Что собой представляют ипотечные ценные бумаги

Ипотечные облигации

Ипотечные облигации это долговой инструмент, который обеспечивается ипотечными кредитами. Т.е. выплаты по ипотечным ценным бумагам (сокращенно ИЦБ) осуществляются из средств тех заемщиков, кто купил недвижимость в рассрочку.

Как выпускают ипотечные облигации

Когда заемщик хочет получить кредит на покупку недвижимости, он обращается в коммерческий банк или специализированную финансовую компанию. Если заявитель удовлетворяет требованиям кредитора, ему выдается необходимая сумма на покупку объекта. В дальнейшем заемщик будет выплачивать кредитору проценты и тело вклада — вплоть до полного погашения задолженности. Эта схема и называется ипотекой.

Однако такая схема по целому ряду причин не очень удобна для банка. Дело в том, что особенностью ипотечных кредитов является их долгосрочный характер. Заемщик будет выплачивать проценты и постепенно — обычно в течение более десяти лет — погашать основную сумму долга. При этом пассивы (источник формирования средств) любого банка являются по большей части краткосрочными и состоят из денег вкладчиков. Из-за диспропорции межу долгосрочными кредитами и краткосрочными пассивами банк может попасть в ситуацию с кризисом ликвидности: в какой-то момент ему может просто не хватить средств для расчетов с вкладчиками.

Также банк, выдающий ипотечные кредиты, может столкнуться и с другими проблемами :

  1. Долгосрочная зависимость от финансового положения кредитора. За те годы, пока будет погашаться долг, финансовое положение заемщика может кардинально ухудшиться, что приведет к его дефолту.
  2. Невысокая прибыльность. Ипотечные займы составляют большую часть кредитных портфелей западных банков. Однако прибыльность таких операций ниже по сравнению с другими видами деятельности (например, выдача потребительских кредитов).
  3. Затруднения с выдачей новых ипотечных кредитов, поскольку имевшиеся средства уже выданы заемщикам.

Чтобы решить проблему, нужно «очистить» баланс банка от долгосрочных активов. Сделать это можно, выпустив ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. Хотя ипотечные облигации зачастую выпускают не сами банки, а ипотечные агентства, выкупающие у банков долг ипотечников. Рассмотрим это в рамках истории появления ипотеки.

История ипотеки и ипотечных облигаций

Ипотечные ценные бумаги появились относительно недавно, им предшествовала солидная история развития ипотечного рынка. Аналоги ипотеки были еще в Древней Греции, и само слово пошло оттуда — но не будем углубляться настолько сильно и посмотрим на XX век. Как например обстояли дела с ипотекой в Америке 1920-х годов? Тогда выдавали ипотечные кредиты на несколько лет, но как правило не более пяти и в размере около половины стоимости жилья. Т.е. если дом стоил 20 000$, банк мог дать десять тысяч.

Особенность была в том, что проценты по кредиту не включали общую сумму долга. Это значит, что в примере выше в конце срока договора нужно было выплатить сумму в 10 000$. Что очень много. Тем не менее эта проблема имела простое решение: попыткой взять новый кредит в том же или другом банке. Поскольку стоимость недвижимости росла и перекрывала взятый кредит, это было возможно.

Однако после 1929 года люди не только оказались без работы и не могли платить проценты по кредиту, но и резко упала недвижимость. Дом стоимостью 20 000$ мог оцениваться, например, в 8 000$. А значит, такой продажей взятый кредит было не погасить, и новый банк десять тысяч не выдаст. В результате человек оказывался банкротом, дома продавались за бесценок — и все равно люди оставались должны.

Все это только усугубило кризис и правительство было вынуждено выкупить примерно пятую часть ипотек. Стало очевидно, что схема не работает и ее нужно совершенствовать. В результате в период кризиса правительство Рузвельта пришло примерно к тому, что мы имеем сегодня: был увеличен срок ипотеки, а платеж по кредиту стал равномерно распределяться на все время договора. Кроме того, правительство в 1943 году создало структуру ( Федеральную Жилую Администрацию, ФЖА), которая страховала убытки банков при условии, что срок кредита составляет не менее 15 лет и тело вклада не возвращается в конце срока, как раньше. В начале 1950-х в США уже были ипотечные кредиты на 30 лет.

Как и сегодня в России, ипотечная ставка на срок договора фиксировалась. Эта схема на сегодня есть не везде — скажем, в Канаде или Германии ставка плавающая. В российской схеме при росте ставки заемщик оказывается в более выгодной ситуации — он по-прежнему платит по ипотеке меньше. Если ключевая ставка падает, то все наоборот: лотерея, где от вас ничего не зависит. При плавающей ставке условия выравниваются.

В конце 1930-х и в 1970 году в США были созданы два крупных государственных ипотечных агентства: Фэнни Мэй (Federal National Mortgage Association) и Фредди Мэк ( Federal Home Loan Mortgage Corporation). Сейчас они частные — Фэнни Мэй стала таковой за два года до появления Фредди Мэк. Цель структур заключалась в покупке ипотечных кредитов у банков. Есть подобная организация и в Канаде (Canada Housing and Mortgage Corporation), но она государственная.

И тут мы подходим к выпуску ипотечных облигаций — купленные агентствами обязательства «запаковывались» в ценные бумаги и продавались инвесторам со своей гарантией. Сам процесс получил название «секьюритизация», о нем еще поговорим ниже. Первыми такие бумаги выпустил новый Фредди Мэк, а за ним более старая Фэнни Мэй. Первый пик популярности ипотечных ценных бумаг пришелся на 1980-е годы, когда их распространяли инвестиционные банки вроде Salomon Brothers. Об этом упоминается в книге «Покер лжецов«.

Попутно заметим, что ипотечные облигации были не единственной возможностью демократичных вкладов в недвижимость. В 1960-е в США появились трасты недвижимости, так называемые REITs. Фактически это фонды, направленные на получение арендной платы от разных типов недвижимости: от жилой до коммерческой. При этом обычная прибыль облагается налогом два раза: в момент получения компанией и после отдачи инвестору как налог на прибыль. Трасты первый налог не платят, только инвесторы. За минувшие 60 лет в этом секторе получена прекрасная доходность, несмотря на кризис 2008 года.

По факту ипотечные агентства брали на себя риск неуплаты владельцев ипотек перед своими инвесторами (покупателями облигаций) — если ипотечники были не в состоянии заплатить, ипотечные агентства должны были возместить убыток. Позднее появились даже страховые компании, которые страховали и этот риск — схема усложнялась все больше.

Кризис 2008 года

В 2000-е годы недвижимость росла. Разумеется, уроки 1920-х годов никто не помнил — если недвижимость растет, то под нее можно без риска давать большие кредиты: иначе забираем дом и остаемся с прибылью. Поэтому в это время кредиты выдавали практически кому угодно. В России, кстати, тоже, поскольку у нас бурно рос фондовый рынок. В результате получилось почти невероятное: американские банки выдали кредитов в десятки раз больше, чем составлял их собственный капитал.

Но еще хуже, что эта схема была поддержана крупнейшими рейтинговыми агентствами как безрисковая. Т.е. выпущенным под такие займы ипотечным ценным бумагам нередко присваивался высший кредитный рейтинг ААА. Не всем выпускам поголовно, бумаги имели сложную структуру по вероятности досрочного гашения — но в среднем так.

В результате с виду получился отличный продукт из хорошей доходности при высшем кредитном рейтинге или близком к нему. Разумеется, такие бумаги стали охотно сметать инвесторы со всего мира и финансовый пузырь недвижимости надулся до предела. А дальше было то, о чем написано в статье про кризис 2008 года.

Пузырь лопнул. В какой-то момент выяснилось, что люди не в состоянии платить по кредитам, что неудивительно — требования к заемщикам были ниже всякой критики. Перегретая недвижимость быстро полетела вниз — и ее продажа уже не покрывала стоимость выданных банками наличных. В этом плане все было, как в начале 1930-х годов. Позднее кредитные агентства заплатили многомиллиардные штрафы и до сих пор нет единого мнения: был ли это сговор с банками или вопиющая халатность.

В результате последовали дефолты крупнейших финансовых структур, самым громким из которых было падение Lehman Brothers. Инвесторы ипотечных облигаций от Bear Stearns потеряли около $22,5 млрд. Фэнни Мэй и Фредди Мэк, а также крупнейший страховщик AIG оказались фактическими банкротами. США оказались в щекотливом положении: инвесторы по всему миру требовали сохранения обязательств по ипотечным долгам, однако ипотечные агентства были частными, а не государственными. И по букве закона государство за них не в ответе. Однако риски подрыва финансовой репутации США и размер компаний оказались настолько велики, что государство вмешалось и структуры продолжили свое существование.

Был ли кто-то, кто сумел заработать на падении недвижимости? Да, поскольку существовал такой продукт: кредитно-дефолтный своп, CDS. Он гарантирует держателю выплату в случае дефолта по ипотечным ценным бумагам. По сути это вариант «зашортить» рынок, поставив на его спад — но только в этом случае падение должно быть полным. В период эйфории 2003-2007 гг. данный своп явно не был популярным продуктом.

Секьюритизация ипотечного кредитования

Вернемся к выпуску ипотечных облигаций. Процесс секьюритизации состоит в следующем:

  1. Банк собирает имеющиеся у него кредиты и создает из них ипотечный пул
  2. Кредитный портфель списывается с баланса банка и передается специально созданной посреднической компании SPV (Special Purpose Vehicle)
  3. Посредник выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования на возврат долга по ипотеке
  4. Банк получает от посредника деньги за выпущенные облигации

Пример посредников был выше — ипотечные агентства США. Кроме того, банк может выпускать облигации и самостоятельно:

На следующей картинке представлен механизм взаимодействия между банком и посреднической организацией, выпускающей облигации. Получив от банка кредитный портфель, посредник может секьюритизировать ипотечные займы как одной эмиссией, так и несколькими траншами.

Секьюритизация позволяет кредитору:

  1. Получить средства для выдачи новых кредитов, в том числе ипотечных
  2. Повысить ликвидность благодаря замене долгосрочного долга на денежные средства или ценные бумаги
  3. Улучшить качество активов, так как риски дефолтов заемщиков переносятся на покупателей облигаций
  4. Увеличить инвестиционные возможности за счет высвободившихся средств

Характеристики ипотечных облигаций

Ипотечные облигации обладают следующими признаками:

  1. Периодичность платежей. Обычно выплаты инвесторам осуществляются помесячно или поквартально
  2. Платежи состоят из двух частей: выплаты купонного дохода и амортизации (погашение тела кредита)
  3. Основной долг погашается по графику и растягивается на длительный период. Регулярность амортизации — характерная особенность ипотечных ценных бумаг. К примеру, по корпоративным облигациям регулярно выплачиваются только купоны, а погашение номинала выполняется единоразово — по окончании срока обращения долговых бумаг
  4. Амортизация может быть плановой или досрочной (что оговаривается в проспекте эмиссии). При плановом погашении заемщик возвращает основную сумму долга по определенному графику. Также эмитент имеет право на досрочное погашение долга

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Ипотечные облигации обладают рядом достоинств :

  1. Ипотечные ценные бумаги обеспечены реальной недвижимостью. Но помним про 2008 год
  2. Ипотечные бумаги могут разнообразить инвестиционный портфель, понижая корреляцию
  3. Выплаты по облигациям — долгосрочный источник стабильных финансовых поступлений

ИЦБ не лишены и некоторых недостатков :

  1. Обычно невысокая доходность
  2. Относительно небольшая ликвидность. Обороты по ИЦБ обычно ниже, чем в случае с другими инструментами фондового рынка
  3. Имеется риск досрочного погашения долга. В связи с этим затрудняется возможность оценки уровня будущих доходов

Правила выпуска ипотечных ценных бумаг

Чтобы защитить права инвесторов, для каждой эмиссии ИЦБ создается отдельное ипотечное покрытие. В его состав входят права требования на возврат долга, в том числе процентных платежей. При этом еще не построенные или недостроенные объекты недвижимости не могут включаться в ипотечное покрытие.

Требование должно подтверждаться соответствующими документами, включая ипотечный договор, закладную, свидетельством о регистрации прав на недвижимость, страховой полис. Сумма долга, проценты, реквизиты, стоимость недвижимости, сроки и другие параметры прописываются в реестре ипотечного покрытия, который находится в ведении специализированного депозитария. Эмитировать ипотечные ценные бумаги имеют право только коммерческие банки и специализированные финансовые компании.

В случае нарушения эмитентом своих обязательств (например, при просрочке выплат) инвестор обращает взыскание на ипотечное покрытие, но не на конкретные объекты недвижимости, приобретенные по ипотеке.

Обратите внимание! Обратить взыскание на ипотечное покрытие можно только по решению суда.

Ответственность сторон распределяется следующим образом:

  1. Эмитент отвечает перед инвесторами в облигации. Обеспечением является ипотечное покрытие, куда входят права требования по кредитам множеству заемщиков
  2. Заемщик отвечает перед эмитентом облигации. В качестве обеспечения выступает объект недвижимости

Важно! Сумма обязательств по облигациям с ипотечным покрытием не должна быть выше 80% от суммы самого покрытия.

Американский рынок ипотечных облигаций

Чтобы получить допуск на торги, американские ипотечные облигации (Mortgage-Backed Security) должны быть выпущены лицензированным финансовым учреждением. Также бумаги должны иметь рейтинг от одного из аккредитованных рейтинговых агентств.

На рынке США предлагаются 2 типа ипотечных ценных бумаг:

  1. Collateralized Debt Obligation или CDO (обеспеченные долговые обязательства). CDO обеспечены кредитным пулом, где все выплаты передаются инвесторам
  2. Collateralized Mortgage Obligations или СМО (обеспеченные ипотечные обязательства). Представляют собой выпуски, где инвестор может выбрать наиболее подходящий ему транш, исходя из планируемого региона, типа заемщика, риска дефолта, доходности и др. показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов CMO (RMBS, CMBS, ABS и т.д.)
Читайте также:  Ипотечные центры Сбербанка в Москве

Два крупнейших ипотечных агентства США контролируют ИЦБ на общую сумму около 5 трлн. долларов.

При этом общий объем американского рынка Mortgage-Backed Security превысил 10 трлн. долларов:

Для мировых (и в том числе российских) инвесторов существует возможность вложиться в пул ипотечных ценных бумаг США инвестиционного рейтинга через биржевые фонды ETF:

Объем под управлением в двух случаях превышает 10 млрд. долларов, комиссия за управление исчисляется сотыми процента. Средняя цена пая несколько десятков долларов США.

Ипотечные облигации в России

Выпуск и обращение ипотечных облигаций в России регулируются ФЗ № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Первая эмиссия ИЦБ в РФ была осуществлена осенью 2003 года. Облигации были выпущены компанией «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». В качестве организатора эмиссии выступил Газпромбанк. Он же выполнял функции депозитария и платежного агента.

Позднее на рынке появились и другие эмитенты. Всего с момента принятия закона было осуществлено несколько десятков эмиссий ИЦБ. Общий объем эмиссии ипотечных бумаг по состоянию на июль 2019 года достиг 320 млрд. рублей. Есть данные, что в 2016 году объем был около 370 млрд. при 62 выпусках облигаций. До 2021 года планируется несколько крупных эмиссий, в результате чего объем рынка может превысить 1 трлн. рублей.

В качестве примера выпуска ипотечных бумаг можно привести эмиссию «ДОМ.РФ Ипотечный агент» от 07.12.2017.

Организатором выпуска выступило АО «ВТБ Капитал». Инвесторам были предложены почти 75 млн. облигаций с тысячерублевым номиналом на общую сумму 75 млрд. рублей. Условия по облигациям «ДОМ.РФ Ипотечный агент»:

  • период обращения бумаг — 30 лет;
  • тип погашения — постепенная амортизация;
  • количество выплат в год — 4;
  • размер купона, % годовых — 11,5

Ознакомиться с информацией по эмиссиям российских ипотечных ценных бумаг можно на rusbonds, где в форме поиска облигаций нужно выбрать Вид купона — Ипотечный и получить список как погашенных, так и действующих облигаций.

Вывод

Ипотечные бумаги могут служить для диверсификации инвестиционного портфеля. Если вы относитесь к активным инвесторам, то можете оценивать надежность эмитента ипотечной облигации по фундаментальным параметрам или же воспользоваться данными рейтинговых агентств. Для вложения в пул ипотечных бумаг, что больше подходит портфельному инвестору, лучше использовать приведенные выше биржевые фонды ETF.

Что такое ипотечные облигации: объяснение простыми словами на понятном языке

20 сентября 2019

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

  1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
  2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2017 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

ТикерФондДоход
CMBSiShares CMBS ETF6,00% годовых
MBGSPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF4,05% годовых
GNMAiShares GNMA Bond ETF3,98% годовых
MBBiShares MBS Bond ETF3,91% годовых
VMBSVanguard Mortgage-Backed Securities ETF3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

НазваниеРейтингПлюсыМинусы
Interactive Brokers8/10Говорят по-русскиАбонентская плата 10$месяц
CapTrader8/10Нет абонентской платыГоворят только по английски
Lightspeed7/10Низкий минимальный депозитНавязывают услуги
TD Ameritrade6.5/10Низкие комиссииНе всем открывают счет

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.

Что такое ипотечные ценные бумаги

Финансирование покупки жилья — это только одна сторона рынка кредитования. Есть и другая, которая предусматривает аккумулирование средств для осуществления подобных активных операций. Вклады физлиц, безусловно, хороший источник фондирования, однако иногда этого недостаточно для быстрого накопления дешевых ресурсов с целью использования для ипотечного кредитования. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) – один из способов, к которым прибегают финансовые учреждения, чтобы привлечь дополнительные деньги для увеличения объемов кредитования, позволяющий удешевить для клиентов стоимость займов.

Что собой представляют

Ипотечные ценные бумаги — это долговые ценные бумаги, которые выпускает банк, чтобы привлечь дополнительные финансовые ресурсы. Их обеспечением служат уже выданные ипотечные кредиты.

Например, банк выдает несколько кредитов на покупку жилья на общую сумму 20 млн рублей и сразу в таком же размере проводит эмиссию ИЦБ, чтобы снова получить возможность использовать средства в аналогичном объеме.

Учитывая, что это долговые бумаги, эмитент обязывается выплачивать инвесторам определенный процент плюс постепенно погашать задолженность.

Деньги на выплату он получает за счет ежемесячного погашения по кредитным договорам. Свою прибыль кредитор формирует как разницу между процентами по выданным ипотечным займам и выпущенным ценным бумагам. Например, средняя ставка по кредиту на покупку жилья составляет 11-12% годовых, а плата по ИЦБ может быть в пределах 2-4% — учитывая объемы сделок, получается неплохой заработок.

Стоит отметить, что ценные бумаги, выпущенные в 2017 году, обеспечиваются кредитами, выданными в 2016 году и ранее. В следующем году их будет покрывать ипотека, оформленная в 2017-м и ранее и т.д. Учитывая, что на текущий момент ставка по кредитам на жилье постепенно снижается, аналогичную динамику демонстрирует и доходность ИЦБ.

Банки-эмитенты формируют пул ипотечных кредитов за счет надежных заемщиков, так как наличие просрочки существенно снижает доходность сделки. Регулируется оборот ценных бумаг ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который был принят в ноябре 2003 года.

Как это работает

С помощью ценных бумаг эмитент:

  • получает еще один источник финансирования;
  • снижает стоимость ресурсов;
  • может оперативно восстанавливать свои пассивные ресурсы.

Выгода инвестора заключается в доходе, который гарантируется своевременным выполнением обязательств по кредитам надежными заемщиками с высоким кредитным рейтингом. При этом платежеспособность кредитора не играет важной роли — даже если его объявят банкротом, инвесторы все равно будут получать свои выплаты.

Упрощенная схема выпуска ИЦБ выглядит следующим образом:

  1. Банк активно выдает ипотеку с оформлением закладных.
  2. Из всего перечня закладных банк выбирает те, которые обслуживаются надежными клиентами и формирует из них пул.
  3. Пул продается ипотечному агенту, созданному АИЖК.
  4. Ипотечный агент осуществляет выпуск ИЦБ, которые предусматривают поручительство агентства и выкуп дефолтных закладных (обеспечивают кредиты, по которым заемщики перестали выполнять обязательства).
  5. Банк покупает все ИЦБ у ипотечного агента.
  6. Ценные бумаги продаются инвесторам.

Разновидности ИЦБ

Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг, которые находятся в обиходе на территории РФ, следующие:

  • облигации с ипотечным покрытием – долговые ценные бумаги, выполнение обязательств по которым обеспечивается ипотечным залогом;
  • сертификаты участия – являются разновидностью именных ценных бумаг, которые подтверждают право их владельцев на ипотечное покрытие, на доверительное управление ипотечным покрытием, право получить деньги от погашенных кредитов и т. д.

Существует отдельная разновидность облигаций — жилищная. В данном случае покрытием может выступать только ипотека, где обеспечением являются объекты жилой недвижимости.

Облигации с ипотечным покрытием гарантируют держателю выплату номинальной стоимости ценных бумаг и процентов. Как уже упоминалось, их эмиссию осуществляют как банки, так и специализированные агенты. Последними являются специально созданные юрлица, видом деятельности которых может быть только покупка прав требования по ипотечным кредитам. Ничем другим они не имеют права заниматься. Самым известным среди организаторов эмиссий ИЦБ с помощью ипотечных агентов является АИЖК.

Читайте также:  Ипотека без справки о доходах в ВТБ24

Что такое ипотечное покрытие

Ипотечное покрытие – это совокупность требований о погашении тела кредита и процентов по ипотеке, обеспеченных закладными, сертификатами участия, денежными средствами, государственными ценными бумаги.

Однако не каждое ипотечное обязательство может формировать ипотечное покрытие. Попасть в пул могут только соответствующие следующим критериям:

  • остаток долга по ипотечному кредиту не должен превышать 80% от рыночной стоимости предмета обеспечения. При этом оценка недвижимости осуществляется независимым оценщиком;
  • в тексте ипотечного договора должна быть предусмотрена замена предмета обеспечения только с согласия залогодержателя;
  • предмет обеспечения должен быть застрахован от рисков утраты, повреждения на все время действия договора, при этом страховая сумма — меньше остатка долга по кредиту;
  • предметом кредитного договора или договора займа должны выступать только деньги.

В состав ипотечного покрытия могут входить договоры, где обеспечением выступают объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также на стадии строительства.

При формировании ипотечного покрытия учитываются следующие ограничения:

  • остаток долга, который обеспечивала предшествующая ипотека, и тело кредита, которое обеспечивает последующая ипотека, в совокупности не может превышать 70% от рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • часть требований, где обеспечением выступает незавершенное строительство, не может превышать 10% в структуре ипотечного покрытия.

Не могут формировать ипотечное покрытие обязательства:

  • просроченные более 6 месяцев;
  • по которым предмет обеспечения был утрачен или поврежден;
  • признанные судом недействительными;
  • где должник был признан банкротом;
  • где предмет ипотеки не застрахован более 6 месяцев.

Рынок ИЦБ в России

Ипотечные ценные бумаги в российской практике начали использоваться только в конце 2003 года. Первым финучреждением, осуществившим эмиссию ИЦБ, стал Газпромбанк в 2006 году. Потом выпуск облигаций провело АИЖК.

С 2006 по 2012 год было осуществлено только 29 сделок по секьюритизации ИЦБ на общую сумму 183 млрд рублей. В них принимали участия АИЖК, Группа ВТБ, «ГПБ-Ипотека», ЮниКредит Банк, банк «Возрождение». Лидером же по количеству эмиссий ИЦБ является АИЖК — с 2007 по 2016 гг. агентством было организовано 11 выпусков облигаций с помощью специально созданных ипотечных агентов. Главной целью агентства является привлечение ресурсов для осуществления стабильного кредитования населения на покупку жилья. В 2017 году АИЖК совместно с ВТБ 24 выпустило ценные бумаги на сумму 50 млрд рублей, в следующем планирует провести эмиссию на 100 млрд рублей, в 2019 г. – на 150 млрд. С каждым годом объем ИЦБ с поручительством агентства планируется увеличивать, и до 2025 года он должен достичь 450 млрд рублей.

Однако, несмотря на крупную эмиссию ИЦБ в 2017 году, в целом рынок ипотечных бумаг в России продолжает сокращаться. Это связано с тем, что старые выпуски погашаются и закрываются, а новые эмиссии стали редкостью. Ежегодная потребность в выпуске ИЦБ в России оценивается специалистами в 1 трлн рублей.

Как купить

Размещаться ИЦБ могут путем открытой или закрытой подписки. Последний вариант предусматривает реализацию ценных бумаг только конкретным инвесторам. А вот ИЦБ, находящиеся в открытой подписке, может приобрести каждый желающий стать инвестором. Для этого следует обратиться в ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк или другие финорганизации. Приобрести ценные бумаги можно самостоятельно или с помощью брокеров, доверительных управляющих и прочих.

Что такое ценные бумаги: Видео


Ипотечные облигации. Что это и как на них заработать

Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам.

Упрощенно такая облигация формируется следующим образом: банк выдает клиентам ипотечные кредиты, которые объединяются в общий пул (ипотечное покрытие), после чего права на получение платежей из этого пула структурируются, и под них выпускается ценная бумага. Таким образом, держатель данной бумаги получает доходность, обеспеченную ипотечными платежами. Эта ценная бумага называется ипотечной облигацией, а процесс перепродажи долга в виде ценных бумаг получил название секьюритизация.

Для банка выпуск ИЦБ позволяет зафиксировать доход, который формируется за счет разницы между получаемой ставкой по ипотеке и выплачиваемым купоном по облигации. При этом вырученные от продажи облигаций деньги могут быть снова использованы для выдачи новых кредитов. Таким образом, кредитная организация может увеличить оборачиваемость активов и повысить уровень прибыли.

Для инвестора ипотечная облигация представляет долгосрочный инструмент для вложения средств, надежность которого обеспечена недвижимостью. Даже если заемщик перестанет платить ипотеку, банк может реализовать его квартиру на торгах и выполнить свои обязательства перед инвесторами. При этом доходность по таким бумагам, как правило, несколько выше, чем по выпускам с сопоставимым кредитным качеством.

Минусом для инвестора является неопределенность будущих потоков платежей по облигации. Заемщики могут досрочно гасить свою задолженность по ипотеке, что приведет к незапланированному досрочному погашению части номинала ценной бумаги (амортизации). Таким образом, инвестор подвергается риску реинвестирования амортизированной суммы. Это может привести к росту транзакционных издержек, а также уменьшению доходности в случае снижения процентных ставок.

Виды ипотечных облигаций

Ипотечные облигации могут быть однотраншевыми (агентские) и многотраншевыми. В отдельную категорию можно выделить балансовые ИЦБ.

Однотраншевые ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций. Классическая схема размещения ипотечных облигаций.

Многотраншевые (структурированные) ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Бумаги этого вида часто выпускаются в виде нескольких траншей, как правило старшего и младшего. Владельцы старшего транша имеют приоритетное право на получение выплат по сравнению с держателями младших траншей. Это значит, что чем младше транш, тем выше риск и сопутствующая доходность. В случае убытков (дефолтов по ипотечным кредитам) в первую очередь страдают держатели младших траншей.

Балансовые ИЦБ — обычные облигации банка, которые дополнительно обеспечены пулом ипотечных кредитов. При этом ипотечные кредиты остаются на балансе банка, а инвестору стоит учитывать не только кредитный риск пула ипотечных кредитов, но и кредитный риск самого эмитента.

На рынке также существует ипотечный сертификат участия, который не стоит путать с ипотечной облигацией. Этот инструмент похож по сути на пай в ПИФе с тем отличием, что управляющая компания управляет не портфелем ценных бумаг, а портфелем выданных ипотечных кредитов. Получив предложение вложить средства в ипотечный сертификат участия, инвестору следует понимать, что это другой инструмент со своими особенностями.

Ипотечные облигации в России

Несмотря на то, что впервые ипотечные облигации появились в РФ 16 лет назад, российский рынок ИЦБ до сих пор находится в стадии становления. Это связано как с несовершенством регулирования и рыночной инфраструктуры, так и с осторожным отношением инвесторов к специфическому инструменту.

В последние годы рынок ИЦБ значительно ускорил рост, главным образом, за счет выпусков государственного банка ДОМ.РФ (прежде АИЖК —Агентство ипотечного жилищного кредитования). По состоянию на 31.12.2019 г. в обращении (не погашены) находятся 137 выпусков ипотечных облигаций на общую сумму 555,7 млрд руб., из которых 436 млрд руб. (78,5%) — с поручительством ДОМ.РФ. Весь объем первичного размещения в 2019 г. был представлен выпусками ипотечных облигаций, секъюритизированных ДОМ.РФ.

Дочернее подразделение банка ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (ИА ДОМ.РФ) является крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций. Компания приобретает у коммерческих банков (банков-оригинаторов) права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и обменивает их на облигации с ипотечным покрытием. Выпущенные облигации банки могут как оставить на своем балансе, так и продать сторонним инвесторам.

Поручителем по ценным бумагам выступает материнская компания АО «ДОМ.РФ», 100% которой принадлежит государству через Росимущество. Это позволяет рассматривать данные облигации в качестве высоконадежных квазигосударственных бумаг. При этом премия по доходности к сопоставимым ОФЗ в среднем составляет 1,1–1,3%.

По выпускам облигаций ИА ДОМ.РФ, представленным на Московской бирже, действуют маркетмейкеры, поддерживающие более-менее приемлемый размер спреда. Это позволяет даже при невысокой ликвидности рассмотреть данные бумаги к покупке частным инвесторам.

Ипотечные бумаги других эмитентов из-за низкой ликвидности пока практически не доступны для частных инвесторов на Московской бирже. Кроме того, если бумаги ДОМ.РФ достаточно стандартизованы, то среди других выпусков встречаются сложные структурированные инструменты, для оценки которых требуется достаточная квалификация.

Поэтому знакомство с рынком ипотечных облигаций можно начинать с выпусков ДОМ.РФ. Список всех выпусков ИА ДОМ.РФ можно увидеть на соответствующей странице официального сайта. На этом же сайте можно найти эмиссионные документы и другую информацию об ипотечных облигациях.

Купон по российским ИЦБ в большинстве случаев выплачивается на ежеквартальной основе. При этом график купонных выплат и амортизации можно отслеживать на специальных ресурсах: например, rusbonds.ru или cbonds.ru.

Срок до погашения по ИЦБ достаточно долгий, что обусловлено длительностью среднего ипотечного кредита. В то же время фактическое погашение ИЦБ обычно происходит раньше за счет досрочного гашения кредитов.

Для оценки дюрации по ИЦБ аналитики часто используют показатель коэффициента досрочных погашений ипотечных кредитов (Conditional Prepayment Rate, CPR). Чем выше коэффициент для конкретного выпуска, тем короче ожидаемая дюрация.

Обычно в условиях снижения ставок по кредитам CPR растет, так как заемщики рефинансируют уже полученные кредиты по более дешевым ставкам. И наоборот, в условиях роста ипотечных ставок CPR может снижаться.

Другим специфическим показателем является скорость выхода закладных в дефолт (Constant Default Rate, CDR) — отношение суммы основной задолженности по закладным, ставшими дефолтными в течение года, к общей сумме задолженности на начало периода. По облигациям ИА ДОМ.РФ ипотечный агент принимает на себя обязательство выкупа просроченных кредитов.

На основании CPR, CDR аналитиками рассчитываются прогнозируемые денежные потоки по амортизации номинала. Учитывая сложности расчета, проще всего оценить доходность и справедливую цену облигации, используя специализированные инструменты. На сайте ИА ДОМ.РФ есть специальный калькулятор ИЦБ, который позволяет инвесторам оценить ожидаемую доходность интересующих выпусков. Также ожидаемая доходность для некоторых выпусков рассчитывается на сайте Московской биржи, где можно увидеть полный список допущенных к торгам ипотечных облигаций.

Ипотечные облигации в РФ представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке. С учетом темпов роста рынка можно предположить, что на горизонте ближайших лет существенно вырастут количество ИЦБ и их ликвидность. Это может поставить рассматриваемые инструменты на один уровень по привлекательности с муниципальными и, возможно, даже корпоративными выпусками.

БКС Брокер

пополни брокерский счёт без комиссии

  • С карты любого банка
  • Прямо на сайте
  • Без комиссии

Последние новости

Рекомендованные новости

Онлайн-конференция. Рубль, нефть и коронавирус: паника или возможности для инвестора?

Рост волатильности в рубле

Рейтинг наиболее упавших акций индекса МосБиржи

Идея в обыкновенных акциях Татнефти

Российский РТС оказался худшим в мире

Премаркет. Вероятная причина биржевого коллапса

Коронавирус. Резкий скачок в количестве заболевших

Ожидаемые события на 13 марта

Адрес для вопросов и предложений по сайту: website4@bcs.ru

Copyright © 2008–2020. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Читайте также:  Обмен ипотечной квартиры на другую квартиру или дом

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” (Закон об ИЦБ), исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия.

Законом об ИЦБ предусмотрено, что в ипотечное покрытие могут входить денежные средства, недвижимое имущество (только в результате его приобретения (оставления за собой) эмитентом при обращении на него взыскания), ипотечные сертификаты участия (ИСУ) и государственные ценные бумаги.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием.

Специализированный депозитарий также осуществляет контроль контролирует за соблюдением эмитентом требований Закона об ИЦБ, Закона о РЦБ, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и условий эмиссии, установленных решением о выпуске таких облигаций.

Имущество, входящее в ипотечное покрытие, учитывается в реестре ипотечного покрытия, состав которого на дату государственной регистрации выпуска ИЦБ, а также на последний рабочий день каждого месяца публикуется на сайте эмитента в сети Интернет. В реестре ипотечного покрытия содержится следующая информация об обеспеченных ипотекой требованиях:

  • сведения об обязательстве (основная сумма долга, процентная ставка, дата заключения договора, срок исполнения обязательства, сведения о просрочках, степень исполнения обязательства и иные сведения);
  • сведения о недвижимом имуществе (тип и назначение имущества, адрес нахождения с точностью до поселения, площадь, рыночная стоимость и дата ее определения);
  • сведения об ипотеке (дата и номер государственной регистрации ипотеки, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки).
  • Наличие ипотечного покрытия (обеспечение), использование компании специального назначения (ипотечного агента) для обособления активов, а также различных форм кредитного усиления (субординация, поручительство, резервные фонды и прочие) позволяют относить ИЦБ к категории высоконадежных ценных бумаг;
  • Выплаты по ИЦБ осуществляются на периодической основе (чаще всего ежеквартально) и состоят из процентного дохода и частичного погашения номинальной стоимости облигаций;
  • Размер процентного дохода по ИЦБ определяется в соответствии с решением о выпуске облигаций и формируется из процентных поступлений по закладным, составляющим ипотечное покрытие облигаций;
  • Частичное погашение номинала облигаций определяется объемом платежей, поступивших в счет погашения основного долга по закладным, составляющим ипотечное покрытие (плановое и досрочное погашение основного долга заемщиками, а также выкуп дефолтных ипотечных кредитов, если он предусмотрен условиями эмиссии);
  • В связи с досрочными (сверхплановыми) погашениями ипотечных кредитов, а также наличием встроенного опциона clean-up (права эмитента при снижении номинальной стоимости облигации ниже определенного уровня досрочно их погасить), фактическая дата погашения ИЦБ наступает значительно раньше юридической даты, установленной в решении о выпуске облигаций.

Ипотечные агенты ограничены в своей деятельности и могут только приобретать обеспеченные ипотекой или залогом прав требования участника долевого строительства требования, а также осуществлять эмиссию ИЦБ.

Ипотечные агенты не имеют штата сотрудников и не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами для них действует особый режим банкротства – ипотечное покрытие исключается из конкурсной массы и направляется исключительно на погашение требований владельцев облигаций. Функции единоличного исполнительного органа (генерального директора) выполняет управляющая организация, а все иные функции, которые требуется осуществлять для обеспечения деятельности ипотечного агента, выполняют привлеченные компании. Надзор за деятельностью ипотечных агентов осуществляет Банк России.

Использование компании специального назначения (ипотечного агента) позволяет обеспечить максимальную защиту интересов инвесторов ИЦБ.

Типы ипотечных ценных бумаг

облигации с ипотечным покрытием, по которым одно ипотечное покрытие обеспечивает только один выпуск таких ценных бумаг. Дополнительное кредитное усиление обеспечивается солидарным поручительством АО “ДОМ.РФ”. Механизм выпуска ИЦБ ДОМ.РФ также предполагает выкуп АО “ДОМ.РФ” всех закладных с просрочкой 90+ из ипотечного покрытия по номинальной стоимости. Эмитентом является ООО “ДОМ.РФ Ипотечный агент” (см. информацию на сайте ицб.дом.рф).

ипотечные ценные бумаги, эмитированные компаниями специального назначения (ипотечными агентами), при выпуске которых кредитный риск распределяется между двумя и более рисковыми позициями, имеющими различную очередность исполнения обязательств (два и более выпусков (траншей) облигаций или иных форм кредитных обязательств, обеспеченных одним ипотечным покрытием). Помимо субординации структурированные ИЦБ могут иметь различные формы кредитного усиления: поручительство третьей стороны, кредит, кредитная линия, резервный фонд и прочее.

ипотечные ценные бумаги, эмитентами которых выступают кредитные организации. Кредитный риск по таким ценным бумагам связан не только с ипотечными кредитами, которые обеспечивают выплаты по ИЦБ, но и с кредитными рисками самой кредитной организации.

Закон об ИЦБ – Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”.

Закон о РЦБ – Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг”.

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Закон о ЕИРЖС – Федеральный закон от 13.07.2015 № 225-ФЗ “О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Порядок определения банками величины кредитного риска по сделкам секьюритизации – Положение Банка России от 04.07.2018 № 647-П “Об определении банками величины кредитного риска по сделкам, результатом которых является привлечение денежных средств посредством выпуска долговых ценных бумаг, исполнение обязательств по каждой из которых обеспечивается полностью или частично поступлениями денежных средств от активов, переданных в обеспечение”.

Порядок определения риск-веса по вложениям в ИЦБ при расчете обязательных нормативов кредитными организациями – Инструкция Банка России от 28.06.2017 N 180-И “Об обязательных нормативах банков”. Разъяснения Банка России о порядке включения ИЦБ ДОМ.РФ в расчет величины рыночного риска в соответствии с Положением Банка России от 03.12.2015 № 511-П “О порядке расчета кредитными организациями величины рыночного риска”.

Ипотечные ценные бумаги, допущенные к торгам на Московской Бирже:

Уважаемые посетители сайта, чтобы отправить свое предложение или задать вопрос, используйте форму обратной связи.

Мы ценим Ваше мнение и обязательно рассмотрим Ваши вопросы и в случаях, когда это возможно, подтвердим получение Письма и предоставим письменный ответ.

В случае наличия обоснованных и существенных претензий, Биржа совместно с Экспертными Советами примет меры по разработке и реализации соответствующих изменений.

Понятие и виды облигаций с ипотечным покрытием — выгоды и риски

Я отношусь к числу тех людей, кто предпочитает стабильность и не склонен рисковать своими капиталами. Если и вы такого мнения — этот обзор для вас. В нем я поделюсь опытом об инвестировании в ипотечные облигации и информацией о процедуре.

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

  1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
  2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
  3. Заложенная недвижимость застрахована.
  4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

Параметры ипотечных облигаций

  1. Периодичность выплат. Производятся ежемесячно согласно погашению платежей по кредиту заемщиком.
  2. В состав выплаты по облигации включаются процентная и амортизационная части. Вторая составляющая может погашаться согласно графику либо досрочно в полной мере, поскольку клиент банка вправе при наличии возможности досрочно закрыть долг по ипотеке.
  3. Величина прибыли прямо пропорциональна имеющимся рискам. Чем вероятнее невыплата долгов, тем выше купонная ставка.

Виды ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) подразделяются на:

  • облигации с ипотечным покрытием;
  • ипотечный сертификат участия;
  • закладные.

Облигации с ипотечным покрытием — это бонды, погашение которых целиком или в части обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это значит, что при неспособности эмитента выкупить назад свои купоны, держатель возместит свои средства и проценты за счет обязательств по ипотеке. Выпуск таких облигаций разрешен только лицензированным банкам или ипотечным агентствам.

Ипотечный сертификат участия — именной купон. Он не имеет номинальной стоимости, но предоставляет держателю долю в залоговом имуществе. Эмиссию подобных купонов вправе может осуществлять только АО с особой лицензией Центробанка.

Закладная – это именная облигация, гарантирующая возврат инвестиционных средств посредством залога недвижимости. Закладные составляются банками при передаче жилья в залог по кредиту.

Ознакомьтесь с тематическим видео:

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Функционирование ипотечных облигаций выглядит так:

  1. Банк предоставляет ипотеку под 12-14% годовых, однако испытывает потребность в деньгах для ее выдачи.
  2. С целью получения быстрого финансирования он проводит эмиссию облигаций под залог недвижимости по имеющимся ипотечным кредитам.
  3. Прибыльность купонов — примерно 5-6% годовых. Процедура выплат по облигациям утверждается банком в процессе выпуска и определяется рядом факторов, но главным из них выступает риск невыполнения обязательств заемщиками банка.

Размещать ИЦБ в соответствии с федеральными законами разрешается исключительно банкам и ипотечным агентствам. Проценты по купонам выплачиваются каждый месяц, но не реже раза в год.

Приобрести купоны, обеспеченные ипотекой, можно на фондовой бирже. Инвестор может заключить сделку самостоятельно или посредством брокера.

Рынок ипотечных облигаций в России

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам. Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Первой компанией, созданной для осуществления выпуска ИЦБ на отечественный фондовый рынок стала «ГПБ Ипотека», а инициативу эмиссии взял на себя «Газпромбанк». Другой специализированной компанией стало Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Выгоды и риски

Ипотечные ценные бумаги предлагают инвесторам ряд выгод:

  • надежность;
  • доступность;
  • устойчивый доход;
  • возможность быстрой продажи без существенных потерь в цене.

Не лишены они и минусов. К ним относятся:

  • сравнительно небольшая доходность,
  • высокая вероятность досрочного погашения.

В мировой истории ИЦБ однажды уже проявили себя в качестве виновника экономического кризиса. Это случилось в 2008 г в США, а затем кризис приобрел масштабы мирового. Неконтролируемая эмиссия купонов с низким уровнем обеспечения, сопровождающаяся большим числом невыплат по кредитам, стала причиной обрушения большого числа кредитных учреждений.

Ипотечный рынок рос, как и стоимость жилья. В связи с чем ипотека выдавалась всем подряд без проведения проверки платежеспособности. С целью скорейшего получения прибыли под оформленные кредиты банки тут же выпускали и продавали ИЦБ. Привлеченные средства шли на предоставление новых ипотечных кредитов, и вся процедура начиналась заново.

Вся эта финансовая пирамида обрушилась осенью 2008 года. Последовали такие события, как:

  • резкое снижение цен на жилье;
  • падение платежеспособности заемщиков;
  • ухудшение качества обслуживания кредитов.

Следствием стало то, что большинство ИЦБ осталось без обеспечения. А кредитные организации, являющиеся эмитентами, не смогли погасить долги перед инвесторами и объявили дефолт.

Несмотря на печальный опыт, ипотечные облигации по сей день представляют собой перспективный инвестиционный инструмент как для кредитного сектора, так и для инвесторов.

Ссылка на основную публикацию