Ипотека в силу закона и в силу договора

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?

Понятие ипотеки не сложно для понимания. Люди берут кредит в банке, взамен получают недвижимость – дом или квартиру. Банк расплачивается с продавцом недвижимости безналичным путем. В полную собственность заемщик получает квартиру только после того, как выплатит сумму займа и проценты банку. Квартира до погашения кредита находится в залоге у банка. Если заемщик не справляется с обязательными выплатами, недвижимость переходит в собственность банка. Это краткое резюме, что такое ипотека. С юридической точки зрения понятие ипотеки делится на 2 варианта – в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона

В России взаимоотношения кредитора и заемщика регулируются федеральным законом об ипотеке (залоге). На его страницах прописаны точные данные об ипотеке. Ипотека – один из видов залога. Под термин попадает любой вид недвижимого имущества:

  • квартира или комната;
  • дом;
  • гараж;
  • земельный участок;
  • производственные помещения;
  • коммерческая недвижимость;
  • доля в праве собственности на недвижимость.

Недвижимость является предметом залога под денежный заем. Заемщик не полностью владеет квадратными метрами до погашения кредита банку. Нельзя делать перепланировку, передавать залоговую квартиру другим лицам. Действует ограничение повторного использование квартиры как залога на кредит в другом банке.

По факту полной выплаты ипотеки в Едином Государственном реестре прав отмечается запись о праве собственности. С недвижимости снимается обременение в виде залога.

В силу закона договор ипотеки действует не по договоренности кредитора и заемщика. Только на основании законодательства страны. Таким образом закон защищает граждан от неправомерных действий кредитных организаций.

На практике и в силу закона залог накладывается на жилье без дополнительного соглашения сторон сделки. Как только в реестре появляется запись о купле-продаже недвижимости через заемные деньги банка, накладываются залоговые обязательства. За подобную регистрацию государственные пошлины не взимаются.

Залог с недвижимости снимается в Едином Государственном реестре прав. Заемщик обязан предоставить закладную из банка. Этот документ свидетельствует об отсутствии задолженности заемщика перед банком. Многие кредитные организации имеют в штате сотрудника, который занимается снятием обременения.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора – форма залога. Но возникает не по условиям закона, а по договоренности двух сторон. Соглашение между заемщиком и кредитором обуславливают сделку. Оформление залога требует от сторон дополнительного соглашения. Условия могут быть индивидуальными и не регламентируется одним законом. Примеры индивидуальных условий:

  1. Банк оформляет недвижимость на себя, без обременения в виде залога.
  2. Деньги кредита обеспечивают иной объект недвижимости, находящийся в собственности заемщика.
  3. Регистрация ипотеки в силу договора происходит на основании отдельного договора.

Отличия ипотеки в силу договора и в силу закона:

  1. Ипотека в силу закона действует на основании определенного федерального закона. Заем в силу договора регламентируется взаимным соглашением сторон.
  2. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически по заявлению одной из сторон сделки. Ипотека в силу договора требует отдельной регистрации при наличии действующих в договоре лиц.
  3. При составлении сделки в силу закона государственная пошлина не взимается. В силу договора пошлину придется заплатить.

Последнее отличие. На деньги, выданные по ипотеке в силу закона, заемщик способен приобрести только недвижимость. Ведь это целевой кредит. Ипотечные деньги в силу договора могут быть использованы на покупку иного имущества. В этом случае банк в проигрыше. Если заемщик нарушит порядок выплаты кредита, деньги будет сложно вернуть.

Часто случается так, что времени на поиск квалифицированного продавца-консультанта очень мало. В этом.

Деньги – это необходимый компонент успешной жизни каждого человека. Это не.

Судебный исполнитель (пристав).

Первое, что нужно продавцу для того чтобы преуспеть – это вера в свое дело и в.

Сбербанк России предлагает клиентам линейку кредитных карт с.

На настоящий момент Сбербанк – это самый крупный банк в России. По стране открыто свыше 17 тыс.

Российская банковская система относится к наиболее.

Согласно главе 22 ГК (гражданский кодекс) РФ.

Привлечь в жизнь достаток и удачу поможет мыло. Неожиданно, но способ действительно.

Физические лица могут брать и давать деньги в долг. Законодательство не запрещает.

Владельцы дебетовых и кредитных банковских карт предпочитают оплачивать.

Клиентам Сбербанка доступно несколько видов.

Ипотека в силу закона и в силу договора

Ипотека – это залог недвижимого имущества, оформляемый в обеспечение по кредитному договору, по договору займа или по иному обязательству. Договор Ипотеки (т.е. договор залога недвижимого имущества) предоставляет право кредитору-залогодержателю в случае неисполнения должником своих обязательств по договору погасить задолженность, реализовав заложенное по этому обязательству недвижимое имущество.

Недвижимым имуществом, которое может быть заложено по договору Ипотеки, являются:
-земельные участки;
-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека по кредитному договору (договору займа) должна обеспечить погашение суммы основного долга по кредиту, сумму причитающихся кредитору процентов за пользование кредитом (займом), а также:
-неустоек (штрафов, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
-процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
расходов по реализации заложенного имущества;
расходов, связанных с хранением заложенного имущества, если договором Ипотеки установлена обязанность залогодержателя обеспечить сохранность, содержание и охрану такого имущества.
Ипотека предполагает, что заложенное недвижимое имущество и в период действия договора остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Залогодателем по ипотеке может быть как сам должник по обязательству, так и иное лицо, не являющееся участником данного обязательства.
Если недвижимое имущество находится в совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), то ипотека на такое имущество может быть установлена только при наличии письменного согласия всех собственников. Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности (доли участников выделены), то согласия других собственников на ипотеку выделенной доли одного из участников не требуется.
Права по договору Ипотеки могут быть удостоверены Закладной.
В Российской Федерации Ипотека может возникнуть в силу закона или в силу договора.
Ипотека в силу закона это прямо установленные законом ситуации, когда недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора по кредитному договору, договору займа или по иному обязательству, автоматически, без заключения дополнительных договоров и соглашений об ипотеке.
Государственная регистрация такой ипотеки осуществляется на основании первоначального договора (кредитного, займа и т.п.), повлекшего за собой возникновение ипотеки в силу закона, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законодательством. Госпошлина за государственную регистрацию ипотеки в силу закона не взимается.
Ипотека в силу договора возникает в случаях, которые не предполагают возникновения Ипотеки в силу закона. Ипотека в силу договора основана на заключении отдельного договора (соглашения) об ипотеке, который является обеспечением кредитного договора (договора займа и т.п.). Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации. Госрегистрация договора ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Например, Ипотека в силу договора будет иметь место, если заемщик берет целевой кредит на приобретение недвижимого имущества под залог уже имеющегося жилья.
Если недвижимое имущество приобретено с использованием Ипотеки, оно становиться собственностью заемщика. При этом следует учитывать нижеследующее:
-Продать, подарить, обменять такое недвижимое имущество либо внести его в уставный фонд разрешается только с согласия кредитора, залогодержателя. Если оформлена Закладная, то только если такое право предусмотрено в Закладной (ст.37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
-Сдать в аренду, во временное безвозмездное пользование такое недвижимое имущество можно без согласия кредитора, залогодержателя, если договором Ипотеки не установлен прямой запрет на это.
При этом имущество должно использоваться по своему назначению и срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотечного кредита. Предоставление имущества в пользование на иных условиях производится только с согласия кредитора, залогодержателя (ст.40 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
-В жилом помещении, заемщик (как собственник) имеет право без согласия кредитора зарегистрироваться сам и зарегистрировать членов своей семьи (ст. 288 Гражданского Кодекса РФ).

Основной законодательный акт, регулирующий положения об Ипотеке: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Читайте также:  Подать онлайн-заявку на ипотеку в Сбербанке

Нормативная база

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора». Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон. Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Залог недвижимости: немного теории и практики

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем. Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем. Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона. Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости. Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Особенности ипотеки в силу закона

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств. Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором. Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Особенности ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости. Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке. Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее. Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке. Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

Различия между ипотекой в силу закона и в силу договора

Наглядно иллюстрирует различия между ипотекой в силу закона и в силу договора следующая таблица:

Ипотека в силу законаИпотека в силу договора
Когда возникаетПри возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельствПри оформлении отдельного договора об ипотеке
Предмет залогаПриобретаемая на кредитные средства недвижимостьЛюбая недвижимость
Кто подаёт заявление о госрегистрации залогаЗалогодатель и/или залогодержатель
Особенности госрегистрацииОдновременно с регистрацией перехода права и права покупателяОтдельное регистрационное действие
Госпошлина за госрегистрациюНе взимаетсяВзимается

Заключение

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Основания возникновения ипотеки

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

  1. Ипотека в силу закона.
  2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

Что значит ипотека в силу договора?

Многие граждане РФ понимают ипотеку только как процедуру оформления жилья в кредит; однако это ошибочное мнение.

Ипотека выступает залогом жилплощади, которая будет обременена в соответствии с договором займа, рассрочки или иными предусмотренными законом обязательствами.

Об особенностях ипотеки в силу договора и отличии данного вида сделки от ипотеки в силу закона пойдёт речь далее.

Основания возникновения ипотеки

Ипотека с юридической точки зрения представляет собой залог объекта недвижимости. Переданное в залог имущество гарантирует обеспечение обязательств заёмщика перед кредитором, и, в случае их невыполнения, кредитодатель будет вправе её реализовать, а полученные деньги использовать для погашения задолженности клиента.

Действующее законодательство РФ предусматривает 2 вида оснований для возникновения ипотеки:

  • Ипотека в силу закона.
  • Ипотека в силу договора.

Что такое ипотека в силу договора?

Основанием для оформления такой ипотеки служит заключение между банком и заёмщиком/созаёмщиком договора залога объекта недвижимости. Данный договор заключается совместно с кредитным договором и не является автономным обязательством.

Отличительной особенностью ипотечного кредита в силу договора является обязательная передача в залог имеющейся в собственности заёмщика недвижимости.

Если при ипотеке в силу закона жилищный кредит является целевым и может быть использован исключительно для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заёмщик вправе потратить заёмные средства так, как того пожелает.

Ипотека в силу договора возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 ФЗ — №102). Иными словами, возникновение договорной ипотеки становится возможным только при наличии договорённости сторон о залоге.

Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:

  • Оформляет приобретённую за кредитные средства жилплощадь в свою собственность; при этом он получает «чистое» свидетельство, без обременения.
  • Готовит и предоставляет банку пакет документов (на это обычно даётся до 3 месяцев) на ту квартиру, которая в перспективе станет предметом залога. Стоит при этом отметить, что предметом залога по ипотеке может служить как кредитная квартира, так и другая недвижимость, находящаяся в собственности заёмщика.
  • Совместно с банком составляет и регистрирует ипотечный договор, после чего на имущество накладывается обременение, а ипотека вступает в силу.

К примеру, заёмщик берёт целевой кредит на покупку жилого помещения под залог уже имеющегося жилья.

Оформляя договорную ипотеку, банк рискует: до того момента, пока ипотечный договор не будет зарегистрирован, кредитодатель формально не будет иметь никаких прав на приобретённую в рамках кредитования недвижимость.

Для снижения риска банки обычно выдвигают требование к заёмщику о привлечении поручителей на тот период времени, пока квартира не будет передана в залог. В качестве поручителей привлекаются физические или юридические лица, готовые поручиться за заёмщика.

Помимо того, банки ещё и завышают на этот период процентную ставку по кредиту. Именно из-за большого риска лишь немногие банки РФ практикуют оформление договорной ипотеки.

Таким образом, ипотека в силу договора может быть оформлена в 2 вариантах:

  • В качестве залога выступает объект недвижимости, уже имеющийся в собственности у заёмщика;
  • Если у заёмщика нет своей недвижимости, то после оформления кредита он получает право собственности, а уже потом предоставляет банку это имущество в качестве залога.

Именно второй вариант является для кредиторов наиболее рискованным, поскольку они не получают до оформления недвижимости гарантии возврата средств.

После заключения кредитного договора заёмщику предоставляется 3-хмесячный срок для переоформления жилья на себя, затем он должен оформить залог на это жильё.

Получается, что официально недвижимость в этот период не обременена, и банк не сможет никак доказать факт выдачи жилищного кредита; даже в суде отстоять своё право собственности кредитору не удастся.

Регистрация ипотеки в силу договора

Договорная ипотека регистрируется не совместно с договором купли-продажи недвижимости, как это принято при законной ипотеке, а отдельно, на основании специального ипотечного договора.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного ипотечного договора, то регистрация может быть выполнена по заявлению нотариуса, удостоверившего данный договор (п. 1 ст. 20 ФЗ — №102).

Документы для регистрации ипотеки в силу договора

Для государственной регистрации договорной ипотеки в Росреестр должны быть представлены:

  • договор об ипотеке (оригинал и копия);
  • документы, обозначенные в договоре как приложения;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор купли-продажи;
  • закладная на недвижимость;
  • акт приёма-передачи;
  • отчёт по оценке имущества.

Чем отличается ипотека в силу договора от ипотеки в силу закона?

Договорная ипотека отличается от законной следующими нюансами:

  • Возникновение. Один вид ипотеки возникает в силу закона, другой – на основании договора.
  • Регистрация. Законная ипотека регистрируется автоматически, когда новый собственник квартиры подаёт документы о сделке в ЕГРП. Документы на регистрацию могут также подавать залогодержатель и залогодатель по отдельности. Договорная ипотека регистрируется отдельно, причём документы в инстанцию подаются в присутствии залогодателя и залогодержателя.
  • Разновидность залога. При законной ипотеке оформляется целевой кредит, следовательно, залогом автоматически становится приобретаемая недвижимость. Ипотека в силу договора не предусматривает обязательное предоставление приобретаемого имущества в качестве залога; при этом обременением может стать также и другое имущество, которым владеет заёмщик.
  • Оплата госпошлины. При оформлении ипотеки в силу закона не вносится госпошлина, при договорной – госпошлина обязательно взимается с заёмщика при регистрации.
  • При планировании ипотеки следует знать, что в силу закона возможно оформить кредит только на покупку жилого помещения. Если же вам необходимо приобрести в ипотеку гараж или помещение под офис, то основанием для возникновения ипотеки может стать только договор залога.

    Ипотека в силу договора менее выгодна для заёмщика, поскольку ставка по кредиту в данном случае всегда повышена, как минимум, на 1 пункт.

    Законная ипотека выгоднее в финансовом плане, так как за её оформление не берётся госпошлина и она не требует дополнительной регистрации. Однако данный вид ипотеки имеет свои недостатки. Так, например, снять обременение с недвижимости довольно проблематично и тоже потребует затрат.

    Итак, выбор варианта оформления ипотеки зависит от того, какую недвижимость необходимо приобрести, имеется ли у потенциального заёмщика недвижимость для предоставления залога, а также от других нюансов.

    В любом случае ипотека – это большая ответственность для заёмщика. И это нужно понимать, оформляя жилищный кредит.

    Видео: Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора?

    4 отличия ипотеки в силу закона от договорной ипотеки

    Для любого человека очень важно иметь своё собственное жильё. Пусть это не шикарный особняк, а небольшая уютная квартирка, но она будет своя. К сожалению, материальное положение большинства россиян настолько плачевно, что приобрести недвижимость могут единицы. Чтобы решить жилищную проблему, приходится либо всю жизнь скитаться по съёмным квартирам, либо обращаться в банк для оформления ипотечного кредита. Желанную жилплощадь заёмщик получает сразу же, но до тех пор, пока не будут погашены все обязательства перед банком, квартира остаётся в залоге. Это правило называется ипотека в силу закона.

    Чем залог в силу закона отличается от ипотеки в силу договора? Рассмотрим основные различия, особенности и нюансы кредитования.

    Что значит ипотека в силу закона

    Если обычного человека спросить, что такое ипотека, то в 90% случаев он скажет, что это процедура оформления недвижимости в кредит. На самом деле, мнение несколько ошибочное. Дело в том что многие путают понятия «ипотечное кредитование» и «ипотека», считая их сходными. Реалии же таковы – как только заёмщик получает ипотечный кредит и приобретает недвижимость, купленное жильё поступает в ипотеку (залог) банку в качестве гарантии возврата долга.

    В настоящее время под термином «ипотека» понимают «залог недвижимости», когда жильё принадлежит должнику (заёмщику), а кредитор имеет право изъять и реализовать его, если заёмщик перестаёт выполнять свои кредитные обязательства – выплачивать долг.

    Допустим, вы нуждаетесь в жилье и обращаетесь в банк для получения ипотечного кредита. После того как он будет одобрен, вы сможете приобрести желанную квартиру и отметить новоселье. Квартира формально будет принадлежать вам, вы в ней будете жить, делать ремонт, принимать гостей, сдавать в наём. Но до тех пор пока вы не рассчитаетесь с банком и не погасите кредит, квартира будет находиться в залоге у банка. В случае, если по каким-то причинам вы не захотите или не сможете выплачивать долг, банк сможет реализовать квартиру и погасить свои убытки. То есть заёмщик имеет право владеть и пользоваться недвижимостью, но право распоряжаться ею принадлежит банку-кредитору.

    Залог служит для кредитной организации гарантом, что кредитованные средства вернутся обратно в любом случае.

    Ипотека в силу закона (законная ипотека) регулируется законодательством РФ, в частности:

    • ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122;
    • ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 (действующая редакция от 01.07.2017).

    Наличие обременения (залога) регистрируется в Росреестре при оформлении купли-продажи, ренты или других видов сделок с недвижимостью. Продать, подарить или обменять недвижимость без разрешения банка заёмщик не сможет, поскольку любые сделки проводить запрещено до тех пор, пока не будет снято обременение, а это возможно только после полного погашения долговых обязательств.

    Ипотека в силу закона возникает на любую недвижимость, на которую банк выдаст кредит. Это может быть:

    • квартира;
    • комната;
    • жилой дом;
    • земельный участок;
    • гараж, машиноместо;
    • дача, садовый дом;
    • коммерческая недвижимость – офисы, склады, производственные площадки.

    Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора

    Законная ипотека всегда является целевым кредитом, выдаваемым исключительно на приобретение жилья. Но существуют и потребительские кредиты, когда можно получить большую сумму и распорядиться ею по собственному желанию – купить квартиру, транспорт, съездить в отпуск, потратить на лечение или образование, раздать бедным. В этом случае деньги выдаются под залог уже имеющейся у человека недвижимости.

    Основные различия представлены в таблице.

    Законная ипотекаДоговорная ипотека
    Когда возникаетСогласно обстоятельствам, определённых ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Согласно специальной договорённости сторон о залоге.
    ЗалогНедвижимость, купленная на заёмные средства.Любая ликвидная недвижимость, являющаяся собственностью заёмщика.
    Особенности регистрацииОдновременно с регистрацией договора купли-продажи. Заёмщик получает правоустанавливающие документы с отметкой об обременении.Регистрация осуществляется отдельно, после чего и накладывается обременение.
    ГоспошлинаНе взимается.Взимается.

    Как оформить ипотеку в силу закона в 2020 году

    В отличие от потребительских кредитов, для оформления ипотечного кредита не нужно поручительство третьих лиц – залогом выступает недвижимость, которую приобретает заёмщик. То есть на жильё сразу же при покупке накладывается обременение, которое можно снять только после того, как все долги по кредиту будут выплачены.

    Рассмотрим алгоритм оформления законной ипотеки буквально по шагам.

    Выбор ипотечной программы

    Все знают, что жильё стоит баснословно дорого. Если брать его в ипотеку, то стоит трезво и взвешенно рассмотреть все плюсы и минусы. Да, вы получите свою собственную крышу над головой, но выплачивать долги придётся в течение двух-трёх десятков лет. Готовы ли вы на этот серьёзный шаг?

    Если да, то стоит начать подбирать кредитора – банк, который выдаст вам кредит и будет вашим персональным кураторам на протяжении долгих лет.

    Существует несколько льготных категорий граждан, которым государство помогает приобрести жильё по более низким процентным ставкам. К ним относятся:

    • молодые семьи, когда возраст одного из супругов меньше 35 лет;
    • семьи с детьми;
    • многодетные;
    • военнослужащие.

    Если вы не входите ни в одну из этих категорий, тогда вам придётся самостоятельно подбирать наиболее выгодный и оптимальный вариант кредитования. Для этого выберите несколько банков и внимательно изучите их предложения по ипотеке. Обращайте внимание на процентную ставку, возможность досрочного погашения, размер и срок кредитования, наличие штрафных санкций.

    Подача заявки

    После того как вы определитесь с ипотечной программой и банком-кредитором, подавайте заявку на ипотеку. Сейчас для этого необязательно лично посещать офис, можно сделать заявку по интернету на официальном сайте банка.

    Заявка представляет собой анкету, содержащую ваши персональные данные, размер и срок ипотеки. Вместе с заявкой отсылаются скрины необходимых документов.

    Необходимые документы:

    • паспорт гражданина России с постоянной регистрацией;
    • свидетельства о браке (разводе), рождении детей;
    • справка о доходах.

    Дополнительно могут потребовать СНИЛС, ИНН, сведения об иных кредитных обязательствах (включая алименты, задолженности по коммуналке), страховой полис, документы об образовании и т.д. У каждого банка свои условия, требования к заёмщику и список документов – всю эту информацию можно найти на официальном сайте банка-кредитора.

    Выбор недвижимости

    После того как банк одобрит заявку на ипотеку, можно начинать подбирать жильё, которое устроит и самого заёмщика, и кредитную организацию.

    Более охотно банки выдают ипотеки на новое или строящееся жильё. К квартирам и домам, приобретённым на вторичном рынке, условия более жёсткие – они должны быть ликвидными.

    С застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи и предоставляется в банк. Кредитные средства будут перечислены непосредственно строительной организации.

    Решили приобрести жильё на вторичном рынке? Тогда приготовьтесь, что банк потребует с вас большой пакет документации, в частности необходим будет акт оценки недвижимости, который подтверждает её ликвидность и определяет истинную стоимость.

    В банк нужно будет предоставить:

    • правоустанавливающие документы на недвижимость;
    • технический и кадастровый паспорт;
    • выписку из ЕГРП;
    • персональные данные продавца;
    • сведения о прописанных и отсутствии коммунальных долгов;
    • право собственности на землю, если приобретается дом с земельным участком.

    Список документации при необходимости может быть дополнен.

    Заключение ипотечного договора и регистрация права собственности

    Если жильё полностью удовлетворяет не только заёмщика, но и кредитную организацию, наступает волнительный момент заключения ипотечного договора и перечисления продавцу денежных средств.

    На этом же этапе оформляется и закладная, которая будет храниться в банке до тех пор, пока заёмщик не погасит ипотеку.

    Для регистрации сделки необходимо будет обратиться в МФЦ и предоставить следующие бумаги.

    • Документы продавца и заёмщика. При покупке недвижимости в новостройке, представитель застройщика предоставит все необходимые бумаги. Если же жильё приобретается на вторичном рынке, то потребуется паспорт собственника, нотариальное согласие второго супруга на отчуждение недвижимости, разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
    • Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, акт приёмки-передачи жилья, подписанная закладная.

    Итак, заёмщик получил правоустанавливающие документы на жильё, кредитору вернулась закладная, а продавцу перевели остаток денег за проданную недвижимость.

    Страхование

    Ипотечное жильё необходимо застраховать. Это требование государства, оно обязательно для каждого заёмщика. Недвижимость страхуется от порчи и гибели в случае пожара, наводнения, стихийных бедствий, аварий, вандализма.

    Поскольку ипотека оформляется не на год, и не на два, а как минимум на двадцать, то кредитные организации приветствуют, если заёмщик застрахует свою жизнь, здоровье и трудоспособность. Это страхование не обязательное, а скорее добровольно-принудительное – если заёмщик отказывается страховаться, то процентная ставка увеличивается на 1-1,5%, поэтому стоит подсчитать, что вам выгоднее.

    Впрочем, застраховать свою жизнь и здоровье всегда будет полезным – никогда не знаешь, что с тобой может случиться завтра, а страховой полис является гарантом, что вы и ваша семья не потеряете крышу над головой в случае непредвиденных ситуаций.

    Страховую компанию можно выбрать самостоятельно или воспользоваться списком страховщиков, аккредитованных банком.

    Как снять обременение по ипотеке в силу закона

    Сложно найти человека, который с радостью расстанется со своими деньгами, если только это не последний платёж за ипотеку. И действительно, можно вздохнуть с облегчением – все долговые обязательства перед банком выполнены, выстраданное жильё переходит в полноправную собственность заёмщика.

    Но перед тем как планировать счастливую жизнь без обязательных ежемесячных платежей, нужно сыграть последний аккорд и получить правоустанавливающие документы на недвижимость, в которых не будет отметки об обременении.

    Сделать это несложно.

    • Перед оплатой последнего платежа обратитесь к менеджеру банка, чтобы узнать точную сумму, которую вам необходимо заплатить.
    • После оплаты получите у менеджера следующие документы – справку о закрытии кредита и закладную с отметкой о погашении. Вместе с правоустанавливающими документами, паспортом и ипотечным договором отнесите их в МФЦ.
    • Через пять-десять рабочих дней обременение будет снято. Справку, подтверждающую этот факт вы можете забрать в МФЦ.

    При наличии электронной подписи процедуру снятия обременения можно провести с помощью интернета. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке», введите персональные данные, приложите сканы документов и заверьте электронной подписью.

    Убедиться, что обременение снято, можно несколькими способами.

    • Открыть справочный сервис Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) и заполнить несложную форму. В строке «Права и ограничения» не должно быть никаких отметок. Информация предоставляется бесплатно.
    • При наличии аккаунта на сайте Госуслуги в разделе «Мои объекты» необходимо выбрать недвижимость, в графе «Сведения об ограничениях/обременениях прав» будет отметка «не зарегистрировано» или стоять прочерк.
    • На сайте Росреестра можно заказать платную выписку из ЕГРН.

    Заключение

    Приобрести недвижимость в ипотеку сейчас довольно просто. Кредитные организации предлагают множество ипотечных программ с выгодными условиями, вы всегда сможете подобрать для себя оптимальный вариант.

    После того как законная ипотека будет одобрена, а жильё куплено, заёмщик получит правоустанавливающие документы, но распорядиться жилплощадью по собственному усмотрению не сможет – недвижимость находится в залоге у банка. Снять обременение можно будет только после полного погашения долга.

    Если банк накладывает запрет на ипотеку, можно оформить нецелевой кредит под уже имеющуюся недвижимость. Такая ипотека называется договорной. Полученные средства можно потратить не только на приобретение жилья, но и на любые другие цели.

    Читайте также:  Анкета на ипотеку в Сбербанке
    Ссылка на основную публикацию