехать и жить в ней, не тратя деньги на ремонт. Поэтому мы могли себе позволить сосредоточиться на ипотеке.

Этот момент стоит сразу учитывать в расчётах. Если хотите отдать кредит как можно быстрее, придётся чем‑то пожертвовать. Впрочем, если хотите просто освежить интерьер, это может выйти не очень затратно.

Что почитать по теме

Выбрали стратегию досрочного погашения ипотеки

Недостаточно одних лишь добрых намерений погасить кредит как можно быстрее — нужен план. Лучше даже несколько. Во‑первых, он поможет оценить, ради чего вы, собственно, будете надрываться. Когда видишь суммы, сэкономленные на процентах, и сокращающиеся сроки, мотивация гораздо выше. Во‑вторых, расчёты покажут, насколько сильно стоит упираться на пути к досрочному погашению.

Мы собирались вносить досрочку ежемесячно и уменьшать размер платежа. Но при этом разница между первоначальным взносом и текущим также шла бы в счёт погашения ипотеки. Фактически для нас платёж по‑прежнему оставался бы фиксированным. Далее я составила два плана (они оба есть в «Google Таблице»):

  • Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 20 тысяч. В этом случае мы отдали бы ипотеку за 3 года и 6 месяцев с переплатой в 253 тысячи.
  • Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 40 тысяч. С кредитом мы расплатились бы через 2 года и 2 месяца с переплатой в 169 тысяч.

Такие расчёты всё показывают наглядно: когда выплатите, сколько сэкономите. Даже если вы не можете вносить досрочки каждый месяц и планируете делать это раз в квартал, в год, цифры всё расставят по местам.

Отдельно стоит отметить небольшую разницу между этими двумя планами — всего год с небольшим и 84 тысячи рублей. И если 20 тысяч действительно в корне меняют ситуацию, то при 40 тысячах изменения не так впечатляют. При этом 20 тысяч в месяц (разница между этими двумя стратегиями) — большие деньги, которые могут обеспечить более высокий уровень жизни.

Если при любых раскладах ипотека занимает несколько лет, лучше выбрать более щадящий вариант и жить полноценно, чем затянуть поясок на долгие‑долгие месяцы.

Выбирать путь тотальных лишений и ограничений стоит, только если речь идёт об очень короткой дистанции. Или если вы придумали себе красивый заголовок «Как я выплатила восьмилетнюю ипотеку за полтора года», как я.

На деле вышло даже быстрее, и вот как всё получилось. В первый месяц мы отдали в досрочку всё, что у нас оставалось после сделки от выделенного на всякий случай. Затем три месяца исправно платили по второму плану. А потом я села и составила третий график, в котором в досрочку посчитала максимальные суммы, которые мы могли отдавать без того, чтобы умереть с голоду. Его‑то мы и придерживались до самого конца, внося коррективы по ходу движения.

С фанатизмом платили ипотеку

Здесь нет никакого секрета. Чтобы высвободить больше денег, нужно:

  • больше зарабатывать;
  • меньше тратить.

В ход пошли обе стратегии.

Как мы зарабатывали

Большинство банков выдают ипотеку, если заёмщик работает на последнем месте дольше четырёх месяцев, чтобы была уверенность, что он прошёл испытательный срок. Поэтому до подписания договора мы просто ждали. В течение месяца после этого муж вышел на другую работу и увеличил свой доход в 1,5 раза. Здесь есть определённые риски: если вы не уверены в своих силах, то можете в период испытательного срока остаться вовсе без работы. Поэтому важно адекватно понимать свою ценность на рынке труда. У мужа было несколько предложений одновременно, и они всё это время периодически поступают, так что мы не переживали по этому поводу.

Меня же со студенчества не подводила стратегия: чувствуешь, что денег не хватает, начинай больше работать.

С годами я поумнела и поняла, что в идеале надо не работать больше, а получать больше за тот же объём сделанного, но тут уж как получается.

Я сотрудничаю с несколькими компаниями, кто‑то платит мне фиксированные суммы, кто‑то постатейно. Так что в моём случае эффективны обе стратегии — и работать больше, и больше получать. Поэтому я много писала, разговаривала с экспертами, брала интервью, читала исследования и документацию, а потом опять писала — в том числе ночами и в выходные.

Если вы переживаете, как же муж без моей заботы, то не нужно. Он тоже был при деле: героически расшифровывал мне интервью, искал и вырезал картинки, резал гифки — в общем, помогал чем мог.

В процессе приходилось отказываться от менее оплачиваемых проектов в пользу более оплачиваемых, чтобы работать не только много, но и эффективно. Хотя иногда происходили чудеса и заказчики сами предлагали больше.

Так что если вы много и старательно работаете, это будет вознаграждено. Если нет, попробуйте много и старательно работать на кого‑то другого.

Как мы тратили

Все оставшиеся месяцы я отдавала всю свою зарплату до копейки, причём «до копейки» здесь не метафорическое выражение. На муже изначально был только размер обязательного платежа, но затем и он увеличил свой вклад.

Несколько месяцев мы пытались жить на 18 тысяч, но было совсем грустно, поэтому увеличили расходы до 22 тысяч. На них мы ели, ездили на общественном транспорте, покупали бытовую химию, развлекались. Последняя статья расходов пострадала сильнее всего. До ипотеки мы не реже раза в месяц ходили в театр, частенько выбирались в кино или музей, на фестивали. За этот год мы посетили театр два раза. Но стали чаще ходить в кинотеатры на утренние дешёвые сеансы. Одежду (а я ещё и косметику) мы не покупали практически весь год, за исключением небольшого перерыва на шопинг (об этом я подробно писала).

На еде решили экономить разумно, потому что это одна из базовых потребностей. Миллионов на этом всё равно не выгадать, а сделать жизнь невыносимой легко. Скажем, отказаться от огурцов я была не готова, даже если речь идёт о январских ватных.

Всё это было скорее непривычно, чем ужасно.

И здесь опять стоит вернуться к разговору, который был вначале. Вероятно, на взгляд семьи, живущей на 15 тысяч, мы даже шиковали. Но по сравнению с нашим обычным образом жизни было тяжеловато. Сложно объяснить себе, почему не можешь купить какую‑то фигню за 100 рублей, хотя и очевидно, за что сражаешься (за красивый заголовок, как мы поняли выше).

И тут мы подбираемся к главному: к 100 рублям. Они действительно имеют значение, если вы хотите побыстрее отдать кредит. Важна буквально каждая вещь, которую вы не купили. Нет статьи расходов, в рамках которой можно бездумно нестись на кассу. Каждое потенциальное приобретение необходимо трижды оценивать: так ли оно нужно? Это бесит, расстраивает, вводит в ступор. Но результат того стоит, даже без всяких заголовков.

Что почитать по теме

Все нежданные деньги отдавали на погашение ипотеки

Наконец, переходим к пункту, который откроет все карты: мы не такие уж молодцы. Примерно 150 тысяч ипотеки мы погасили благодаря подаркам. За исключением денег, выделенных на покупку одежды весной, всё, что перечисляли и переводили нам в дни рождения, на Новый год и гендерные праздники, мы вносили на ипотечный счёт. Туда же отправились налоговые вычеты.

И это тоже важный момент. Вы всё равно не рассчитывали на случайные деньги, так что потратьте их на ипотеку, вам это ничего не будет стоить.

Что почитать по теме

Сделали выводы

Одна ипотека нас не напугала, в перспективе хотим однажды взять вторую. В перерыве между кредитами думаем вот что:

  • Репутация ипотеки гораздо хуже, чем она сама. На негативный имидж работают в том числе шуточки про диету из «Доширака» и подобные. Мы сами так шутили. Но это практически не соответствует истине.
  • Чтобы шутки про доширачную диету не стали реальностью, нужно всё просчитать заранее и позаботиться о финансовой безопасности. Никаких «авось» и «да ладно» здесь быть не может.
  • Стоит сосредоточиться на том, чтобы больше зарабатывать, а не экономить.
  • На длинных дистанциях необходимо сохранять обычный образ жизни, в том числе ездить в отпуск, развлекаться. Потому что деньги можно заработать, а время — уже нет.

Как полностью или частично погасить долг по ипотеке — советы и рекомендации

Сейчас наверное почти все население нашей страны имеет действующий кредит, а то и не один. И не малая часть из них — ипотечный кредит. Ипотека достаточно серьезное дело и платить нужно не один год. Но если вас не устраивает эта кабала практически на всю жизнь и вы задумывались над тек как бы побыстрее рассчитаться с ней, то эта статья для вас.

Из статьи вы узнаете:

  • можно и стоит ли выплачивать ипотечный кредит досрочно
  • наиболее предпочтительный способ погашения ипотечного кредита
  • откуда взять деньги на досрочное погашение
  • советы и рекомендации по досрочному погашению, как правильно погасить ипотеку
  • что делать, когда ипотека погашена

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Все условия досрочного погашения ипотеки должны быть обязательно прописаны в договоре. Как правило, все банки предоставляют такую возможность своим заемщикам. И если несколько лет назад, за досрочное погашение с вас взимались бы пени и штрафы, то теперь такие «кабальные» условия канули в лету. И если вы решите досрочно погасить ипотеку: полностью или частично, то никаких преград вы не обнаружите. У некоторых банков минимальная сумма для досрочного погашения вообще начинается с символических 1 рубля.

Перед погашением ипотеки нужно для себя определить 2 вещи:

  • какой у вас вид кредита (ипотеки): аннуитетные или дифференцированные платежи
  • с какой суммы разрешено досрочное погашение

Далее вам нужно уведомить банк о том, что вы собираетесь сделать досрочный дополнительный платеж. Это можно сделать двумя способами. Либо в самом банке, написав заявление о желании внести платеж. Либо по телефону горячей линии (сейчас почти у всех крупнейших банков есть такая возможность).

Важно. Известить банк вам нужно хотя бы за один день до наступления периода, в течение которого вы обязаны вносить деньги. Т.е. если вы платите 10-го числа каждого месяца, то заявление (или звонок) нужно оформить хотя бы 9-го числа. В противном случае, деньги будут учтены только в следующем месяце.

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу. Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течение всего срока, и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные — равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит — 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч — это начисленные проценты.

С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года — сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.

Где взять денег на досрочное погашение

Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос — а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.

Собственные накопления

Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.

Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств. Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше. Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.

Материнский капитал

Если вы имеете право на получение материнского капитала, то у вас есть прекрасная возможность уменьшить свой долг по ипотеке. Все что вам нужно — это предоставить материнский сертификат в банк и он автоматически сделает перерасчет основного долга.

При погашении части кредита материнским капиталом, банк уменьшает только размер ежемесячных платежей. Изменить срок кредита в данном случае не получится.

В данный момент размер материнского капитала за рождение второго ребенка составляет 453 тысячи рублей.

Налоговый вычет

Налоговый имущественный вычет могут получить все граждане РФ. Единственное условие — его можно получить только один раз в жизни. Также вы должны иметь официальный доход, с которого уплачены все налоги. Так как по сути, налоговый вычет — это возврат всех налогов, которые были с вас удержаны государством за прошлый период (год).

Пример. Если в прошлом году с вас было удержано налогов на сумму в 100 000 рублей. То в следующем, вы имеете право на получение налогового вычета именно на эту сумму. Но если вы работали неофициально, либо вообще не работали, то денег вы не получите в виде вычетов. Также сюда относятся все категории граждан которые получают пособия, стипендии, пенсии от государства.

Налоговый вычет составляет 13% от суммы покупки недвижимости. Но с суммы не более 2 млн. рублей. Т.е. при покупки квартиры стоимостью в 3 млн., вы имеете право получить 13%, но только с суммы в 2 млн. или 260 тысяч.

Также можно вернуть 13% в виде уплаченных процентов по кредиту, но опять же в пределах 2 миллионов.

Пример. Если у вас кредит на 1 000 миллион и за весь срок вы выплатите проценты по нему в размере еще 1 млн., то вы имеете право получить 260 тысяч в виде налоговых вычетов.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита является еще одной возможностью уменьшить платежи по кредиту, либо срок. Если у вас есть текущий ипотечный кредит в одном банке, то вы можете сделать рефинансирование в другом банке под более выгодные условия.

Смысл рефинансирования следующий. Банк у которого вы хотите рефинансировать кредит, выкупает у вашего первого банка ваш долг, т.е. гасит ваш кредит перед ним. А взамен дает вам новый, под свои, более выгодные условия.

Пример. Если у вас есть ипотека под 14% годовых, а в другом банке можно взять ее под 12%, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. Разница в 2% весьма существенна. От суммы в 2 млн. — это составит 40 000 рублей. Это экономия всего лишь за один год. А несколько лет? Опять же несколько сотен тысяч можно сэкономить.

Но перед тем как бежать делать рефинансирование, нужно все хорошенько взвесить. Насколько это выгодно будет вам? Если у вас остался небольшой срок до окончания платежей (год-два), то наверное нет смысла. Больше времени и денег потеряете на переоформление кредита.

Но если платить еще много лет, то такой вариант вполне подойдет.

При рефинансировании кредита есть такой нюанс, про который все забывают и в итоге даже не то что не выигрывают, а даже теряют много денег.

При рефинансировании кредита вы теряете право на получение налогового вычета по всем выплаченным процентам. Т.е. когда второй банк гасит ваш долг по ипотеке, считается, что вы его выплатили и соответственно, на новый (рефинансированный) кредит вы не имеете право получать вычет (как на основной кредит, так и на начисляемые проценты).

Как выгоднее погасить ипотеку

Исходя из видов ваших платежей, можно сделать вывод, что наиболее выгодно досрочно погашать ипотеку когда у вас аннуитентные платежи. Особенно на начальном этапе, когда размер начисляемых процентов составляет львиную долю в размере вашего ежемесячного платежа. Хотя, к слову сказать, досрочное погашение всегда выгодно. Сумма основного долга будет уменьшаться и начисленных процентов будет меньше, и соответственно меньше будет ваша конечная переплата.

При досрочном внесении дополнительных средств, сверх установленного размера платежа у вас есть 2 варианта, либо уменьшить размер последующих платежей, либо уменьшить срок кредита. Что же выбрать?

Безусловно, уменьшение срока кредита более предпочтительно. Чем быстрее вы расплатитесь с кредитом, тем меньше по времени на ваш долг перед банком будут начисляться проценты. Все это положительно скажется на основной сумме переплаты по кредиту.

Как было сказано уже выше, особенно в начале сроке. На этом можно сэкономить весьма значительные суммы. Если взять предыдущий пример (2 млн. на 15 лет под 12%) и внести в начале срока досрочно 100 000 рублей, общий срок кредитования уменьшится на 2 года. За эти 2 годы вы выплатили бы 580 тысяч в виде платежей.

В итоге ваша экономия на переплате составит почти полмиллиона. А если на протяжении всего срока сделать несколько таких досрочных платежей? Ваша конечная переплата по кредиту способна уменьшится на семизначное число.

Второй вариант при досрочном погашении — это уменьшение размера платежа. Но это не совсем выгодный вариант в плане конечной переплаты по кредиту. Он наиболее предпочтительный для тех семей, у которых упал совокупный доход и тяжело выплачивать первоначальный ежемесячный платеж и нужно всякими способами стараться его уменьшить.

Как быстро погасить ипотеку — советы и рекомендации

Для того, чтобы как можно быстрее погасить ипотеку и переплатить меньше денег в виде постоянно начисляемых процентов, нужно следующее:

  • при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
  • не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
  • не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту.
    Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
  • если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия — обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей

После погашения ипотеки

Ну вот настал тот счастливый момент, когда вы внесли последний платеж по ипотеке. Что же дальше? Погашения ипотеки нужно сделать следующие действия:

  • взять справку из банка от отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Иными словами то, что вы полностью рассчитались по кредиту
  • отнести эту справку в регистрационную палату. Далее в течение определенного времени (обычно 1-2 недели), а некоторых случаях и сразу, с вас снимут обременение на вашу собственность и выдадут новый документ, подтверждающий право собственности на вашу недвижимость.

И все, теперь вы счастливый обладатель ВАШЕЙ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

Читайте также:  Ипотека в Россельхозбанке: условия в 2020 году
Ссылка на основную публикацию